全年樓市調(diào)控定調(diào)：長期性政策醞釀加碼

樓市在11月份迎來了新一輪絕地反擊：全國成交回暖，房價(jià)繼續(xù)上漲。持續(xù)近一年的宏觀調(diào)控政策，由此陷入了是否有效的激烈爭議之中。

　　盡管已經(jīng)動(dòng)用了信貸、土地、金融等杠桿，甚至不惜祭出行政手段限購，但在2010年下半年及明年強(qiáng)烈的通貨膨脹預(yù)期下，樓市調(diào)控面臨前所未有的復(fù)雜局面，包括房產(chǎn)稅、住房保障法等長期性政策卻遲遲未能出臺(tái)，是否進(jìn)入加息周期、貨幣緊縮階段也不確定。在同樣不確定的2011年，諸多業(yè)內(nèi)人士和觀察人士認(rèn)為，行業(yè)需要健康良性發(fā)展，必須進(jìn)行長期化的政策調(diào)適和制度改革，由于調(diào)控滯后效應(yīng)的存在，今年已經(jīng)初露端倪的保障房、土地出讓制度、房產(chǎn)稅等稅收制度，在2011年將得到實(shí)施和加強(qiáng)。

　　調(diào)控效果陷爭議

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國房價(jià)在11月份同比繼續(xù)上漲；而眾多房企的11月銷售數(shù)據(jù)也顯示，當(dāng)月成交環(huán)比放大顯著；多家券商及研究機(jī)構(gòu)分析報(bào)告指出，11月房價(jià)上漲有從一線城市向二三線城市蔓延的趨勢(shì)，投資性需求重新入市。

　　湘財(cái)證券分析師張化東表示，11月份的房地產(chǎn)市場情況比10月份要好轉(zhuǎn)很多。來訪量和大定量基本回歸了9月份的水平，而簽約量甚至還要略好于9月份的水平。張化東據(jù)此認(rèn)為，9·29的調(diào)控政策正在失去效果。

　　與此同時(shí)，主流房企的樂觀和信心大幅回升，其土地購買當(dāng)月面積環(huán)比上漲9.57%。1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%。

　　“在三季度盡管遭遇調(diào)控加碼、房地產(chǎn)信貸緊縮等不利因素，但多數(shù)房企長期看好中國樓市的預(yù)期并沒有發(fā)生根本性變化，反而是把調(diào)控當(dāng)機(jī)遇，逆勢(shì)進(jìn)行擴(kuò)張?！敝袊慨a(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，截止到三季度末，135家上市公司企業(yè)負(fù)債總額為9409億元，環(huán)比增加933億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率延續(xù)了上升勢(shì)頭，較二季度上漲0.72個(gè)百分點(diǎn)至61.61%。從凈負(fù)債來看，三季度末環(huán)比增加155億元，企業(yè)加權(quán)平均凈負(fù)債率上升至57.95%，創(chuàng)2008年以來新高，環(huán)比上升2.29個(gè)百分點(diǎn)。

　　另一方面，房企仍然延續(xù)高負(fù)債擴(kuò)張的思路。萬科總裁郁亮對(duì)記者表示，新一輪政策推出后，已經(jīng)對(duì)市場產(chǎn)生明顯影響。從客戶購房資金構(gòu)成情況來看，近期房貸收緊的情況非常明顯，萬科客戶一次性付款的占比，10月份為30%，11月進(jìn)一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4個(gè)月，平均不到20%。

　　郁亮稱，萬科提前實(shí)現(xiàn)千億銷售，正是今年的調(diào)控實(shí)施到位的結(jié)果?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)應(yīng)該感謝調(diào)控，沒有調(diào)控，我們大家將會(huì)很危險(xiǎn)，”在12月11日中國住交會(huì)品牌地產(chǎn)論壇上，星河灣總裁梁上燕說。

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