土地“招拍掛”有望修改，釋放有效土地供應(yīng)

國(guó)有土地“招拍掛”出讓制度有望納入立法程序進(jìn)行修改。日前，國(guó)土資源部官員表示，其部門(mén)規(guī)章執(zhí)行兩年、規(guī)范性文件執(zhí)行一年后可進(jìn)行評(píng)估和清理，提出立、改、廢的意見(jiàn)或建議，其中現(xiàn)行的土地出讓制度改革位列其中。業(yè)內(nèi)人士分析，此次土地出讓制度的修訂和完善，意在提高土地出讓效率，釋放有效土地供應(yīng)。

　　事實(shí)上，自2004年的“8·31”大限后，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的關(guān)鍵制度，“招拍掛”一直存在“供地效率不足”的問(wèn)題。近幾年來(lái)，隨著地價(jià)攀升、地王涌現(xiàn)，土地出讓制度面臨諸多質(zhì)疑。

　　在現(xiàn)行招拍掛制度和出讓程序下，地方政府和開(kāi)發(fā)商都存在“限制供應(yīng)+拉升房?jī)r(jià)”的利益沖動(dòng)和執(zhí)行可能。比如，引起社會(huì)關(guān)注的地王現(xiàn)象就存在惡意炒作行為。

　　土地供應(yīng)掌控在地方政府手中，土地拍出高價(jià)為地方政府帶來(lái)高額財(cái)政收入。而房企之間則存在連帶關(guān)系，如果某房企在擬出讓土地旁邊有連帶項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)，且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體量較大，則該房企或其關(guān)聯(lián)方可通過(guò)簡(jiǎn)單的“舉牌”便能把土地的價(jià)格炒上去，進(jìn)而帶動(dòng)周邊樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，從中賺取超額利益。

　　在這種利益鏈條中，城市土地越來(lái)越稀缺，地價(jià)和房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)上漲。地方政府和開(kāi)發(fā)商均可輕松地通過(guò)“囤地”來(lái)獲得土地增值收益，“吃力”的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和整理工作，則因利潤(rùn)微薄而不被開(kāi)發(fā)商看好，市場(chǎng)法則下的供地增加也就日益成為了“空談”。

　　為此，土地招拍掛制度需要修正和完善。雖然該制度的方向必須堅(jiān)持，但其存在的問(wèn)題也必須解決。比如程序不嚴(yán)謹(jǐn)、商業(yè)規(guī)則不完善、工業(yè)用地的招拍掛公開(kāi)程度不夠等。而“價(jià)高者得”的游戲主要規(guī)則更需要變革。

　　2月24日，北京市通過(guò)“暗標(biāo)”的土地出讓方式，公開(kāi)出讓了朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)地塊，最終的成交價(jià)格比市場(chǎng)預(yù)期的65億元低出20億元。上海莘莊地塊出讓也采用了招標(biāo)形式，其中投標(biāo)金額僅占全部評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)的30%，價(jià)格已不再是地塊競(jìng)拍的決定性因素。

　　實(shí)際上，今年初，土地招拍掛制度的調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，北京等地的基本方案為摒棄“價(jià)高者得”的交易方式，嘗試大量采用綜合評(píng)標(biāo)的方式出讓土地，減少土地價(jià)格在評(píng)標(biāo)指標(biāo)中所占的比例；或是采用暗標(biāo)，即多家競(jìng)標(biāo)組織同時(shí)在未知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手報(bào)價(jià)、方案等信息的情況下投標(biāo)，然后在同一時(shí)間開(kāi)標(biāo)，方案最好者得到土地。在這樣的模式之下，就避免了現(xiàn)場(chǎng)面對(duì)面飆價(jià)的過(guò)程。

　　近期，有消息稱，國(guó)土部已經(jīng)完成了招拍掛改革試點(diǎn)的方案，在下一步修改招拍掛辦法和修訂《土地管理法》的程序中，將會(huì)納入法律規(guī)范；在土地出讓制度改革方面，可能會(huì)要推行土地出讓預(yù)申請(qǐng)制度，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)辦法。

　　通過(guò)一段時(shí)間的試運(yùn)行，北京版的土地招拍掛方案已經(jīng)初現(xiàn)成效，在為地價(jià)降溫的同時(shí)，也提高了供地效率，增加了供地規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士指出，土地出讓制度修正的目標(biāo)，是進(jìn)一步打破政府土地壟斷，淡化價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。此舉有利于防止權(quán)力尋租，防止房企串謀，也有利于提高土地出讓率，擴(kuò)大有效供給。（林喆）

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