十二五房地產調控政策必將以保障民生為主軸

2011年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發(fā)布會5日舉行，《房地產藍皮書》副主編尚教蔚副研究員，就房地產發(fā)展“十二五”及未來十年房地產市場展望做主題報告，他提出，房產政策方面，“十二五”乃至未來十年房地產調控政策必將為保障民生為主軸。

　　首先，從房地產市場需求看，房產特別是住房需求主要來自兩方面：一是新增家庭住房需求，二是既有家庭改善性住房需求。以新增家庭住房需求將呈下降趨勢，根據(jù)“五普”人口數(shù)據(jù)，全國人口婚配年齡段人口高峰將在2014年到來。城市人口的婚配人口高峰在1998年已經到達。我國城市化速度“十一五”期間出現(xiàn)了下降趨勢，導致我國城市新增長數(shù)量將呈下降態(tài)勢，新增家庭需求也呈現(xiàn)萎縮趨勢。

　　二既有家庭改善性需求取決于經濟增長和收入分配格局變化，也就是取決于家庭收入的儲蓄水平。如果未來我國能夠保持較高增長率并實現(xiàn)相對公平的收入格局，則經濟在三到五年收入增長后，既有家庭改善型需求可能再次釋放。

　　三城市住房需求結構分化，住房需求結構主要取決于收入水平和家庭結構，并對我國人口結構，城市化速度，經濟發(fā)展條件變化特點，改善性住房需求占比增加，小戶型住房需求逐漸萎縮。

　　其次，從房地產市場供給來看，近期城鎮(zhèn)新增房地產供給仍將保持快速增長趨勢，“十二五”后期及“十三五”進入平穩(wěn)供給期，但出現(xiàn)大幅下降的可能性也很小。2009、2010年房地產開發(fā)企業(yè)土地購置新開工高峰，在建項目將在2011年、2012年形成實際有效地房地產供給，國家近年來加大了住房保障支持力度，大批增長的中小戶型用房供給將在2011、2012年集中上市。

　　“十二五”及“十三五”我國城市房地產需求特別是住房需求矛盾將逐漸緩和，導致房地產開發(fā)企業(yè)調整開發(fā)建設能力。我國處于資源約束嚴重的國家，人均可供開發(fā)用地少，不允許我國住房建設過度擴張，新增房地產供給不可能長期快速增長。我國經濟發(fā)展屬于典型的政府主導型，當房地業(yè)調整接近經濟增長時，中央與地方政府均可能尋求對房地產開發(fā)的支持，存量市場二手房控比示范量，將逐漸增大。

　　從房地產政策看，房產，特別是住房是滿足居民住房需要和財富項目手段，是民生保障的最重要的組成部分，因此“十二五”乃至未來十年房地產調控政策必將為保障民生為主軸。二是“十二五”和未來十年，我國居民儲蓄資產和社會整體仍將有較大增長，人民幣升值壓力短期內也難以得到有效改善，因此巨大的投資性購房需求將持續(xù)存在。為維護市場穩(wěn)定和保障民生，國家調控政策重點仍未大力抑制投機性住房需求。

　　住房持有稅是最有效調控手段，也是對既得利益最大的調控工具。因此住房持有稅能否真正出臺并實施將是衡量房地產調控政策趨向的重要目標。

來源：中國新聞網

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