社科院報(bào)告：一線城市房價(jià)分化 深圳創(chuàng)新高北京仍下跌

　　中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告(201912)》顯示，2019年11月核心城市房價(jià)平穩(wěn)回調(diào)，房價(jià)波動(dòng)性進(jìn)一步降低。

　　反映全國24個(gè)核心城市房價(jià)綜合變動(dòng)的緯房核心指數(shù)顯示，2019年11月，核心城市房價(jià)比上月下降了0.24%，比上年同月上漲了1.9%。

　　這也是2019年8月以來，核心城市綜合房價(jià)第四個(gè)月小幅下降。與2018年同期相比，核心城市房價(jià)的波動(dòng)性顯著降低。

　　二手房成交量繼續(xù)回落至近三年平均值附近，成交量有所萎縮但并未降至冰點(diǎn)。2019年11月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為138.39，比10月下降了8.62%，與2017年以來的二手房成交量指數(shù)月度平均值大體相等?？梢?，下半年二手房成交量雖然持續(xù)下降，但仍處于正常值區(qū)間。二手住房成交量還遠(yuǎn)未進(jìn)入有價(jià)無市的“冰凍區(qū)”。

　　隨著政策走勢的進(jìn)一步明確和房價(jià)總體波動(dòng)性的降低，2020年初房地產(chǎn)市場 “小陽春”現(xiàn)象或難以再度出現(xiàn)。

　　一線房價(jià)走勢出現(xiàn)分化深圳獨(dú)自上行

　　一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，自2019年7月以來，一線城市房價(jià)走勢出現(xiàn)分化，深圳房價(jià)獨(dú)自持續(xù)上行，而北京、上海、廣州等城市繼續(xù)調(diào)整。其中，北京房價(jià)下調(diào)速度要快于其它一線城市。緯房指數(shù)顯示，由于2019年7月以來一線城市市場走勢的持續(xù)分化，2019年11月一線城市中深圳房價(jià)創(chuàng)出歷史新高，北京則進(jìn)入2017年以來的新低。與2017年4月最高點(diǎn)相比，2019年11月北京房價(jià)約下跌了18.5%。廣州的市場走勢與北京非常相似，但是波幅要比北京略小。上海自2019年5月以來，房價(jià)的漲跌幅度相對(duì)較小，繼續(xù)保持平穩(wěn)調(diào)整的態(tài)勢。

　　如果一線城市市場走勢分化繼續(xù)加大，2020年下半年一線城市房價(jià)穩(wěn)定的難度可能加大。在最近幾輪房地產(chǎn)小周期中，深圳往往領(lǐng)先于其它一線城市房價(jià)率先復(fù)蘇，因而具有一定的市場風(fēng)向標(biāo)意義。本次深圳房價(jià)再度率先上漲，對(duì)其它一線城市的房價(jià)預(yù)期具有一定的正向影響。如果2020年下半年深圳房價(jià)漲勢延續(xù)，其房價(jià)上漲態(tài)勢可能會(huì)逐步會(huì)傳導(dǎo)至其它一線城市。2020年下半年，一線城市房價(jià)穩(wěn)定難度將加大。如果2020年下半年之前深圳房價(jià)漲勢消退，一線城市住房市場有望維持總體穩(wěn)定。

　　部分二三四線城市房價(jià)波動(dòng)性較大

　　在“房住不炒”的政策背景下，部分二三四線城市房價(jià)穩(wěn)中有降。青島、濟(jì)南、中山、淄博、肇慶等少部分二三四線城市，近一年房價(jià)降幅大于9%，市場理性回歸、泡沫縮小，居民購房負(fù)擔(dān)降低。二線城市中，長沙房價(jià)水平相對(duì)較低，且近一年房價(jià)下降約5.99%，居民購房負(fù)擔(dān)也有所減輕。重慶、天津、武漢、石家莊、福州、鄭州等城市，近一年房價(jià)穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)張得到抑制。

　　部分城市房價(jià)波動(dòng)性相對(duì)仍較大。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，蘇州、南通、寧波、臨沂、唐山、宿遷、洛陽等城市近一年二手房價(jià)漲幅在12%以上。其中蘇州2019年11月房價(jià)環(huán)比下降1.74%，短期房價(jià)漲勢初步得到控制。

　　環(huán)京房地產(chǎn)市場仍然平穩(wěn)。2019年11月，作為環(huán)京風(fēng)向標(biāo)的廊坊(燕郊)房價(jià)環(huán)比下降0.54%，同比上漲4.62%。

　　核心城市住房租金較快下跌

　　反映全國22個(gè)核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數(shù)顯示，核心城市住房租金繼8月開始由漲轉(zhuǎn)跌之后，11月租金繼續(xù)較快跌。2019年11月，核心城市住房租金指數(shù)為101.67，環(huán)比下跌1.35%，同比下跌1.08%。2018年同期，核心城市住房租金也有類似的下降走勢，但2019年租房市場景氣度總體低于2018年。由于11月屬于租房市場淡季，住房租金較快下跌總體屬于季節(jié)性波動(dòng)，同時(shí)也疊加了少部分經(jīng)濟(jì)增速下行因素的影響。

　　一線城市盡管短期租金全部下跌，但總體向上趨勢仍然沒有改變。一線城市緯房租金指數(shù)顯示，2019年11月，4個(gè)一線城市住房租金出現(xiàn)不同程度的環(huán)比下跌。其中北京環(huán)比下跌1.5%，深圳環(huán)比下跌1.6%。但從近兩年的租金走勢看，剔除季節(jié)性波動(dòng)，一線城市住房租金仍然呈現(xiàn)向上的趨勢。如果與2018年1月相比，深圳租金上漲了10.28%居一線城市首位，北京上漲了2.86%居一線城市末位。

　　報(bào)告具體建議措施包括：

　　進(jìn)一步清理部分城市現(xiàn)實(shí)仍然存在的住房去庫存政策，嚴(yán)格控制城市更新與棚戶區(qū)改造規(guī)模范圍，避免擴(kuò)大短期供求矛盾；

　　探索建立限競房、共有產(chǎn)權(quán)房等低價(jià)住房供應(yīng)制度，穩(wěn)定居民房價(jià)預(yù)期，避免購房者因房價(jià)上漲集中入市；

　　進(jìn)一步推進(jìn)租購房同權(quán)，因地制宜清理購房優(yōu)先入學(xué)、優(yōu)先落戶等不合理政策，逐步建立租購并舉的市場體系。

　　報(bào)告認(rèn)為，隨著“房住不炒”及“因城施策”的推進(jìn)，多數(shù)城市房價(jià)趨于平穩(wěn)或穩(wěn)中有降，這也有利于居民住房水平的提高和宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)。但也有部分城市的市場波動(dòng)性較大，房價(jià)仍具備一定的上漲動(dòng)力。對(duì)于這部分城市，應(yīng)進(jìn)一步消除房價(jià)上漲的潛在動(dòng)力，促進(jìn)市場回歸理性。

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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