樓市調(diào)控已到關(guān)鍵時(shí)期，回調(diào)價(jià)格方能釋放需求

　　市場(chǎng)供需狀況，仍然是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的最重要因素。

　　伴隨著樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的到來，國家宏觀調(diào)控也將滿半年，供需關(guān)系目前呈現(xiàn)何種狀況呢？

　　從供給來看，進(jìn)入第三季度，隨著調(diào)控政策的落實(shí)引向深入，開發(fā)商的資金壓力逐漸加大，必須加快銷售回籠資金，加快推盤和降價(jià)銷售的動(dòng)力也逐漸強(qiáng)化。

　　從需求來看，由于房?jī)r(jià)仍處高位，大量自住型需求被擋在門外。而投資性需求受制于調(diào)控政策，繼續(xù)被壓抑。如果新項(xiàng)目沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，依然不排除爆冷的現(xiàn)象。

　　因此，就目前情況來看，樓市調(diào)整與反彈可能并存。政府部門應(yīng)及時(shí)摸清市場(chǎng)情況，公開有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定市場(chǎng)。

　　一周前剛剛簽了購房合同的李欣這幾天惴惴不安?！坝^望了半年多，本來想再等等，看著最近買房又火了，擔(dān)心又要漲價(jià)，趕緊就買了。”李欣說，“剛買完又很擔(dān)心，如果政府再出調(diào)控政策，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再下跌?！?/p>

　　“賣房的業(yè)主最近都想漲價(jià)，但價(jià)格稍微一漲，本來有意向的客戶就不買房了，看房都不看。”北京鏈家地產(chǎn)一家門店的店長告訴記者，最近看房的80%客戶要求看低于市場(chǎng)價(jià)的“低價(jià)房源”，一旦漲價(jià)，立刻重新觀望。

　　供應(yīng)——

　　庫存壓力增大 降價(jià)動(dòng)力強(qiáng)化

　　短期的供需狀況，仍然是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的最重要因素。4月中旬調(diào)控以來，樓市一直呈現(xiàn)階段性的供過于求局面，近期市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，這一局面是否會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)？

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日公布數(shù)據(jù)，8月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.3%，環(huán)比連續(xù)第二個(gè)月持平，銷售面積同比下降10.1%，環(huán)比上漲6%，為本輪調(diào)控以來所罕見。在傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”到來的時(shí)候，各地樓市成交普遍呈現(xiàn)回暖苗頭，房?jī)r(jià)則繼續(xù)在高位盤整。這一趨勢(shì)也延續(xù)到了9月上旬。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整正在進(jìn)入第二階段?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，在調(diào)控政策作用下，前幾個(gè)月市場(chǎng)量跌價(jià)滯，處于調(diào)整的第一階段。從開發(fā)商的角度看，在資金流的緊縮達(dá)到臨界狀態(tài)之前，沒有降價(jià)銷售的動(dòng)力。而從購房者的角度看，由于房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)沒有形成，或者下跌預(yù)期不明朗，需求釋放緩慢。

　　然而，從三季度開始，隨著近期調(diào)控政策的落實(shí)引向深入，開發(fā)商的資金流壓力逐漸加大。數(shù)據(jù)顯示，1—8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源4.4萬億元，同比增長35%，增幅進(jìn)一步回落?！伴_發(fā)貸款進(jìn)一步緊收，政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)再融資的限制也十分嚴(yán)格?！币晃蝗珖源笮头康禺a(chǎn)企業(yè)銷售部門負(fù)責(zé)人告訴記者，“開發(fā)商的資金來源幾乎全被切斷了，必須加快銷售回籠資金。因此加快推盤和降價(jià)銷售的動(dòng)力也逐漸強(qiáng)化?！?/p>

　　從項(xiàng)目入市的情況看，2009年上半年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和國際金融危機(jī)沖擊，全國房屋新開工面積一直處于下降狀態(tài)。去年下半年起，房地產(chǎn)投資增幅和新項(xiàng)目開工情況開始回暖，經(jīng)過一年左右的準(zhǔn)備和建設(shè)，近期這些新增項(xiàng)目開始逐漸入市。同時(shí)，“金九銀十”是一年之中開發(fā)商最看重的銷售旺季，加上臨近年底“沖量”的需求，今后一段時(shí)間市場(chǎng)供應(yīng)量將明顯增加。而且業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在未來至少一年時(shí)間里，市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)比較充足。

　　一邊是市場(chǎng)供應(yīng)充足，另一邊則是存量房不斷增加，尤其是成交量持續(xù)低迷4個(gè)多月來，新增庫存大幅增加。

　　以北京為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，以宏觀調(diào)控的4月14日為界，新政后的4個(gè)半月時(shí)間內(nèi)，北京期房市場(chǎng)取得預(yù)售項(xiàng)目合計(jì)82個(gè)，供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套。截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%。從銷售面積來看，82個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)面積為324萬平方米，4個(gè)半月簽約面積僅為126萬平方米，積壓面積約為198萬平方米。而北京市全部已建待售的存量房，也于9月初突破10萬套大關(guān)，處于歷史高位。

　　“去庫存是樓市調(diào)控第二階段的最重要任務(wù)?！卑褪锼烧f，在開發(fā)商面臨去庫存壓力、資金鏈逐漸趨緊的情況下，只有房?jī)r(jià)明顯下降，成交量才會(huì)逐步回升，市場(chǎng)才能從大幅波動(dòng)中企穩(wěn)。

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