樓市新政將滿一周年，開發(fā)商多業(yè)態(tài)布局應對調控

作者：謝靜時間：2011-04-01

距離房地產市場“4·17新政”實施已近一年，然而住宅市場依舊量跌價穩(wěn)。本輪樓市調控首次側重增加市場供給，“十二五”期間3600萬套保障房將推向市場，預計覆蓋20%的住宅需求方。

地產分析師所言不虛：每一次樓市調控之后，伴隨而來的是開發(fā)商更強的政策適應能力。一線房企在保證現金流充沛的前提下，已開始加強多業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局，降低樓市調控風險。

投資“保障房”想說愛你不容易

關于保障房，萬科總裁郁亮在2010年年度業(yè)績報告會上指出兩點：其一，建保障房只要給1塊錢利潤就夠了，而參建的目的則主要是盡到企業(yè)的責任；其二，靠保障房賺錢這件事，“我們還沒有找到很好的方法”。

萬科給《證券日報》記者一個數據：2006年以來，萬科參與建設的各類保障性住房約320萬㎡。經記者初步統(tǒng)計，2006年至今萬科累計實現銷售面積3054.8萬㎡——也即，4年來萬科參建的保障房約占比這些年所售住房面積的1/10。

保障房賺不賺錢？記者一位在某大型房企工作的朋友表示，在未有政策支持的前提下，“以商品房模式進行運作，建保障房肯定是要虧損的”。

“有人認為，所謂企業(yè)參建保障房是出于社會責任的考慮這句話，僅僅是一句官話”，記者這位朋友笑說，“我們的確認為在某種程度上應該在此方面有所作為”。但事實是，構成保障房成本共有三大塊：土地價格、建安成本以及行政稅費。對于大型房企而言，建安成本無從節(jié)約——“既是品牌價值的需要，也是出于安全角度考慮”，因而，若想節(jié)約成本，只能從地價和稅費環(huán)節(jié)想辦法。

2010年，龍湖地產在京的“兩限房”項目、通州“大方居”竣工并交付使用。公開資料顯示，北京大方居項目建筑面積為46.85萬㎡，銷售收入為21.21億元，折合每平米4527.58元——過低的市價將龍湖營業(yè)額單方價格拉低了1259元。

搜房網顯示，目前通州“大方居”二手房均價近于9000元，彼時龍湖的售價還不到市價的1/2。

這種售價僅為市價1/2的情形，恐怕只能在小產權房的銷售時才會出現，而后者則以不完全的產權以及一定的法律風險著稱。

3月30日，中房指數研究副總監(jiān)何田在接受《證券日報》記者采訪時表示，保障房的建設若要吸引開發(fā)商廣泛參與，恐怕還需政府給予政策支持。從一線城市來看，地方政府在進行土地出讓時，往往要求開發(fā)商“配建”保障房項目。抑或，為一些資金緊張的開發(fā)商提供融資便利，從某種角度來說，這也是地方政府的一種讓利方式。

那么，開發(fā)商若真參與到保障房項目當中，是否會攤薄2011年的企業(yè)利潤？何田指出，一方面2011年保障房項目中，只有200多萬套是經適房含兩限房，其余是以棚戶區(qū)改造、公廉租房的形式出現，因此總量有限；其二，保障房占比上市房企的總開發(fā)面積比例也并不高。因此，2011年上市房企的利潤未必會因參建保障房而攤薄。

據悉，目前已公布2010年年報的企業(yè)中，已有近七成表示要參與到保障房建設當中。但是，何田對《證券日報》記者表示，“最起碼在2011年不會對房地產市場造成很大的沖擊”。

　　轉自：

返回產經網首頁 >>