70大中城市維持漲幅回落，樓市政策預(yù)示年終降調(diào)

國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，仍然維持了漲多跌少、但漲幅回落的態(tài)勢。

　　房價僵持，博弈依舊，專家認為，近期的一系列消息顯示，今年四季度，房價將唱響“降調(diào)”，但全面降價以及所謂的拐點還遠沒有到來。

　　房價僵持

　　國家統(tǒng)計局18日公布了全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，房價僵持的局面并沒有改變。除身處危機之中的溫州以外，其他69個城市房價同比均未見下跌，漲幅回落城市數(shù)量增加較多。

　　與8月相比，9月份70個大中城市中的新建商品住宅，價格環(huán)比下降的城市有17個，持平的城市有29個，環(huán)比價格下降的城市增加了1個。與去年同月相比，價格下降的城市僅有溫州1個，漲幅回落的城市有59個，比8月份增加了19個。上海連續(xù)3月環(huán)比止?jié)q，但同比仍上漲3.1%。

　　同日公布的2011年1-9月份固定資產(chǎn)投資主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，前三季度全國商品房銷售面積增長了12.9%。不過，上海商品房銷售面積卻只有1306.75萬平方米，下降了13.1%。

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)表示，這些數(shù)據(jù)表明，宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場正處于觀望態(tài)勢之中，一線城市與已限購的二線城市成交量低迷。上海情況更為特殊，年中一紙“滬十條”叫停規(guī)避限購令的“擦邊球”行為，使得成交更加雪上加霜，“金九”小高峰亦胎死腹中。但房價卻仍然堅挺，現(xiàn)在市場上雖然傳出了一些大幅降價的聲音，但更多是追求廣告效應(yīng)的“假摔”，或個別別墅項目的價格調(diào)整，難有代表性。

　　價格信號

　　佛山放松限購令“朝令夕改”、首套房貸款利率上浮，近期關(guān)乎購房與信貸政策的消息不在少數(shù)。專家分析，這些“變動”與“不變”是各方博弈的短期結(jié)果，將對購房者、開發(fā)企業(yè)甚至地方政府等造成一定影響，同時也是在不斷釋放價格信號。

　　“經(jīng)歷了近一年的限購，依賴土地財政的地方政府扛不住了。佛山放松限購，不難看出是地方政府對中央調(diào)控底線的試探，但顯然，這次試探并沒有成功。 ”宋會雍告訴記者，這樣的結(jié)果體現(xiàn)了中央對于樓市調(diào)控的決心，也使得開發(fā)企業(yè)放棄了對短期內(nèi)調(diào)控松動的期待，不得不降價跑量，為資金鏈做更長期的準備。

　　整體經(jīng)濟形勢的穩(wěn)定也愈發(fā)表明了這一點。根據(jù)昨天公布的最新經(jīng)濟數(shù)據(jù)，今年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長9.4%，國民經(jīng)濟保持了平穩(wěn)快速發(fā)展。顧建發(fā)分析稱，雖然出現(xiàn)了溫州這樣的政府救市個例，但目前還僅僅是個別現(xiàn)象，不能代表全部，我國總體經(jīng)濟形勢并沒有遭遇危機。“像2008年那樣的大規(guī)模救市還不會出現(xiàn)，換言之，今明兩年之內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控不會松動。 ”

　　對于銀行上調(diào)首套房貸的利率，宋會雍認為，這并非銀監(jiān)會政策，而是臨近年底地方銀行信貸額度緊張之下的短期“抬價”行為，等到明年上半年便會有所好轉(zhuǎn)。當然目前來看，開發(fā)商無疑雪上加霜，買方市場之下，購房者擁有議價權(quán)，會將這部分成本轉(zhuǎn)移，倒逼開發(fā)商作出更多讓步，房價松動空間加大。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也表示，在限購、限貸政策尚未松動的市場背景下，各大銀行收窄甚至上調(diào)首套房貸利率，自住型購房群體會受到影響，進一步打擊成交量。開發(fā)企業(yè)只剩下一條路可走，那就是通過各式各樣的“策略性降價”或直接降價激活市場成交量。

　　年終降調(diào)

　　無論從哪點看，今年四季度似乎都會是以降價為主旋律。

　　上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長姚玲珍向記者表示，成交量與價格之間的聯(lián)動本身有一定時間差，當前限購、限貸政策不會松，且臨近年底需回籠資金，相信開發(fā)商會有更多推盤動作和降價行為，四季度或明年初房價將有更大松動。

　　“房價在四季度將有一定下調(diào)，品牌房企要沖刺全年銷售目標，而中小房企深受資金鏈壓力，降價更是勢在必行?！鳖櫧òl(fā)表示，現(xiàn)在購房者分外理性，優(yōu)惠力度不大的不會跟進，而開發(fā)商也很清楚市場形勢，死屏房價絕不是良策。

　　對此，宋會雍認為，房價僵局已經(jīng)打開，但還僅僅是局部的松動。接下來，開發(fā)企業(yè)還將會繼續(xù)尋求局部突破，視自身財務(wù)狀況對個別項目作出價格調(diào)整，換取成交以填補資金鏈，而不是直接采取全面降價。張宏偉也作出了相同預(yù)測，“為了快速回籠資金減輕公司財務(wù)壓力、調(diào)節(jié)在一定時期內(nèi)市場庫存，高速周轉(zhuǎn)企業(yè)短期內(nèi)采取攤薄單個項目利潤率，追求整體市場利潤總額增加的方法，進行策略性的降價，達到市場成交的目的。 ”

　　“相持是目前的大格局，整體市場的價格調(diào)整還處在初級階段，所謂的拐點遠沒有到來。 ”宋會雍說。記者 俞佳

來源：新聞晚報

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