多地成交跌入冰谷，樓市價格下行趨勢已經形成

“金九”未來“銀十”也恐難再現(xiàn)，樓市陰跌或將持續(xù)加深。剛剛過去的國慶長假期間，全國熱點城市樓市成交大幅縮量，部分城市同比跌幅逾9成。新近公布的9月份房企銷售業(yè)績也遭遇“滑鐵盧”，保利、萬科等龍頭企業(yè)銷售面積、銷售金額同比雙降。

接受《經濟參考報》采訪的專家認為，樓市價格下行的趨勢已經確立，未來房地產市場或將發(fā)生實質性的變化。在持續(xù)高壓的調控之下，資金鏈深度承壓的房地產企業(yè)做出實質性價格調整的概率逐漸增加。

“黃金周”多地樓市成交跌至冰點

原本為銷售旺季的國慶長假樓市卻遭遇“黃梅天”。多地住宅市場成交量低迷不振，京滬穗深等一線城市成交量全線下跌。

據(jù)披露，截至10月上旬，北京“金九銀十”新入市的34個項目中，有六成新入市項目出現(xiàn)零成交尷尬局面。另據(jù)北京房地產交易管理網數(shù)據(jù)，國慶前七天，北京新建住宅成交量為894套，日均成交量僅為百余套，與去年同期相比，下降24%；其中二手住宅網簽總量為90套，與去年同期相比下跌了近28%。

上海、廣州、深圳等地行情也不樂觀。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月1至7日一線城市新房成交尤為慘淡，7天成交量較2010年同期降幅達68%，較9月前7天大幅下降了63%。二手住宅方面，10月1至7日，京、滬等5大重點城市總體成交量較9月同期下滑了60%，其中廣州和深圳降幅均超過90%。

同樣的情形還出現(xiàn)在國內其他熱點城市。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，此前一周10月3日-10月9日監(jiān)測的33個城市，31城市樓市成交量同比下降，20城市成交量跌幅在50%以上，其中揚州同比跌幅最大，達到86.94%。其次是大連，同比跌幅達82.41%。九大重點城市成交量均同比下跌，其中重慶跌幅最大，達74.44%，其次成都和南京同比下降幅度亦皆超過70%。

中國房地產學會副會長陳國強告訴《經濟參考報》記者，導致成交萎靡的一個主要因素是，市場各方的觀望情緒依舊十分濃郁。從政策角度來看，目前從嚴從緊的政策基調沒有變，政策松動的可能性不大，這樣的政策環(huán)境決定了目前的市場狀態(tài)，從開發(fā)商、購房者到地方政府都對后市發(fā)展持謹慎態(tài)度。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓接受《經濟參考報》采訪時分析認為，眼下開發(fā)商推出的主力戶型的房價還是超出了多數(shù)購房者的承受能力，也就是說供求之間的關系是扭曲的。再者，開發(fā)商推盤的積極性也不是特別高，從部分樓盤的銷售節(jié)奏來看，推出的精品比例較低，相當一部分要么是尾盤，要么就是位置不是特別好的盤，所以，購房者的積極性自然也就難以提振。

對于未來一段時間的成交走勢，徐楓預測，“銀十”恐難再現(xiàn)，至少在明年上半年之前樓市成交都可能處于低迷狀態(tài)。在陳國強看來，決定接下來市場低迷的局面有無可能被打破的一個關鍵的因素還是開發(fā)商。

大房企9月銷售業(yè)績集體下滑

隨著成交持續(xù)乏力，房企業(yè)績也有所下滑。根據(jù)保利地產11日發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，今年9月公司實現(xiàn)簽約面積58 .75萬平方米，同比下降33 .14%；實現(xiàn)簽約金額67 .36億元，同比下降26.21%。另一龍頭公司萬科在稍早些時候也發(fā)布了銷售數(shù)據(jù)，與去年同期相比亦呈頹勢：實現(xiàn)銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元，分別比2010年同期減少4 .9%和12%。此外，中海、碧桂園、富力、合景泰富等大型房企9月份銷售業(yè)績同比均出現(xiàn)下滑。

鏈家地產分析師張月認為，從公布9月銷售業(yè)績的房企來看，超過半數(shù)的大型房企業(yè)績出現(xiàn)同比下滑，而且還是萬科、中海等龍頭房企，這說明隨著調控的持續(xù)，不僅僅許多中小房企面臨破產、轉型抉擇，長期的樓市僵持使大型房企的銷售節(jié)奏也大幅減慢。

在銷售不暢的局面下，房地產企業(yè)還不得不面對信貸緊縮、融資成本高企等情形。廣發(fā)證券此前根據(jù)2011年上市房地產公司披露的中期業(yè)績報告統(tǒng)計指出，上半年上市房企平均資產負債率達到75%，創(chuàng)近5年來新高，負債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。另有數(shù)據(jù)披露，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達到9640億元。超萬億的負債和近萬億元的存貨，讓房地產企業(yè)的資金鏈承受著巨大的壓力。

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