84家房企現(xiàn)金流銳減超千億，房價可能區(qū)域性下調(diào)

下半年房價或?qū)^(qū)域性下調(diào)，一線城市下調(diào)可能性遠(yuǎn)超二三線城市

　　記者 李佳鵬 吳黎華 魏宗凱 北京 上海報道

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈正越繃越緊——存貨大幅增加、現(xiàn)金流巨幅減少、負(fù)債激增、不分紅。據(jù)Wind的統(tǒng)計顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，截至4月11日，兩市已共計有84家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報。數(shù)據(jù)顯示，84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。據(jù)此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，下半年很可能逐漸開始區(qū)域性的價格下調(diào)，一線城市價格下調(diào)的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二三線城市。

　　記者了解到，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)深化及對地產(chǎn)信貸嚴(yán)控，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道急劇變窄，資金鏈持續(xù)趨緊。面對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO或借殼上市審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停，以及房地產(chǎn)信托政策日趨嚴(yán)格的現(xiàn)實(shí)情況，部分房企已開始通過轉(zhuǎn)向海外、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等方式曲線借道融資。

　　“目前開發(fā)企業(yè)資金面已出現(xiàn)‘拐點(diǎn)’，由寬松轉(zhuǎn)為緊張。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說，1至2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長16.3%，增幅較去年同期下降53.2個百分點(diǎn)。他指出，這是自去年1至2月增幅觸頂之后，一年內(nèi)連續(xù)回落。尤其需要關(guān)注的是，開發(fā)商資金來源增幅快速回落至16.3%，而去年為25.4%——這也是近十年來的均值。如果說開發(fā)商去年并不差錢，降價的動力不強(qiáng)，那么，目前開發(fā)商整體上已經(jīng)比較差錢，而且未來幾個月資金面還會進(jìn)一步趨緊。

　　“現(xiàn)在身邊很多的房企已經(jīng)感受到了資金方面的壓力，大家都在絞盡腦汁想辦法解決資金這一難題以便渡過難關(guān)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者透露。

　　數(shù)據(jù)顯示，84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額普遍出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢。其中，保利地產(chǎn)2010年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額僅為-223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。此外，萬科、首開股份、華僑城等大型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。同時，超過20家房地產(chǎn)公司主動提出不分紅，而是選擇將未分配利潤用來運(yùn)作項(xiàng)目或是補(bǔ)充流動資金。

　　Wind的另一組數(shù)據(jù)顯示，可統(tǒng)計的81家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)7520億元，同比增長42.3%。81家上市房企中，69家的存貨出現(xiàn)了不同程度的增長，其中，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的存貨分別增長了48%、83%、12%和27%。

　　在融資渠道急劇變窄的同時，房企融資成本不斷攀高。今年以來央行已三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，去年已六次上調(diào)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到20%的歷史高位。據(jù)測算，每上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，大約可凍結(jié)商業(yè)銀行資金3500億元，在連續(xù)多次上調(diào)后，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。

　　與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)證券市場融資總體規(guī)模大幅萎縮。Wind資訊統(tǒng)計結(jié)果顯示，包括股票首發(fā)、增發(fā)和公司債券發(fā)行在內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)2010年在A股市場總?cè)谫Y額為155.6億元占房地產(chǎn)資金來源的0.22%，占房地產(chǎn)新增貸款的1.24%，相比2009年的1210.1億元而言，只占同比12.9%。其中通過首發(fā)和配股募資的資金為零。2010年至今內(nèi)地房企在港交易所融資已達(dá)140多億美元。雖然在香港等境外交易所上市的企業(yè)有配股和發(fā)債等更多選擇，但融資成本的普遍利率在8%至13%。

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