8月21發(fā)展指數(shù)穩(wěn)中有降 買房投資增速遠超工業(yè)投資

　　在全國工業(yè)投資增速放慢時，個人投資買房在快速增加。居民買房支出在國際統(tǒng)計體系中是作為投資而計算的，今年前1-8月商品房銷售額為66623億元，增長38.7%。

　　在買房收益遠超過投資實體經(jīng)濟的局面下，中國經(jīng)濟靠房地產(chǎn)“撐臺”的局面日益明顯。

　　根據(jù)21世紀經(jīng)濟研究院測算，今年8月份21發(fā)展指數(shù)為9.24%，與7月的9.96%略微有些下降，但是整體穩(wěn)定。

　　目前經(jīng)濟最大的壓力仍是投資動力不足，其中8月新開工項目計劃投資增速14.54%，比7月17.98%有所下降。尤其值得注意的是，前8月的工業(yè)投資為141117億元，同比增長2.9%，增速比1-7月份回落0.5個百分點。

　　然而，在全國工業(yè)投資增速放慢時，個人投資買房在快速增加。居民買房支出在國際統(tǒng)計體系中是作為投資而計算的，今年前1-8月商品房銷售額為66623億元，增長38.7%，比銷售面積的25.5%高出12.2個百分點。

　　在這背后，受投資房地產(chǎn)的高收益引導。1-7月，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額同比增長6.9%，但是同期全國商品房價格同比平均漲幅為10.6%，大批城市漲幅超過20%，乃至30%。

　　21世紀經(jīng)濟研究院分析師認為，如果任由全國炒房加劇，資產(chǎn)泡沫上升，將極大影響實體經(jīng)濟。如果工業(yè)比重快速下降，有可能導致經(jīng)濟最終進入“中等收入陷阱”人均國民收入無法進入高收入國家.

　　正因為如此，為了遏制房地產(chǎn)泡沫快速上升，支持實體經(jīng)濟，應該對房地產(chǎn)實施適當?shù)恼{控，使得其投資達到正常的回報水平，確保經(jīng)濟長期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

　　8月21發(fā)展指數(shù)穩(wěn)定

　　21發(fā)展指數(shù)由4個分項指標構成，包括全社會貨運量、全國工業(yè)用電量、新開工項目計劃投資、廣義貨幣M2，權重分別為25%、20%、25%、30%。

　　測算發(fā)現(xiàn)，8月21發(fā)展指數(shù)為9.24%，比上月的9.96%略微有所下降。該指數(shù)反映在經(jīng)濟增速上，大約要滯后3個月左右。由此可以判斷，今年三、四季度經(jīng)濟仍將相對穩(wěn)定，GDP增速可能仍在6.7%左右。

　　具體而言，8月全社會貨運量增速為4.9%，為去年12月以來的最高。其中鐵路貨運量同比增速為1%，是2013年12月以來的首次正增長，尤其是集裝箱運輸增速較快。8月份鐵路集裝箱日均裝車10905車，同比增加2934車，增長36.8%。

　　8月工業(yè)用電增速為4.8%，比7月的6.9%有所下降，但仍是今年以來的第二高。工業(yè)用電快速增加主要由于季節(jié)因素導致。

　　8月新開工項目計劃投資同比增長14.54%，低于7月17.98%的增速，也大幅低于今年1-4月以來每月30%以上的增速。此外，8月末廣義貨幣余額增速11.40%，比7月的10.2%有所增加。

　　整體而言，8月全社會貨運量、工業(yè)用電、廣義貨幣余額增速仍相對穩(wěn)定，新開工項目計劃投資增速則較低。

　　而投資增速不高，主要還是因為民企投資動力不足。1-8月，民間投資增速只有2.1%，由于其投資占全部固定資產(chǎn)投資的六成，其增速不高自然會拉低整個投資增速。

　　為什么民間投資放慢？主要原因是，民間資本進入的領域產(chǎn)能過剩嚴重，比如鋼鐵、水泥、煤炭等重工業(yè)，也包括家電、汽車等與消費相關的產(chǎn)業(yè)。

　　至于第三產(chǎn)業(yè)，包括地下管廊、地鐵、高速鐵路、公路、污水處理廠、醫(yī)院、學校等，盡管需求大，但是投資期長，情況也比較復雜。從資金成本和收益上看，單純1年期基準利率貸款利率在4%左右，考慮到項目投資還存在管理等其他成本，這些投資年回報率需要在10%左右才有錢賺。

　　需遏制房地產(chǎn)泡沫

　　但是，現(xiàn)在很多地方的房地產(chǎn)投資回報率遠遠高于10%。

　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，和去年同期相比，70個大中城市中，包括北京、天津、上海、南京、杭州等14個城市房價同比上漲超過15%，5個城市漲幅超過30%。

　　這使“開一個工廠，回報率不如在一線城市買一套房”，“建一個大廠辛苦多年，不如在一二線城市買一棟樓”之類的說法不斷浮現(xiàn)。

　　比如今年8月京滬深的新建住宅價格同比漲幅在20%-40%之間，合肥在40%以上，南京也在30%以上。也就是說，在一些熱點城市，房價8月同比漲幅達到20%-40%。

　　尤其是國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有64個和57個，分別比上月增加13個和6個，房價已經(jīng)出現(xiàn)了普漲的情況。

　　同時8月新建商品住宅價格環(huán)比上漲的64個城市中，比上月漲幅擴大的城市有31個，漲幅在1%以上的城市有25個，最高漲幅為5.6%?？紤]到今年房價最先是在北上深上漲，然后擴大到南京、杭州、合肥，之后再擴大到武漢、鄭州的情況，下一步房價環(huán)比上升較快的地區(qū)有望進一步蔓延。一些擁有敏銳嗅覺的“炒房客”，自是活躍非常。

　　在房價快速上升的情況下，投資房產(chǎn)收益遠遠大于投資制造業(yè)，實體經(jīng)濟可謂“壓力山大”，這將使得中國經(jīng)濟的泡沫化日益嚴重，涉及地區(qū)不斷擴展。而7、8月央行貸款數(shù)據(jù)也顯示，絕大部分新增信貸資金都流向了房地產(chǎn)，這使得實體經(jīng)濟獲得的“供血”進一步弱化。

　　事實上，根據(jù)瑞信董事總經(jīng)理、亞太區(qū)私人銀行高級顧問陶冬的數(shù)據(jù)，日本1990年的時候房地產(chǎn)市值是GDP的約220%，美國2006年大約160%，中國今天到了250%，到年底可能沖上280%。

　　有研究就表明，日本樓市就是在實體經(jīng)濟回報率低于房地產(chǎn)回報率6年后崩盤的。

　　因此，我國目前需要盡快實施分行業(yè)的結構性貸款政策，比如對實體制造業(yè)實施1%-2%的一年期貸款基準利率，將一年期普通居民存款基準利率降到零。但是對于房地產(chǎn)信貸實施不斷提升的貸款利率。比如1年期商品房貸款基準利率可以先從目前的4%左右提高到6%，如果購買第二套、第三套商品房的投資者，貸款利率分別上浮50%-100%。同時，加大首付比例，二套房首付比例可以提高到60%-80%。

　　我國房地產(chǎn)調控政策一城一策有待完善。對于三四線城市可以加大去庫存力度，但是對于一二線，以及部分三線城市，現(xiàn)在需要做的是加大商品房供給，遏制有嚴重投機性質的炒房行為。

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