二三線城市房產(chǎn)限購進(jìn)入倒計(jì)時

日前，住建部下發(fā)文件，要求各省住建廳在8月20日之前將上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況及需要采取必要限購措施的城市名單上報(bào)住建部。經(jīng)過月余醞釀，新一輪專門指向二三線城市的限購政策進(jìn)入倒計(jì)時。多位業(yè)內(nèi)人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，在嚴(yán)厲的限購及信貸政策環(huán)境下，市場成交量難言樂觀，房價下行的壓力正在不斷加大。

　　限購

　　成交量或遭重?fù)?/strong>

　　7月底，住建部公布了需要納入限購范圍的二三線城市“五條標(biāo)準(zhǔn)”。據(jù)悉，住建部的具體標(biāo)準(zhǔn)為“6月份國家統(tǒng)計(jì)局新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月均環(huán)比增幅較高，排名靠前的;6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標(biāo)的;1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的;位于已限購區(qū)域中心 城市周邊，外地購房比例較高的;存在房價上漲過快，調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會反映強(qiáng)烈的?！弊〗ú吭谖募斜硎荆卜衔宕髼l件中2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部據(jù)此統(tǒng)計(jì)，廊坊、保定、揚(yáng)州、惠州、香河、宜昌、鎮(zhèn)江、舟山等19個城市均符合上述條件。其中，秦皇島、濰坊、柳州、煙臺、揚(yáng)州、東莞等14個城市滿足兩項(xiàng)以上限購標(biāo)準(zhǔn)。另外，約有18個城市在單一標(biāo)準(zhǔn)衡量中位于前列。鏈家地產(chǎn)市場研究部預(yù)計(jì)，屆時將會有30至35個二三線城市列入限購之列。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)赂嬖V《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》，截至8月已有41個大中城市出臺限購政策，加上這次預(yù)計(jì)限購的城市，限購城市的總數(shù)將達(dá)到75個左右。廣發(fā)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿則對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，當(dāng)前70個大中城市里，只有一半的城市施行了限購政策。“如果此輪限購城市數(shù)量在30個以內(nèi)的話，是比較正常的數(shù)目也是符合我們預(yù)期的，當(dāng)然它的影響也不會太大。如果超出這個范圍，達(dá)到30個以上，那就會有很大的影響，會波及整個房地產(chǎn)市場?！彼f。

　　實(shí)際上，前期已經(jīng)實(shí)施限購的城市的例子表明，對于實(shí)施限購后的成交量，的確不容樂觀。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，作為限購令實(shí)施樣本城市的北京，限購持續(xù)半年以來合計(jì)住宅總簽約為91955套，為最近三年同期最低，總成交量環(huán)比上一個半年下降46.5%。

　　而一份來自中原地產(chǎn)近期對50個尚未實(shí)施限購的城市市場情況及出臺限購政策的可能影響進(jìn)行的調(diào)研表明，一旦這50個城市出臺限購政策，成交量受影響的城市數(shù)量將占九成。

　　掙扎

　　資金鏈條緊繃房企日益難受

　　二三線城市限購的全面落實(shí)，及其對于成交量可能造成的巨大影響，對于正在日益緊繃的資金鏈條和始終未見放松的調(diào)控政策中掙扎生存的房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是一個再糟糕不過的消息了。

　　W IN D統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至記者發(fā)稿，按照申萬一級行業(yè)分類，兩市已有包括萬科在內(nèi)的40家房地產(chǎn)類上市公司公布了2011年中報(bào)，中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，從負(fù)債水平來看，剔除ST類上市公司外，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率由去年同期的60.3%進(jìn)一步提升至60.9%，上述40家企業(yè)中，有24家出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債率上升的情形。從龍頭企業(yè)來看，萬科A和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別由去年同期的69 .8 %和61 .3 %進(jìn)一步上升至77.8%和65.5%，上升幅度分別達(dá)到了11.5%和6.8%。

　　從經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額這一指標(biāo)來看，房地產(chǎn)類上市公司資金鏈條捉襟見肘的跡象也十分明顯。WIN D統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述40家房地產(chǎn)公司中，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額同比出現(xiàn)下降的達(dá)到了22家，這22家企業(yè)中，除了ST東源外，降幅均超過了10%，降幅超過50%的也達(dá)到了15家;而總的來看，剔除萬科A以后，39家房地產(chǎn)上市公司今年上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-121.5億元，較去年同期-113.9億元出現(xiàn)了進(jìn)一步下降。以招商地產(chǎn)為例，2011年上半年，招商地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-30.2億元，較去年同期下滑了51.4%。

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