臨近年關(guān)，房企有相當(dāng)一部分中短期債務(wù)將到期償付，但是在銀根緊縮、房價下行、銷售低迷背景下，拿什么還錢，已成為眾多“錢荒”房企的一大難題。據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士估算，2010年下半年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過信托、私募、民間借貸、海外發(fā)債等方式籌集的高息借款超過1萬億元，其中多數(shù)高息借款的期限在1-2年。保守估計，今年底即將到期的高息借款可能超過千億元。
風(fēng)險“暗涌”
中小房企因還不起高利貸而被清盤的案例并不少見，但是，通過正規(guī)信托渠道募集的資金近期也開始出現(xiàn)兌付風(fēng)險。而最先令市場察覺到兌付危機已然出現(xiàn)的信號，是10月初一期名為“青島凱悅特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”的擬發(fā)行產(chǎn)品。
該款產(chǎn)品由四川信托發(fā)行，總規(guī)模8億元，期限兩年，收益率11%-13.5%，高于目前同期限信托產(chǎn)品的平均水平。該產(chǎn)品為特定資產(chǎn)收益權(quán)信托，標(biāo)的是現(xiàn)房收益權(quán)，但最初并未標(biāo)明詳細的信托資金使用說明。據(jù)了解，該信托的標(biāo)的“青島凱悅項目”，正是2010年8月在中融信托“中融·青島凱悅”產(chǎn)品中，以近4億元信托資金所投資建設(shè)的項目。該信托期限18個月，滿12個月可提前終止。
知情人士透露，凱悅項目地處青島香港中路高檔旅游商務(wù)區(qū)，但建成后銷售回款未達預(yù)期，使之前為之專門推出的中融·青島凱悅信托和建行債權(quán)很可能無法按期兌付。此次發(fā)行新信托正是為了籌集資金償還到期債務(wù)。
由于房地產(chǎn)市場環(huán)境持續(xù)惡化，上海、天津和南京等地也已相繼曝出多款信托計劃到期無法兌付的信息。中泰信托一位內(nèi)部人士介紹，2009年發(fā)行的房地產(chǎn)信托很多即將面臨集中兌付，盡管信托計劃在設(shè)立之初會約定兌付風(fēng)險的應(yīng)對預(yù)案，比如處置抵押資產(chǎn)作為第二還款來源，或向監(jiān)管部門報批申請存續(xù)期延期等；不過一旦真的發(fā)生兌付困難，大多數(shù)項目想的辦法是“借新償舊”。
“在房地產(chǎn)行業(yè)趨勢性向好的情況下，借新償舊的對倒操作，既包含了短期不利形勢反轉(zhuǎn)的可能，也可以使信托公司從地產(chǎn)類業(yè)務(wù)的高利潤中繼續(xù)抽成。但是，一旦房地產(chǎn)形勢持續(xù)低迷，借新償舊對開發(fā)商而言無疑是飲鴆止渴?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。
天津地王項目“星耀五洲”的債務(wù)重組正是這種風(fēng)險的集中爆發(fā)。最初中信信托以接近30%的高息介入，不堪重負的開發(fā)商又相繼引進了華能貴誠、華融信托借新償舊。由于項目難獲信貸資金，開發(fā)周期冗長，嚴重滯銷的星耀五洲，經(jīng)歷了3年信托借新償舊后，到今年上半年，其負債已高達91.78億元，但今年上半年的銷售收入不足2億元。
或現(xiàn)多米諾效應(yīng)
“房地產(chǎn)企業(yè)的高息借款就像是一組多米諾骨牌，一旦有一塊倒下，危機就會連環(huán)爆發(fā)?！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)人士指出。
通過梳理金融數(shù)據(jù)，中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，除信貸、自有資本金、定金及預(yù)收款、按揭貸款等低息渠道外，目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)籌集的高息借款已經(jīng)超過1萬億元。如果出現(xiàn)償付危機，那么“地產(chǎn)金融危機”的負面影響將遠甚于溫州民間借貸危機。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來源合計為6.8萬億元，以35%為自有資本金計算，今年來房企投入的自有資本金約2.38萬億元。另外，國內(nèi)貸款為10552億元，定金及預(yù)收款為17520億元，個人按揭貸為6755億元。由此估算，今年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過其他渠道獲取的資金高達1萬億元。
“房企獲取資金的渠道，無外乎是信托、私募、海外發(fā)債和民間借貸，而這些渠道都將支付高額的利息?！币晃恍磐薪?jīng)理表示。
以信托為例，據(jù)普益財富統(tǒng)計，房地產(chǎn)信托2010年上半年新增規(guī)模1407億元，2010年全年新增2864億元，而今年上半年新增為2078億元，截至目前，房地產(chǎn)信托的存量規(guī)模已達6000億元。房地產(chǎn)信托的利率普遍在12%以上，加上信托機構(gòu)的管理費、財務(wù)顧問費、銀行的托管費等中間費用，融資成本超過20%，部分信托融資利率甚至高達30%，遠高于銀行同期貸款利率。如此高的借款利率對于房地產(chǎn)業(yè)而言是難以持續(xù)的。
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