財政部完成征管試點，二手房交易將步入高稅期

全國存量房交易稅負將明顯上升

　　8月牽動全民的房產(chǎn)證加名征稅，被財政部、國稅總局一紙公文緊急叫停。但是，有關(guān)房產(chǎn)的稅負上升潮依然暗流涌動。由財政部、國稅總局主導(dǎo)的“應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管”工作完成試點，并已向全國非試點城市擴展，這項冠以“加強稅收征管”名義的舉措，意味著全國存量房交易稅負將明顯上升。

　　稅收高增的誘惑

　　這一牽涉千萬納稅人負擔(dān)的舉措，財稅部門的解釋低調(diào)而又務(wù)實，指出“目前在存量房交易過程中，納稅人低報成交價格偷逃稅款的現(xiàn)象較為普遍，形成了明顯的稅收漏洞”，并稱此現(xiàn)象“影響了稅法的嚴肅性，也削弱了房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策效果”。

　　二手房交易環(huán)節(jié)涉及稅種有契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。目前，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　現(xiàn)行稅法中，個人二手房交易實際涉及稅種包括契稅稅率為全額的1%-5%；營業(yè)稅稅率為全額或差額的5%和個人所得稅稅率為銷售所得的20%，這三個稅種均以房產(chǎn)交易額為基本稅基。房地產(chǎn)交易金額的高低，直接決定了納稅額的多少。二手房交易動輒數(shù)百萬元，買賣雙方通過簽訂“陰陽合同”達到減少納稅的動力極強。

　　因此，財政部、國稅總局認為，應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征營，可有效解決房產(chǎn)交易中的偷逃稅款現(xiàn)象。同時，此舉也可為推進房地產(chǎn)稅制改革做好思想、技術(shù)和人才方面的儲備，具有長遠意義。

　　對房地產(chǎn)按評估值征稅，本是2003年中央提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”后，由財政部、國稅總局為開征物業(yè)稅確定的計稅依據(jù)。隨后于2004年和2007年，財政部和國稅總局分兩批共選擇了十個省市開展房地產(chǎn)模擬評稅試點。但此后物業(yè)稅改革幾無進展，評估征稅也無法應(yīng)用到稅收征管實踐，地方政府試點也僅在會議和文件上徘徊，被稱為物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點。

　　面對改革遇到的現(xiàn)實阻力，中央擬定的物業(yè)稅改革方案，近幾年悄然調(diào)整為改革范圍較窄的房產(chǎn)稅框架。制度層面難有作為，財政部、國稅總局便從技術(shù)層面尋求突破，兩部門于2008年4月從模擬評稅試點省市中，選擇南京、杭州、北京、重慶、青島、深圳、丹東等城市，將模擬評稅試點取得的成果，先行用于契稅等房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的實際征收。2009年底，財政部、國稅總局發(fā)文要求全國各省份均選定城市，對二手房交易環(huán)節(jié)的契稅等按評估價征收。

　　房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅屬于地方稅收，個人所得稅中40%歸地方政府，因全國房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上升，二手房交易按評估征稅，大幅提高了地方政府的稅收收入。評估征稅實際應(yīng)用到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)后，地方政府的積極性空前提高，僅一年半時間，全國各省份即完成試點任務(wù)。今年7月便向全國擴展。

　　重慶、上海兩地于1月28日啟動的房產(chǎn)稅改革試點，核心是將房產(chǎn)稅征稅范圍擴展到居民住房，直接觸及房產(chǎn)稅制度層面的變革。而由財政部、國稅總局推動的按評估值征稅，屬稅收技術(shù)層面的完善。重慶、上海的改革試點重點在增量房產(chǎn)，而財政部和國家稅務(wù)總局在則從存量房著手。

　　按財政部、國稅總局的要求，各級財稅征收機關(guān)要應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)，建立存量房交易申報價格比對系統(tǒng)，對各類存量房地產(chǎn)進行評估；以評估值的一定比例作為計稅參考值；申報價格高于計稅參考值的，以申報價格作為計稅價格；申報價格低于計稅參考值的，如果納稅人不能按要求陳述、舉證正當理由，以計稅參考值作為計稅價格。

　　財政部、國稅總局從技術(shù)層面推進的評估征稅，對地方政府稅收收入增長的貢獻，不亞于重慶、上海的房產(chǎn)稅制度變革試點。近幾年來，房地產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)稅收對稅收增收的貢獻顯著提高。2008年全國契稅收入為1307.18億元，占稅收總收入的比重為2.4%。到2010年，契稅收入達2464.80億元，同比增長42.1%，占稅收總收入的比重上升至3.4%。

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