一線城市新房連續(xù)4個(gè)月停漲，樓市或迎買方市場(chǎng)

　　2011年的樓市，從“金九銀十”最終變成了“銅九鐵十”，本身就不缺乏戲劇性。然而，開發(fā)商的銷售慘淡還不是這一季的結(jié)尾，上?！巴朔咳恕本统蔀榱藰鞘械闹鹘恰?/p>

　　樓市拐點(diǎn)似乎就在眼前。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，京滬廣深等一線城市的新建商品房從6月起連續(xù)四個(gè)月停漲，即將公布的10月份銷售量和售價(jià)預(yù)料也將持續(xù)萎縮。

　　不少業(yè)內(nèi)人士從這一輪的樓市低潮中看到了2008年樓市拐點(diǎn)的影子。但和那次短暫的調(diào)整期不同，如今在限購(gòu)、大建保障房和緊縮房貸的“組合拳”作用下，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)這一回真的需要重新定位了。

　　買方市場(chǎng)到了？

　　近幾年來積極提價(jià)的開發(fā)商，終于碰到了業(yè)主們的報(bào)復(fù)性反彈。

　　10月26日，位于上海浦東的“中海御景熙岸”商品房項(xiàng)目，開發(fā)商中海地產(chǎn)的大幅降價(jià)促銷卻招來了老業(yè)主的圍攻。26日，該樓盤的售價(jià)從開盤時(shí)的每平方米2.2萬元陡然降至“團(tuán)購(gòu)價(jià)”1.6萬元，約200名財(cái)產(chǎn)巨額縮水的已購(gòu)房的老業(yè)主相約聚集在售樓中心，齊聲高喊“退房”口號(hào)，并拉起條幅抗議開發(fā)商的降價(jià)行為。

　　此前的近兩個(gè)月，上海、北京等大城市還發(fā)生了若干起規(guī)模不一的“退房”抗議。

　　在北京南五環(huán)外的房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，“首開熙悅山”今年6月開盤時(shí)的均價(jià)為14500元。9月以來，該項(xiàng)目售樓處將200套所謂“樣板房”以特價(jià)房的形式推出市場(chǎng)，均價(jià)降至13000元。自覺虧錢的業(yè)主便從9月起開始，向開發(fā)商發(fā)起網(wǎng)上和面對(duì)面的抗議。

　　在經(jīng)過反復(fù)抗議之后，首開集團(tuán)同意對(duì)業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償或是等價(jià)車位的補(bǔ)償。截至目前，賠償仍在進(jìn)行中。

　　一些分析人士認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步松動(dòng)，開發(fā)商的促銷還可能引發(fā)房產(chǎn)持有者更大規(guī)模的反彈。而購(gòu)房者人越來越高的降價(jià)預(yù)期，也將為整個(gè)樓市帶來更大的博弈力量。買方市場(chǎng)的到來，并非不可能。

　　工銀國(guó)際分析師羅佳明分析，本輪“退房潮”影響到房地產(chǎn)行業(yè)的減價(jià)，才剛剛開始，“短期內(nèi)中央應(yīng)不會(huì)放松政策調(diào)控，減價(jià)才剛開始。上海當(dāng)前的降價(jià)潮應(yīng)該只是行業(yè)下行的開端，相信明年第一季是最壞時(shí)期?！绷_佳明表示。

　　記者在北京大興、亦莊等地區(qū)的樓盤采訪時(shí)看到，購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)濃厚，多數(shù)人期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行。

　　而開發(fā)商表現(xiàn)出的業(yè)績(jī)，也似乎佐證了這一點(diǎn)。

　　今年的銷售季時(shí)間已過去四分之三，但近七成一線房企前三季度并未完成年度銷售任務(wù)的四分之三。從存量房的指標(biāo)來看，房企三季度存貨達(dá)5314億元，是6月末2195億元的2.4倍。

　　房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科今年的三季報(bào)顯示，萬科在主要城市商品住宅供應(yīng)量增加，但銷售卻進(jìn)一步放緩。由于對(duì)未來樓市的預(yù)測(cè)相對(duì)謹(jǐn)慎，萬科表示，自己已將不少未能售出的銷售資源留到未來兩至三年的市場(chǎng)。

　　10月25日，萬科執(zhí)行副總裁肖莉在一場(chǎng)投資者電話會(huì)議上表示，“國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向”。肖莉還認(rèn)為，“未來幾個(gè)月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下降?！?/p>

　　話音剛落，萬科北京公司旗下的金隅萬科城疆域11月推出的三期新房源，均價(jià)14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；與此同時(shí)，萬科深圳公司旗下項(xiàng)目金域緹香也將于11月推出均價(jià)萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價(jià)優(yōu)惠約1000元左右。

　　開發(fā)商要倒？

　　開發(fā)商降價(jià)的主要壓力，來自于今年金融收縮中其面臨的資金壓力。

　　從上市房地產(chǎn)企業(yè)公布的三季報(bào)可以看出，今年多數(shù)開發(fā)商的未售出存量房激增，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化，資金鏈深度承壓。截至10月末，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財(cái)報(bào)，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。

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