新版房貸壓力測(cè)試從嚴(yán)，七大城市被定“高風(fēng)險(xiǎn)”

監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理再次加碼。

　　4月19日，銀監(jiān)會(huì)召開2011年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康要求進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，開展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。

　　記者從商業(yè)銀行知情人士處獨(dú)家獲悉，4月初，銀監(jiān)會(huì)已下發(fā)通知，要求各銀行按新的情景假設(shè)條件測(cè)算房貸質(zhì)量變動(dòng)情況，本月底到5月初上報(bào)測(cè)試情況情境下的八項(xiàng)房地產(chǎn)類貸款五級(jí)分類余額。

　　與去年銀監(jiān)會(huì)先后兩次提出的房貸壓力測(cè)試情境假設(shè)條件相比，此輪測(cè)試考慮的假設(shè)情況更為細(xì)致、嚴(yán)格。上述人士稱，此次對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)和一般地區(qū)進(jìn)行分類測(cè)算，前者的輕、中、重三種壓力情景標(biāo)準(zhǔn)提高，分別為房?jī)r(jià)平均下跌30%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌40%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌50%、利率上調(diào)108個(gè)基點(diǎn)的情況。此外，本次還增加了住房成交面積下降等假設(shè)情境。

　　“與去年相比，今年以來(lái)多地房?jī)r(jià)下跌，今年也加息了幾次，開展新的壓力測(cè)試是必要的?！睌?shù)名商業(yè)銀行人士表示。不過(guò)，銀行人士多認(rèn)為，出現(xiàn)測(cè)試中的極端假設(shè)條件概率很低，房地產(chǎn)不良貸款和不良率應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)大幅上升情況。

　　7大城市高壓測(cè)試

　　北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京7大城市為房貸“高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)”，需按房?jī)r(jià)較大幅度下跌的條件測(cè)算。

　　據(jù)透露，此次對(duì)房貸壓力測(cè)試按照地區(qū)的不同被給予了不同對(duì)待，北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等7大城市被確認(rèn)為房貸高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)，需按照房?jī)r(jià)較大幅度下跌的條件測(cè)算房地產(chǎn)貸款五級(jí)分類變動(dòng)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年7月，上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京的商品住房成交均價(jià)分別為23883元/平、23465元/平、13926元/平、6325元/平、19950元/平、11892元/平，及至今年3月，這6大城市商品住房成交價(jià)分別為13806元/平、19424元/平、11287元/平、6933元/平、18352元/平、13069元/平，多數(shù)城市房?jī)r(jià)下降北京數(shù)據(jù)缺失。

　　“這些城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，如果政策持續(xù)緊縮，出現(xiàn)大幅下跌是可能的，銀行有必要提前了解可能的承受度。”深圳一名地產(chǎn)中介研究人士稱。

　　對(duì)于7大城市之外的其他地區(qū)，銀監(jiān)會(huì)要求按照房?jī)r(jià)下跌10%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌20%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌30%、利率上調(diào)108個(gè)基點(diǎn)的情況測(cè)算。

　　相比去年的兩次房貸測(cè)試，新一輪測(cè)試更具地區(qū)針對(duì)性，在房?jī)r(jià)下跌幅度上也給予了或重或輕的情境。

　　2010年5月，銀監(jiān)會(huì)要求銀行按照房?jī)r(jià)下跌10%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌20%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌30%、利率上調(diào)108年基點(diǎn)三種情況進(jìn)行房貸壓力測(cè)試，此后8月，監(jiān)管部門重新定義重度壓力情景的房?jī)r(jià)下跌幅度，從下跌30%調(diào)整為50%。

　　此外，前述知情人士透露，今年的測(cè)試增加了“成交面積下降”這項(xiàng)情境，輕、中、重相應(yīng)按下降10%、20%、30%來(lái)測(cè)算。

　　銀行人士解析稱，監(jiān)管層新設(shè)情境應(yīng)主要是考慮到房地產(chǎn)開發(fā)貸壓力測(cè)試實(shí)際情況，銀行對(duì)開發(fā)商的貸款不只是抵押貸款，還包括很大比例的信用

　　貸款，這就要考察開發(fā)商的還款現(xiàn)金流，即銷售收入，其測(cè)算不僅涉及房?jī)r(jià)變動(dòng)，還有成交面積的變動(dòng)。

　　知情人士稱，按監(jiān)管要求，測(cè)算結(jié)果出來(lái)后，各銀行需分類上報(bào)壓力測(cè)試情境下的8項(xiàng)房地產(chǎn)類貸款五級(jí)分類變動(dòng)情況，分別是房產(chǎn)開發(fā)貸、地產(chǎn)開發(fā)貸、土地儲(chǔ)備貸款、商用住房貸款、個(gè)人住房貸款、企業(yè)購(gòu)房貸款、上下游相關(guān)行業(yè)貸款上游包括煉鋼、水泥、玻璃行業(yè)等，下游包括家具制造、小家電等、其他貸款。

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