加息預(yù)期沖擊房產(chǎn)資金鏈，開發(fā)商普遍看空四季度

　　一個(gè)月內(nèi)，央行兩調(diào)存準(zhǔn)、一次加息，貨幣政策似乎開始步入緊縮通道。調(diào)控壓力下，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金崛起，并購交易活躍。

　　來自清科的數(shù)據(jù)顯示，2010年第三季度，共有5支基金投資房地產(chǎn)；前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年的并購案例數(shù)的2.5倍。業(yè)內(nèi)分析，接連出臺(tái)的政策調(diào)整和第二輪加息的預(yù)期，讓開發(fā)商普遍看空四季度。伴隨著調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，不排除短期內(nèi)部分實(shí)力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合。

　　伏筆

　　新一輪加息預(yù)期沖擊房企資金鏈最后防線

　　距10月19日央行宣布加息不到一個(gè)月，央行又于11月10日宣布將上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0 .5個(gè)百分點(diǎn)。一個(gè)月內(nèi)，央行兩調(diào)存準(zhǔn)、一次加息，調(diào)控通貨膨脹的決心非常大。有分析指出，這充分說明抑制通脹已經(jīng)迫在眉睫，也預(yù)示著新一輪加息周期的開始。金融機(jī)構(gòu)不同尋常的調(diào)整，也牽動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的敏感神經(jīng)，似有牽一發(fā)而動(dòng)全身之勢(shì)。

　　對(duì)此，中廣信地產(chǎn)認(rèn)為，這一舉措不但預(yù)示著中國真正進(jìn)入了加息通道，抑制流動(dòng)性過剩，同時(shí)轉(zhuǎn)向的還有中國“適度寬松的貨幣政策”，對(duì)于樓市的影響也可謂雪上加霜，進(jìn)一步擠壓樓市的資金，再次澆滅購房者的熱情。

　　清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿認(rèn)為，加息的出爐是對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期最后一道防線的沖擊。從買房角度來說，加息將增加購房人的貸款成本，購買能力和欲望也將受到壓制，購房人將繼續(xù)觀望，一定程度上抑制市場(chǎng)的成交；其次，貸款利率的提高大大增加購買二套房的成本，投資投機(jī)性需求將進(jìn)一步被抑制。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，加息抬高了房企信貸門檻，現(xiàn)金流不穩(wěn)、重度依靠銀行信貸開發(fā)的房地產(chǎn)商將面臨淘汰。

　　2010年4月中旬以來，國家連續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政，包括差別化住房信貸政策、“國十條”、“9·29新政”、“限購令”等等，居高不下的房?jī)r(jià)在“調(diào)控組合拳”下掙扎。在空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得越來越狹窄。從4月以來，IPO、重組借殼和定向增發(fā)等融資渠道逐步收緊。而加息則是對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期最后一道防線的沖擊。

　　“加息一方面令開發(fā)貸款壓力增加，開發(fā)投資的成本上升，增加的利息額對(duì)貸款比重較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來資金面上的壓力；另一方面，加息對(duì)外資流入樓市住房的熱錢，可起到阻攔作用，其流入樓市住房的資金將會(huì)大幅減少?！毙煨l(wèi)卿說。

　　據(jù)清科觀察，如果連續(xù)性的加息和存款準(zhǔn)備金率提高，會(huì)令很多開發(fā)商的資金鏈極度收緊。再加上2008年以后連續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，以及全球金融風(fēng)暴的影響，資金實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)的邊緣，成為一些資本實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購的對(duì)象。

　　中廣信地產(chǎn)也認(rèn)為，貨幣政策將步入緊縮通道，這對(duì)投資者尤其是房地產(chǎn)投資、投機(jī)者的信心將產(chǎn)生一定影響。房產(chǎn)投資受到一定的抑制后，投資性需求就會(huì)大大減少。對(duì)于開發(fā)商而言，也勢(shì)必要重新調(diào)整策略和方向，拿出具體的措施來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻。

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