合景泰富集團(tuán)（01813.HK）：多元業(yè)態(tài)現(xiàn)發(fā)展?jié)撃?，多家大行給予“買入”評(píng)級(jí)

近年來，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，在行業(yè)政策吃緊的大背景下，部分房企的拿地動(dòng)力不足，不光是受到三道紅線的限制，還受到土地溢價(jià)的困擾。更重要的是，據(jù)市場(chǎng)消息，此前被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40％?？梢?，當(dāng)下不是房企有足夠的現(xiàn)金流就能夠隨意參與土地集中出讓，還對(duì)房企的去化率提出了高要求。如此引發(fā)一個(gè)新的思考在房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化調(diào)控的下半場(chǎng)，什么樣的房企才能夠站穩(wěn)腳實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步前行？

最近正值合景泰富集團(tuán)披露中期業(yè)績(jī)，不妨借這份財(cái)報(bào)來看看它的發(fā)展是否有借鑒意義。

中期業(yè)績(jī)亮眼，優(yōu)于行業(yè)平均水平

8月27日，合景泰富集團(tuán)（01813.HK）公布2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，翻覽財(cái)務(wù)報(bào)告中的各項(xiàng)指標(biāo)發(fā)現(xiàn)，公司業(yè)績(jī)亮眼，核心指標(biāo)增長(zhǎng)總體高于行業(yè)平均水平：

上半年公司實(shí)現(xiàn)按權(quán)益合并收入約222.22億元，同比增加10.8%；權(quán)益合并核心毛利為72.8億元，同比增長(zhǎng)12.3，按按權(quán)益合并核心毛利率為32.%?，F(xiàn)金及銀行結(jié)余的賬面金額約473億元，同比增長(zhǎng)6.1%；半年股息每股人民幣37分。對(duì)比今年上半年的行業(yè)數(shù)據(jù)，公司可以說取得了不錯(cuò)的成績(jī)。

具體來看：

多元收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，規(guī)模再上新臺(tái)階。從主營(yíng)業(yè)務(wù)分布上來看，物業(yè)開發(fā)收入121.88億元，物業(yè)投資收入4.45億元，同比增長(zhǎng)26.4%；酒店?duì)I運(yùn)收入3.4億元，同比增長(zhǎng)152.2%。

從去化規(guī)模上來看，合景泰富實(shí)現(xiàn)銷售額562億元，同比增速達(dá)到53%。同一時(shí)期，據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-7月行業(yè)商品住宅銷售額為 9.67 萬(wàn)億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)33.1%，目前位列行業(yè)增速上游。

圖一、1-7月商品住宅銷售面積、銷售額、銷售均價(jià)（累計(jì)同比）

資料來源：WIND,格隆匯整理

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，抗風(fēng)險(xiǎn)能力突出。上半年，公司三道紅線指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步優(yōu)化。截至2021年上半年，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至71.8%，非受限現(xiàn)金短債比從1.6倍升至1.8倍，凈負(fù)債率下降7.6個(gè)百分點(diǎn)至54.1%。通過不斷提升財(cái)務(wù)管理和經(jīng)營(yíng)管理，公司三道紅線中已有兩項(xiàng)指標(biāo)達(dá)標(biāo)，而剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率本身也是多數(shù)企業(yè)的短臂，在非常接近要求的情況下，合景泰富有望在年底將該指標(biāo)下降至70%以下，回歸綠檔。

綜合來看，合景泰富跨越了千億的合同銷售大關(guān)，筆者在前文強(qiáng)調(diào)了如今去化率對(duì)于一家房企的重要性，公司在銷售端優(yōu)異的表現(xiàn)，不僅打開了公司后續(xù)增加土儲(chǔ)的大門，同時(shí)也將進(jìn)一步夯實(shí)財(cái)務(wù)基本面。

深耕大灣區(qū)長(zhǎng)三角 多元化布局凸顯市場(chǎng)潛力

對(duì)一家房企未來發(fā)展的空間判斷，自然離不開分析土地儲(chǔ)備的含金量，合景泰富也不例外。而在城市化進(jìn)程加速的過程中，核心城市的土地供給只會(huì)變成風(fēng)毛鱗角。在城市規(guī)模越發(fā)有限的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入了存量時(shí)代，豐富的土地資源的儲(chǔ)備能給房企鑄就強(qiáng)有力的護(hù)城河。

截至2021年6月30日止，合景泰富集團(tuán)共擁有177個(gè)項(xiàng)目，分布于內(nèi)地及香港共41個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備共計(jì)權(quán)益建筑面積約1,703萬(wàn)平方米，總建筑面積約2,557萬(wàn)平方米。

從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)分布，合景泰富表示將繼續(xù)聚焦粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域，并會(huì)以重點(diǎn)城市點(diǎn)狀分布，布局以北京、天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海區(qū)域，及以成都、重慶、南寧為主的中西部核心城市。按預(yù)售金額貢獻(xiàn)劃分，目前公司在售130個(gè)項(xiàng)目中，43%來自粵港澳大灣區(qū)，31%來自長(zhǎng)三角區(qū)域；按城市等級(jí)劃分，93%來自一二線城市。優(yōu)質(zhì)的區(qū)域布局為后續(xù)業(yè)績(jī)的釋放帶來了確定性預(yù)期。

而對(duì)合景泰富來說，住宅，商場(chǎng)、寫字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓等多元化業(yè)態(tài)，也形成了發(fā)展均衡的合景生態(tài)圈，目前集團(tuán)已開業(yè)投資性物業(yè)有41個(gè)，未來將有25個(gè)新商場(chǎng)、11個(gè)新寫字樓陸續(xù)開業(yè)。十九大報(bào)告中指出，“中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！敝档米⒁獾氖?，合景泰富投資性物業(yè)都聚集在高能級(jí)的一二線城市，業(yè)態(tài)之間的互相協(xié)同，互相成就，為美好生活提供更高品質(zhì)的公共空間和服務(wù)場(chǎng)景。

比如交子大道一公里商業(yè)集群，聚集了摩方、悠方購(gòu)物中心、W酒店、木蓮莊、長(zhǎng)租公寓、酒吧街等合景泰富拳頭產(chǎn)品，滿足消費(fèi)者不同場(chǎng)景的消費(fèi)需求，同時(shí)，也在場(chǎng)景迭代上，給予了更符合用戶習(xí)慣的鏈接延伸，2021年上半年，合景泰富集團(tuán)租金收入達(dá)到9.01億元，同比增長(zhǎng)55%，體現(xiàn)了多元合力的厚積薄發(fā)，未來潛力可期，而除了重資產(chǎn)模式，近年來木蓮莊酒店集團(tuán)輕資產(chǎn)輸出，也給予市場(chǎng)對(duì)合景泰富更多想象空間。

結(jié)語(yǔ)

伴隨地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，由于宏觀層面對(duì)于房企信貸的偏緊，微觀上房企的內(nèi)卷嚴(yán)重，想要從中突圍，唯有形成良好的戰(zhàn)略+業(yè)績(jī)的兌現(xiàn)方能求得生存。縱觀合景泰富的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，豐富的土儲(chǔ)和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)新思路能夠助力公司走的更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，如此形成一個(gè)良性的正反饋機(jī)制也將驅(qū)動(dòng)公司迎來估值修復(fù)的契機(jī)。

值得一提的是，不少專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)合景泰富頁(yè)持續(xù)看好。花旗、里昂、匯豐繼續(xù)維持合景泰富(01813)“買入”評(píng)級(jí)，這充分說明市場(chǎng)對(duì)合景泰富長(zhǎng)期價(jià)值的認(rèn)可，并向市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)，值得關(guān)注。

       轉(zhuǎn)自：中華網(wǎng)

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