上半年賣地收入大縮水，下半年調(diào)控會(huì)否打折扣

上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)一片冷清，土地市場(chǎng)也迅速降溫，直接導(dǎo)致各地土地出讓收入大幅下滑，地方財(cái)政壓力驟增。與此同時(shí)，各地承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源的債務(wù)已達(dá)2.5萬(wàn)億元，土地出讓收入銳減直接威脅到地方的償債能力。業(yè)內(nèi)人士分析，由于地方土地收入的變化，預(yù)計(jì)下半年在努力平衡地方財(cái)政收支的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)或?qū)⒚媾R新考驗(yàn)。

　　土地出讓收入銳減

　　方正證券統(tǒng)計(jì)，1-5月，全國(guó)128個(gè)城市土地出讓金比去年同期下滑了5%。5月，一線城市的土地成交溢價(jià)率已回落至18.93%。

　　上海的土地出讓收入出現(xiàn)大幅下滑，上半年上海土地出讓收入總額約為336億元，僅相當(dāng)于去年的兩成，出讓的土地總面積為503萬(wàn)平方米，建筑總面積為856萬(wàn)平方米，所有土地折合樓板價(jià)成交均值近6000元/平方米。而去年上海一共出讓了567幅土地，出讓總收入高達(dá)1524億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，上海的土地出讓收入在連續(xù)多年創(chuàng)出新高之后，今年全年很有可能首次出現(xiàn)下滑。

　　北京的土地出讓情況同樣不容樂(lè)觀。截至6月27日，北京上半年共計(jì)出讓各類用地113塊，出讓土地的總面積為1031.09萬(wàn)平方米，出讓總金額為324.8億元。出讓金額與去年同期相比下降了48.6%，其中，住宅用地出讓金為120.3億元，同比下滑75.4%。

　　與土地出讓收入下滑相伴，土地儲(chǔ)備貸款面臨壓力。2009年北京市土地出讓收入約928億元，2010年為1636.72億元。2009年北京市完成土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)投資1165億元，2010年完成土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)投資1470億元，兩者基本匹配。而根據(jù)北京市《2011年度土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃》，今年計(jì)劃安排土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)投資為1000億元，如果土地出讓收入大幅下滑，則土地儲(chǔ)備貸款壓力驟增。

　　此前地王頻出的杭州市場(chǎng)也頗為冷淡，賣地收入創(chuàng)下了近五年來(lái)的新低。今年上半年杭州主城區(qū)地價(jià)環(huán)比、同比增速放緩，共賣地77.55億，創(chuàng)下了近五年杭州主城區(qū)上半年賣地新低。而此前四年，上半年杭州主城區(qū)的賣地金額均在百億之上，2010年上半年的賣地金額更創(chuàng)出250億元新高。

　　深圳今年上半年則只有5塊住宅和商業(yè)性辦公用地出讓，出讓總收入僅22.79億元。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，土地市場(chǎng)行情趨冷原因復(fù)雜，和當(dāng)前嚴(yán)厲調(diào)控的政策環(huán)境有關(guān)，房企對(duì)后市的預(yù)期下降，買地意愿下降，資金鏈緊張，支付能力下降。此外，和地方政府的土地出讓方式、推地的節(jié)奏、策略、數(shù)量、結(jié)構(gòu)有關(guān)。

　　上海某開(kāi)發(fā)商告訴中國(guó)證券報(bào)記者，政府的調(diào)控態(tài)度很堅(jiān)定，開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期開(kāi)始變得不樂(lè)觀，由于拿地后要等兩三年商品房才能上市，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市普遍信心不足。

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