新年樓市或面臨新一波調(diào)控，房價(jià)上行繼續(xù)放慢

　　“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，讓整個(gè)2010年樓市交投表現(xiàn)相當(dāng)謹(jǐn)慎。然而步入年尾，申城一二手房市場卻雙雙出現(xiàn)成交“翹尾”現(xiàn)象。住建部官員近日明確表示，今年將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，新一輪調(diào)控風(fēng)暴應(yīng)當(dāng)已在醞釀之中，樓市投資投機(jī)氣氛將繼續(xù)受到打壓，房價(jià)上行步伐有望繼續(xù)放慢，但今年中段前出現(xiàn)房價(jià)下跌拐點(diǎn)的可能不大。

　　二手房成交或較前年“腰斬”

　　中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，2010年樓市成交量明顯受到了調(diào)控政策的影響。中原地產(chǎn)給出的一手房年度成交數(shù)據(jù)顯示，全年預(yù)計(jì)成交量為970萬平方米，供應(yīng)1095萬平方米，兩項(xiàng)指標(biāo)與2009年相比分別大幅下滑49%、20%。二手市場表現(xiàn)同樣低落，預(yù)計(jì)全年成交14.3萬套，銳減48.6%。

　　成交回落的同時(shí)，房價(jià)卻保持漲勢，年度成交均價(jià)預(yù)估為21600元/平方米，較2009年增長34.6%，漲幅較2008-2009年度高出15.8個(gè)百分點(diǎn)。但從月度價(jià)格走勢來看，房價(jià)發(fā)力上行主要集中在4月新政出臺(tái)之前。1-4月份，一二手市場成交均價(jià)分別上揚(yáng)15%和13.6%，之后的8個(gè)月中漲幅僅為2.3%和1.6%。盡管“最嚴(yán)厲調(diào)控”的效果距離預(yù)期還有較大距離，但客觀來說，它對于遏制房價(jià)的上漲速度仍起到了一定作用。

　　“年尾行情”連續(xù)出現(xiàn)

　　記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心了解到，去年前11個(gè)月上海全市二手房共成交13.47萬套；以該公司目前300余家門店在本月的運(yùn)營態(tài)勢分析，預(yù)計(jì)去年12月二手房成交1.75萬套左右，該成交量躋身去年前三之列幾乎已成定局。如按季度為節(jié)點(diǎn)計(jì)算，四季度憑借4.5萬套的成交量，成為成交最活躍的一個(gè)季度。

　　回顧近三年來的二手房月度成交數(shù)據(jù)，傳統(tǒng)“金九銀十”也均不及年末最后兩個(gè)月的成交。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近年來樓市調(diào)控的周期趨短但效果卻差強(qiáng)人意，政策雖然短期造成市場價(jià)格出現(xiàn)滯漲甚至小幅回調(diào)，但一些觀望者對來年房價(jià)回落依然很難樂觀。這就造成了近年來每年年末兩個(gè)月漸漸成為購房者“抄底”、淘房的時(shí)機(jī)。

　　新年樓市或面臨新一波調(diào)控潮

　　數(shù)據(jù)顯示，去年12月共有68個(gè)樓盤項(xiàng)目開盤，其中，均價(jià)超過3萬元/平方米的項(xiàng)目占到25%。均價(jià)超過5萬元/平方米的豪宅項(xiàng)目也不在少數(shù)，如華潤置地橡樹灣橡府、中星美華村、九龍倉璽園等。從成交情況看，這些高價(jià)項(xiàng)目并未出現(xiàn)“曲高和寡”的態(tài)勢。在經(jīng)濟(jì)通脹預(yù)期加劇推動(dòng)下，刺激了投資需求對高端住宅、大戶型項(xiàng)目的購買，部分樓盤開盤一周時(shí)間內(nèi)即去化了大部分房源。

　　政策不斷加碼，市場表現(xiàn)卻如此淡定，讓業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)2011年樓市可能面臨更大的調(diào)控壓力。住建部官員近日表示，今年將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，更大規(guī)模地推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。住建部強(qiáng)調(diào)，將進(jìn)一步強(qiáng)化各項(xiàng)調(diào)控措施的貫徹落實(shí)。在支持自住性、改善性住房需求的同時(shí)，抑制投資投機(jī)性購房，遏制房價(jià)過快上漲。此外，還將適時(shí)會(huì)同監(jiān)察部對地方政府穩(wěn)定房價(jià)工作進(jìn)行考核，對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，進(jìn)行約談直至追究責(zé)任。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，包括呼聲頗高的“房產(chǎn)稅”、保障房體系等在內(nèi)多項(xiàng)舉措將形成第三波調(diào)控潮。而新的調(diào)控措施一旦出臺(tái)，樓市投機(jī)、投資需求的準(zhǔn)入門檻很可能被進(jìn)一步抬高，而原有投機(jī)、投資能量將從二手市場被逐步導(dǎo)出釋放。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，基于長效政策的逐漸出臺(tái)，樓市投資投機(jī)氣氛將繼續(xù)被排擠，房價(jià)上行步伐有望繼續(xù)放慢，但在2011年中段前出現(xiàn)同比向下拐點(diǎn)的機(jī)會(huì)仍比較小。

來源：中國證券網(wǎng)·上海證券報(bào)

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