專家稱樓市拐點(diǎn)仍需一定時(shí)間確立，調(diào)控不會(huì)放松

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成的傳統(tǒng)的“金九銀十”，今年沒有“如約而至”，取而代之的“慘淡”和“低迷”成為重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍特點(diǎn)。堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)在一些城市開始出現(xiàn)下降的苗頭。

　　國(guó)六條，國(guó)八條，新國(guó)八條，這一輪最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控似乎看見了曙光。

　　接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？1998年住房制度改革以來(lái)，一路向上的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展曲線會(huì)出現(xiàn)向下的拐點(diǎn)嗎？房?jī)r(jià)會(huì)降到老百姓期盼的位置嗎？

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控成果，在接受十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議的專題詢問中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新給出的答案是，商品房?jī)r(jià)現(xiàn)在總體上趨于穩(wěn)定，一些城市開始有下降苗頭，一些二、三線城市還在漲著，但是漲幅開始減小。

　　姜部長(zhǎng)“穩(wěn)定”、“苗頭”、“還在漲”等審慎的表述背后，到底房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了怎樣的變化？

　　拐點(diǎn)到了嗎？

　　“現(xiàn)在的情況只是冰山一角，根本談不上拐點(diǎn)，充其量只是醞釀拐點(diǎn)的過程”，在國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)還需要一定的時(shí)間才能確立。

　　王小廣所說(shuō)的“現(xiàn)在的情況”是，北京，房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，從9月1日至10月25日，北京市新增供應(yīng)住宅套數(shù)合計(jì)為16169套，但整體簽約率只有一成左右。一手住宅庫(kù)存量已經(jīng)接近12萬(wàn)套。

　　浙江，前三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資達(dá)3102億元，同比上升50.1%，但商品房銷售面積同比下降15.3%。

　　據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，前三季度全省房地產(chǎn)開發(fā)投資3951.3億元，同比增長(zhǎng)33.6%。商品房銷售面積5569.6萬(wàn)平方米，同比下降2.2%，其中住宅銷售面積下降3.2%。

　　北京、上海、廣州、南京、杭州等多個(gè)城市的新房庫(kù)存量已經(jīng)接近甚至突破了2008年的最高歷史水平。

　　“樓市成交量拐點(diǎn)已經(jīng)確立，接下來(lái)將不可避免地出現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)”，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受本刊記者采訪時(shí)提醒，后續(xù)樓市調(diào)控中，既要堅(jiān)定擠出房?jī)r(jià)泡沫，也要防止房?jī)r(jià)大起大落。

　　“無(wú)論是新房，還是二手房，價(jià)格都開始拐了，北京樓市的拐點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)來(lái)了?！?偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為。

　　“我最怕聽到這樣的論調(diào)”，一直呼吁中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能倚重房地產(chǎn)太深的王小廣擔(dān)心，“如果說(shuō)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，那調(diào)控是不是不用繼續(xù)了呢？”在他看來(lái)，要防止房?jī)r(jià)大起大落是沒有錯(cuò)，但不能用“所謂的”銀行的風(fēng)險(xiǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)受到影響等理由干擾甚至中斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

　　王小廣指出，拐點(diǎn)的出現(xiàn)至少需要具備以下幾個(gè)條件：

　　首先，拐點(diǎn)的出現(xiàn)是一個(gè)過程，先是銷量萎縮，然后是價(jià)格明顯下降，最后投資發(fā)生變化。在他看來(lái)，價(jià)格明顯下降意味著房?jī)r(jià)的降幅會(huì)達(dá)到2到3成甚至更多，致使市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，在這個(gè)過程中，會(huì)出現(xiàn)一些人撐不住了而拋售的情形。

　　其次，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)回落。在他看來(lái)，銷量、價(jià)格有時(shí)是迷霧，一定要看投資的變化，房地產(chǎn)投資是否回落，目前超過30%的投資增幅，仍是高投資的表現(xiàn)。

　　再者，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，應(yīng)該看全國(guó)，不能只看北京、上海、廣州。目前的情況來(lái)看，北京、上海一些區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，到整體來(lái)看，全國(guó)的房?jī)r(jià)今年漲幅不比去年低，原因在于，大城市限購(gòu)促使邊緣區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，一些中小城市、縣城甚至漲幅超過了一倍。

　　“房?jī)r(jià)下不去說(shuō)明仍有投資需求”，王小廣認(rèn)為，目前的情況是，前期進(jìn)入的資金并沒有出來(lái)，也沒有看到房地產(chǎn)商倒閉的消息，投資者也沒有向外拋售投資房。

　　對(duì)現(xiàn)階段的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整，王小廣認(rèn)為，“更多的是房地產(chǎn)商營(yíng)銷上的一種策略。在社會(huì)財(cái)富集中度過高、房地產(chǎn)投資屬性過重等情形之下，誤判或者炒作房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，會(huì)助推市場(chǎng)抄底風(fēng)向的形成，促使房?jī)r(jià)醞釀更大的爆發(fā)?！?/p>

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