4500億險資涌入商業(yè)地產(chǎn)，投向不會大幅調(diào)整

保監(jiān)會日前發(fā)布險資投資不動產(chǎn)和股權(quán)的暫行辦法，規(guī)定險資可以投資商業(yè)不動產(chǎn)，但是不得變相炒地賣地，不得以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。分析人士稱，政策落地帶給市場的利好更多是心理層面的，短期內(nèi)險資投資動向不會出現(xiàn)太大改變。

　　保監(jiān)會昨晚在其網(wǎng)站上公布了《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，對于進入上述領(lǐng)域的保險資金投資主體、投資標的、投資方式、風(fēng)控機制等四大方面進行了明確界定和系統(tǒng)規(guī)范。

　　《辦法》為險資“松綁”

　　《辦法》規(guī)定，保險資金投資的不動產(chǎn)，應(yīng)當是產(chǎn)權(quán)合法清晰、管理權(quán)屬相對集中、能夠滿足投資回報的不動產(chǎn)，不能投資商業(yè)住宅，不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不能投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)。

　　從記者了解到的信息來看，目前保險公司比較青睞的不動產(chǎn)項目主要集中在寫字樓這類商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域，不動產(chǎn)投資管理規(guī)定為險資提供了政策依據(jù)。

　　從投資收益和資產(chǎn)匹配的角度，不動產(chǎn)一直是保險資金渴望進入的領(lǐng)域，此次《辦法》的出臺在政策上為險資“松綁”。

　　新政首先明確了險資不動產(chǎn)投資標的的范疇。根據(jù)規(guī)定，保險資金投資的不動產(chǎn)，應(yīng)當產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效;地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市;管理權(quán)屬相對集中，能夠滿足保險資產(chǎn)配置和風(fēng)險控制要求。

　　不得開發(fā)和銷售住宅

　　《辦法》同時對投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品進行了限定，其中屬于固定收益類的產(chǎn)品，應(yīng)當具有AA級或相當于AA級以上的長期信用級別。

　　記者從《辦法》了解到，保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。保監(jiān)會要求上述投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)（項目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。“投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30％?！?/p>

　　市場影響

　　短期內(nèi)險資投向不會大幅調(diào)整

　　《辦法》同時對險資不動產(chǎn)投資的額度進行了具體限定。根據(jù)規(guī)定，險企投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10％，投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于上季度末總資產(chǎn)的3％;上述兩項投資的賬面余額，合計不高于上季度末總資產(chǎn)的10％。如果按4.5萬億元的保險總資產(chǎn)計算，理論上約有4500億元的保險資金可以進入不動產(chǎn)投資市場;約有1350億元的保險資金可以投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。 不過有業(yè)內(nèi)人士認為，保險資金投資不動產(chǎn)政策的落地帶給市場的更多是心理層面的利好預(yù)期，短期內(nèi)險資投資動向不會出現(xiàn)太大改變。一方面部分保險公司前期已經(jīng)曲線進入這一市場，新政只是為其投資提供了政策依據(jù)。另一方面，保險公司投資策略通常比較穩(wěn)健，不會因為短期政策的改變而出現(xiàn)大幅調(diào)整。不過，市場普遍認為，隨著政策的放開，險金未來會加大在不動產(chǎn)領(lǐng)域的布局，因為此舉有利于保險公司的資產(chǎn)負債匹配。

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