WeWork在美上市 全面轉(zhuǎn)型后的共享辦公何去何從？

北京時(shí)間 10 月 21 日晚間，共享辦公服務(wù)提供商 WeWork 正式以 SPAC（特殊目的收購公司）方式登陸紐交所，股票代碼 "WE"，募集資金13億美元，包括8億美元 PIPE。上市首日WeWork開于每股11.28美元，盤中最高上探 11.88美元，最終收?qǐng)?bào)于11.78美元/股，全天累計(jì)漲幅13.49%，市值約為 79.16 億美元。

總部位于紐約的Wework成立于2010年，上市前共經(jīng)歷了17輪融資。

這并不是WeWork第一次嘗試上市。2019年8月，WeWork曾通過傳統(tǒng)IPO流程申請(qǐng)?jiān)诿绹{斯達(dá)克上市，但未能成功。

值得關(guān)注的是，WeWork在當(dāng)時(shí)的IPO招股書中曾173次提到中國，并把中國共享辦公的業(yè)務(wù)增長作為其全球最具吸引力的增長機(jī)會(huì)之一。的確，伴隨著中國的“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”浪潮，共享辦公行業(yè)在中國擁有巨大的市場空間，全球70%以上的“獨(dú)角獸”初創(chuàng)企業(yè)都在美國和中國市場。隨著中國國內(nèi)對(duì)疫情的穩(wěn)定控制和創(chuàng)業(yè)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，中國市場環(huán)境仍舊樂觀。

提到共享辦公的中國市場，誕生于中國本土的優(yōu)客工場是WeWork無法回避的競爭對(duì)手。

在優(yōu)客工場的初創(chuàng)期，很多業(yè)內(nèi)人士將該企業(yè)稱為“中國版WeWork”。2020年11月18日，優(yōu)客工場通過SPAC的方式登陸納斯達(dá)克，成為全球范圍內(nèi)的“聯(lián)合辦公第一股”。

根據(jù)WeWork上市的公開資料顯示，大客戶、定制化、輕資產(chǎn)輸出將是WeWork未來的發(fā)展路徑，這也與優(yōu)客工場目前的發(fā)展方向存在著大量交集。

然而，對(duì)比雙方的營收和市值，卻與公眾層面的認(rèn)知存在一定差距。數(shù)據(jù)顯示，WeWork2021年一季度收入5.98億美元，二季度收入5.93億美元，按照該公司的初步計(jì)算，第三季收入在6.5億美元至7億美元之間，保守估計(jì)2021年全年收入約25億美元。WeWork的估值約90億美金，PS值約為3.6倍。

再看優(yōu)客工場，2021年的收入預(yù)計(jì)13.5億人民幣，而其市值卻只有5億人民幣，PS值不到0.4倍。

從這個(gè)角度看，優(yōu)客工場目前的市值被嚴(yán)重低估。

如果按WeWork的估值情況對(duì)照，優(yōu)客工場的市值至少應(yīng)該有48.6億人民幣。

自2020年以來，“轉(zhuǎn)型”是優(yōu)客工場的關(guān)鍵詞。

在數(shù)字化平臺(tái)的搭建初具規(guī)模之后，與輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的齊頭并進(jìn)，優(yōu)客工場已經(jīng)告別了二房東身份，轉(zhuǎn)型成為一家輕資產(chǎn)運(yùn)營公司，通過運(yùn)營托管、運(yùn)營管理輸出等輕資產(chǎn)合作模式，為樓宇、園區(qū)提供運(yùn)營管理服務(wù)。

2020年，優(yōu)客工場項(xiàng)目的輕重比約為1:1，預(yù)計(jì)到2021年底，輕資產(chǎn)占比能夠達(dá)到70%。

Q2財(cái)報(bào)顯示，優(yōu)客工場輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在52個(gè)城市共簽約154個(gè)場地，管理面積約為43.9萬平方米。輕資產(chǎn)城市數(shù)、簽約場地?cái)?shù)及管理面積數(shù)分別同比提高了63%、141%及98%。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式在公司運(yùn)營中所占的比重迅速提升，且取得了不俗的業(yè)績。

WeWork從二房東起家，通過長租房產(chǎn)改造成共享辦公空間，再以更高價(jià)格向外出租，這種模式意味著前期的高額空間運(yùn)營支出，2019年WeWork在遭遇IPO“滑鐵盧”時(shí)，也暴露出了其營收高速增長背后的燒錢和虧損。

數(shù)據(jù)顯示，WeWork2021年一季度虧損21億美元，二季度虧損8.88億美元，均高于去年同期。同時(shí)，高額的支出意味著高租賃風(fēng)險(xiǎn)，一旦出租率下降，便有可能造成現(xiàn)金流斷裂。為降低租賃風(fēng)險(xiǎn)，WeWork開始自持房產(chǎn)，延長租賃期限，逐漸成為一家重資產(chǎn)房地產(chǎn)公司。從招股書公開的內(nèi)容看，剛剛上市的 WeWork也許已經(jīng)意識(shí)到重資產(chǎn)模式的缺陷，意圖轉(zhuǎn)型。

在優(yōu)客工場的輕資產(chǎn)模式下，由資產(chǎn)持有者負(fù)擔(dān)啟動(dòng)成本，而優(yōu)客工場提供低成本標(biāo)準(zhǔn)化的樓宇管理服務(wù)，投資方與運(yùn)營方發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，共享收益。由于避免了高額的前期投入，2020年，優(yōu)客工場的凈虧損同比收窄37%。

運(yùn)營上的實(shí)踐效果驗(yàn)證了優(yōu)客工場的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略：輕資產(chǎn)是共享辦公行業(yè)減虧并加速盈利的有效手段。

自轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)以來，優(yōu)客工場一直處于快速擴(kuò)張的狀態(tài)。截至2020年底，優(yōu)客工場在54個(gè)城市擁有234個(gè)場地，截至2021年6月30日，優(yōu)客工場在87個(gè)城市擁有282個(gè)場地，半年的時(shí)間里增長了21%。

再看WeWork，截至2020年底，WeWork在全球超150個(gè)城市擁有850多家門店，工位數(shù)超100萬個(gè)，會(huì)員數(shù)量超45萬。半年之后（2021年6月30日），WeWork在38個(gè)國家或地區(qū)有763個(gè)社區(qū)，整體規(guī)模下降10%。

這其中的差異，一方面有輕資產(chǎn)的作用，另一方面，想必也與市場環(huán)境有一定的關(guān)系。作為一家國際化企業(yè)，WeWork布局全球30多個(gè)國家和地區(qū)，而優(yōu)客工場則主要聚焦中國本土市場，經(jīng)過多年的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)積累，在全國各線城市基本完成了聯(lián)合辦公網(wǎng)格化布局，形成了成熟的運(yùn)營管理、招商和企業(yè)服務(wù)體系。

2020年初，優(yōu)客工場關(guān)注到了中國三四線城市下沉市場的巨大潛力，截至目前，優(yōu)客工場在三線及以下城市已布局了33個(gè)項(xiàng)目。與WeWork在國際范圍的企業(yè)服務(wù)場景相比，優(yōu)客工場聚焦國內(nèi)的布局，讓運(yùn)營管理和企業(yè)服務(wù)更容易實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化和可復(fù)制性。同時(shí)，中國房地產(chǎn)擁有潛力巨大的萬億級(jí)存量市場，將為輕資產(chǎn)擴(kuò)張?zhí)峁┚薮蟮目臻g。

疫情之下，中國社會(huì)的快速控制與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能力，也為優(yōu)客工場提供了一個(gè)更穩(wěn)定的市場環(huán)境。

規(guī)模固然重要，而出租率也是非常重要的指標(biāo)，否則便容易導(dǎo)致“資產(chǎn)虛置”。受到全球疫情的沖擊，寫字樓的整體空置率在2020年呈現(xiàn)走高的態(tài)勢(shì)。在此期間，WeWork保持著46%的入駐率，優(yōu)客工場的入駐率則達(dá)到了77%。

今年上半年，優(yōu)客工場的入駐率又有小幅提升，已經(jīng)接近80%。能夠在快速增長的同時(shí)維持較高的入駐率，離不開優(yōu)秀的運(yùn)營和招商能力。目前，優(yōu)客工場已然形成“輕資產(chǎn)+ saas+企業(yè)服務(wù)”的業(yè)務(wù)模型，2020年，優(yōu)客工場包括設(shè)計(jì)工、營銷、企業(yè)財(cái)稅法務(wù)、社區(qū)電商、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等在內(nèi)的非空間業(yè)務(wù)收入占比約為52%。2021上半年，這一比重提升到63%，增值服務(wù)的價(jià)值逐漸提升。

另一方面，優(yōu)客工場已經(jīng)為阿里巴巴、美團(tuán)、360、忠旺集團(tuán)等大客戶提供了多個(gè)城市的定制服務(wù)，大客戶資源和分公司企業(yè)成為了新項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)提升入駐率的基礎(chǔ)。

在數(shù)字化方面，優(yōu)客工場通過開發(fā)UDA、Udata等系統(tǒng)提升智能管理效率，通過智慧物聯(lián)+SaaS應(yīng)用云平臺(tái)及數(shù)年的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，將智能硬件與軟件運(yùn)用到空間運(yùn)營管理和辦公服務(wù)中，以科技手段降低經(jīng)營成本。

WeWork在招股書多次提到的輕資產(chǎn)運(yùn)營、大企業(yè)定制和數(shù)字化升級(jí)等轉(zhuǎn)型關(guān)鍵詞，已經(jīng)在優(yōu)客工場近年來的實(shí)踐中得以證明。

最近，WeWork也通過增加企業(yè)會(huì)員的比例、推出“企業(yè)解決方案”等動(dòng)作實(shí)現(xiàn)了一定程度的回暖，2021年4月，WeWork中國北方區(qū)經(jīng)理透露，WeWork已經(jīng)在今年實(shí)現(xiàn)了北京地區(qū)連續(xù)兩月盈利，雖然其基本盤歐美市場受疫情影響尚未復(fù)蘇，但對(duì)未來保持樂觀。

在經(jīng)歷爆發(fā)、低谷和洗牌之后，共享辦公的賽道已經(jīng)進(jìn)入下半場。當(dāng)行業(yè)的焦點(diǎn)不再是圈地?cái)U(kuò)張，而是轉(zhuǎn)向數(shù)字化和企業(yè)增值服務(wù)后，其前景有必要重新審視。

不論是已經(jīng)通過輕資產(chǎn)模式成功轉(zhuǎn)型的優(yōu)客工場，還是剛剛上市意圖轉(zhuǎn)型的WeWork，都在推動(dòng)著這個(gè)行業(yè)的發(fā)展與壯大。

共享辦公的業(yè)務(wù)焦點(diǎn)始終聚焦于為更多企業(yè)提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，因此，這一市場的蓬勃發(fā)展，對(duì)于廣大創(chuàng)業(yè)者和致力于科技創(chuàng)新的創(chuàng)新型企業(yè)而言，非常值得期待。

       轉(zhuǎn)自：東方財(cái)報(bào)網(wǎng)

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