警惕房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應(yīng)

近期監(jiān)管層對房地產(chǎn)信貸尤其是開發(fā)貸款風(fēng)險發(fā)出密集警告。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在持續(xù)的樓市調(diào)控下，部分開發(fā)商已出現(xiàn)資金鏈緊張風(fēng)險，除了求助代價高昂的信托融資渠道，不少小型開發(fā)商無奈選擇出讓股權(quán)。

監(jiān)管層密集警示房地產(chǎn)信貸風(fēng)險

中國銀監(jiān)會近日召開第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會議，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險成為關(guān)注的重點(diǎn)之一。會議通報(bào)了前期壓力測試結(jié)果，在房價下降３０％、利率上升１０８個基點(diǎn)的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率將上升２．２個百分點(diǎn)，稅前利潤下降２０％；４６家農(nóng)村商業(yè)銀行不良貸款率將上升３．５個百分點(diǎn)、貸款損失率增加３０％?！安糠址康禺a(chǎn)商存在資金鏈斷裂現(xiàn)象?！北O(jiān)管高層人士稱。

在房地產(chǎn)“重鎮(zhèn)”上海，監(jiān)管部門同樣對樓市信貸風(fēng)險予以高度關(guān)注?！胺康禺a(chǎn)信貸風(fēng)險由隱性轉(zhuǎn)向顯性的可能加大?！鄙虾ｃy監(jiān)局局長閻慶民說。

統(tǒng)計(jì)顯示，４月份房貸新政策出臺之后，上海的住房開發(fā)貸款關(guān)注類貸款總量呈逐月上升之勢，４－６月分別增加１．７２億元、６．３２億元和１４．０４億元，開發(fā)商還貸能力開始下降。而７５％的土地儲備貸款都是在２００９年以后發(fā)放的，拿地成本較高，未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險。

樓市交易持續(xù)萎縮，開發(fā)商銷售資金回籠不暢，令開發(fā)商資金鏈吃緊。而銀行信貸的持續(xù)收縮也令開發(fā)商資金緊張。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增４４２３億元，６月末余額同比增長２６．１％，分別比上年末和３月末低４．５個、５．０個百分點(diǎn)。這表明，房地產(chǎn)貸款增速有所回落。此外，監(jiān)管部門近期對“銀信合作”亮紅燈也讓開發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄。

建設(shè)銀行高級研究員趙慶明說，當(dāng)下只有信托公司直接發(fā)行的集合信托產(chǎn)品還算通暢，但房地產(chǎn)信托融資成本非常高，給投資者的回報(bào)率基本要在１５％左右，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的綜合融資成本在２８％左右，在樓市下行、銷售萎縮的情況下，這幾乎難以維持。

資金鏈緊張可能迫使一些小型開發(fā)商被洗牌出局。近２個月來，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)企業(yè)，僅上海地區(qū)就有５家。在華東地區(qū)，也出現(xiàn)一些小型開發(fā)商紛紛“借錢”的情況，部分競爭力弱的開發(fā)商生存空間已經(jīng)十分有限，只能直接出售其股份來填補(bǔ)資金缺口。一家股份制上市銀行內(nèi)部人士表示，此番樓市調(diào)控持續(xù)時間將比較長，銀行也做好了打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款肯定會比較謹(jǐn)慎。

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