常態(tài)化調(diào)控政策不斷加碼 樓市“金九銀十”或難重現(xiàn)

　　8月份以來，各地調(diào)控頻頻收緊，房企融資和資金監(jiān)管新規(guī)醞釀，讓今年樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的銷售變得分外緊迫。進入9月，住建部進一步明確城市主體責(zé)任與省級監(jiān)控指導(dǎo)責(zé)任；相關(guān)監(jiān)管部門表態(tài)，明確提出要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，對債務(wù)規(guī)模進行精準約束，并推出“三條紅線”，更使得部分房企提前感受到了秋意。

　　多地樓市加碼調(diào)控

　　繼8月26日部分城市召開房地產(chǎn)工作會商會，強調(diào)落實城市主體責(zé)任，毫不動搖堅持“房住不炒”定位后，無錫、東莞、杭州、沈陽等多地樓市相繼頒布重磅措施，加碼調(diào)控。

　　8月30日，長三角區(qū)域熱點城市無錫發(fā)布樓市調(diào)控政策，要求限制離異家庭購房套數(shù)、個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年、提高二套房首付比例至6成，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格，進一步提高購房成本和轉(zhuǎn)讓成本，抑制投機炒作。

　　9月3日，東莞在前期“7.25”新政的基礎(chǔ)上加強細則管理，明確社保連續(xù)繳納不足半年的不能通過一次性補繳來取得購房資格，同時對7月25日以后網(wǎng)簽的住房要求3年限售（含贈與）。

　　9月4日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認定等方面內(nèi)容作了進一步明確規(guī)定。其中，要求父母投靠落戶滿3年才能買房，同時，對無房家庭優(yōu)先購房要求5年限售，堵住了投靠落戶炒房和優(yōu)購炒房的漏洞。

　　9月6日，沈陽市房產(chǎn)局、沈陽市自然資源局等聯(lián)合發(fā)布關(guān)于《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，從嚴管控住宅用地出讓溢價率，并提出嚴格執(zhí)行個人購買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

　　地產(chǎn)分析師王東東在接受記者采訪時表示，近兩年房地產(chǎn)市場發(fā)展越來越呈現(xiàn)出分極化的特點。自黑龍江鶴崗因數(shù)萬元一套超低價房而被冠以“流浪漢的天堂”以來，遼寧阜新、甘肅玉門老城區(qū)又接連走進大眾視野，雖然“白菜價”的噱頭成分很大，但也從側(cè)面反映人口長期凈流出的城市，其房產(chǎn)市場的萎靡程度。

　　但在一、二線城市，落戶新政帶來的購房人口基數(shù)增加，使得市場需求堅挺且有強勁購買力支撐，購房需求在疫情后被大量釋放。“千萬豪宅頃刻售罄”、“百萬喝茶費”、“學(xué)區(qū)房輪番跳漲”，今年以來，快速反彈的深圳樓市更是“一騎絕塵”。買方熱情空前高漲，賣方推波助瀾，催生各種投機亂象頻頻冒頭。

　　王東東認為，近期針對成交量仍處于高位運轉(zhuǎn)城市的調(diào)控升級密集頒布，可謂擲地有聲。從行政、金融、稅收等多方面精準嚴控“炒房”趨勢，力度之大，堪稱歷史之最，隨著一系列新政的雷霆落地，或?qū)椴糠诌^熱樓市按下暫停鍵。

　　但鑒于區(qū)域和城市分化開始顯露，從政策層面，不會從根本上“一刀切”，對全國范圍內(nèi)的樓市做出非常嚴格的限制，會延續(xù)“一城一策”的總體思路和調(diào)控邏輯。王東東指出，將調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)逐漸“下放”到地方政府手中，以壓實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期等方面的主體責(zé)任，這種機制對提高調(diào)控的精準度和及時性有很大幫助，紓困不刺激，從而確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“三條紅線”出臺防范金融風(fēng)險

　　作為一個資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在過往的實踐中，通過階段性的高負債來實現(xiàn)高增長，甚至“彎道超車”的案例始終存在。雖也有因高負債而導(dǎo)致資金鏈斷裂的個案，但該模式仍一直被視為行業(yè)內(nèi)的金科玉律，以至于對國家金融安全構(gòu)成威脅。

　　2020年8月20日，住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議為房地產(chǎn)融資劃定“剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%”、“凈負債率不得大于100%”和“現(xiàn)金短債比不得大于1倍”的“三條紅線”。

　　監(jiān)管層根據(jù)觸及“三條紅線”的情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。具體以2019年6月底的有息負債規(guī)模為基礎(chǔ)，三項指標全部踩線的企業(yè)歸入“紅檔”，此類房企有息負債不得增加；踩中兩項的企業(yè)歸入“橙檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；只有一項踩線房企歸入“黃檔”，有息負債規(guī)模年增速為10%；全部指標符合要求的“綠檔”，有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的到位資金中，有近一半來自于銷售(定金及預(yù)收款、個人按揭貸款)，其余來自融資。以行業(yè)快速擴張的2017年為例，Wind資訊統(tǒng)計，截至2017年6月30日，136家上市房企的整體負債率為78.9%。在排名前50的房企中，有超過半數(shù)的房企資產(chǎn)負債率在80%以上。盡管這一指標是未剔除預(yù)收款的，但結(jié)果仍然偏高。

　　今年以來，房企的資產(chǎn)負債率普遍下降，但突破“紅線”的情況仍然不少。有市場機構(gòu)對50家銷售額較高的房企財務(wù)數(shù)據(jù)進行梳理，只有12家房企符合三條標準要求；踩線一條的房企有14家；同時越過兩條紅線的房企有10家；同時踩到三條紅線的房企有14家。

　　“過去很長一段時間里，地產(chǎn)都與財富聯(lián)系在一起。無論是購房者，還是開發(fā)商，都不乏因房地產(chǎn)而實現(xiàn)財富劇增的案例?！北本┠撤科笙嚓P(guān)負責(zé)人向記者表示，市場預(yù)期好，房子就不愁賣，房企自然也不愁融資。但近兩年，“房住不炒”的觀念在市場中逐漸形成共識，房地產(chǎn)的邏輯發(fā)生了顯著變化，靠一個項目的定金、預(yù)收款和融資，支撐一個或多個項目的滾動開發(fā)的時代早就過去了。

　　翎鴻金融研究員陳風(fēng)同樣認為，此舉首次通過量化的形式，既保證合理融資需求，又控制資金進入樓市的規(guī)模，防范樓市成為金融風(fēng)險“灰犀?！?，且從各方面來看，對超負債的管理政策保持收緊力度，將是今后的常態(tài)化手段。此外，盡管“三條紅線”的具體實施日期尚未明確，但隨著房地產(chǎn)迅速向居住屬性回歸，資金難以像過去那般大量涌入房地產(chǎn)市場，留給房企的時間已然不多。

　　在融資管理“三條紅線”規(guī)則下，后續(xù)房企難以通過舉借債務(wù)擴大經(jīng)營規(guī)模，并且部分債務(wù)的償還也需要依靠銷售回款。市場普遍預(yù)計，融資新規(guī)將加速房地產(chǎn)銷售，一些達標壓力較大的企業(yè)可能降價促銷。

　　房地產(chǎn)融資政策的重磅收緊看似是在近期突然間雷霆落地，事實上早在2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議就首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。此后，監(jiān)管部門陸續(xù)出臺了多輪政策，地方政府也紛紛發(fā)文調(diào)控。及至2019年，房地產(chǎn)長效機制逐漸落地試點，意味著這一輪樓市調(diào)控進入常態(tài)化階段。

　　陳風(fēng)表示，各級監(jiān)管部門在延續(xù)了以往的限購、限貸等措施外，還首次推出“限售”措施，并通過對房屋持有年限，提高購房資格的門檻，綜合運用金融、稅收等綜合手段，遏制短期內(nèi)進行低買高賣的炒房行為，著力從需求端調(diào)整控溫。而“三條紅線”對放棄債務(wù)規(guī)模進行精準約束，則代表樓市去杠桿的重心開始從“C端”轉(zhuǎn)移到“B端”。

　　在“三條紅線”劃定后兩周，9月6日，恒大集團突然宣布要實現(xiàn)“金九銀十”每個月1000億元的銷售目標，還推出全國樓盤全線7折等一系列促銷。有業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)率先降價促銷，目的是在融資收緊的背景下，加緊擴大市場份額，降低負債率。

　　密集的調(diào)控政策對沖房企打折促銷，對于今年“金九銀十”是否還能重現(xiàn)往年的銷售熱潮，王東東分析認為，以目前情況來看，中央多次強調(diào)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，LPR利率持續(xù)保持不變，調(diào)控政策精準加碼等，似乎都不具備讓房地產(chǎn)市場快速升溫的外在條件。（記者 劉波）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報

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