前11個月土地財政降17.5%明年樓市調(diào)控或加碼

　　12月13日，財政部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，國有土地使用權(quán)出讓收入23478億元，同比下降17.5%。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示，2012年全年的土地出讓金出現(xiàn)同比下滑，這也是樓市嚴(yán)控之下的必然結(jié)果。但是這可能并不會成為2013年房地產(chǎn)調(diào)控放松的理由。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如在“2012中國地產(chǎn)財富年會”上表示，今年6-7月份是地方土地財政最嚴(yán)峻的時候，那時候中央不但沒有放松調(diào)控，還派督察組下去了。

　　“明年調(diào)控基調(diào)是穩(wěn)定，如果房價上漲較快的話，會在明年上半年出一些預(yù)調(diào)微調(diào)的措施，但是基調(diào)都是維護穩(wěn)定的?！泵鐦啡缛缡钦f。

　　“已出三四九”

　　“俗話說，三九四九冰上走，這是最冷的時候，我認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步出寒冬，已出三四九，”苗樂如表示，一是房價得到了有效控制，二是成交平穩(wěn)回升，1到10月份商品住宅的銷售由年初的負(fù)16%，回升至10月份1.2%，銷售額住宅由負(fù)的24.7%回升到26.6%。房屋可售面積降幅在1%以內(nèi)。

　　“最重要的指標(biāo)就是我們土地市場，購地?zé)崆閺?fù)蘇，”苗樂如表示，土地市場復(fù)蘇的勢頭是10月份以后才開始的，今年1-10月份的行業(yè)低迷，導(dǎo)致了1-10月份土地購置面積同比降低18%。

　　“雖然自6月份以后，北京、上海、廣州等高溢價地塊增多，地王重現(xiàn)，土地市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)機”，北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉在望京·金茂府第五期“豪宅兇猛”主題論壇上表示，但從整體來看，土地市場并未出現(xiàn)整體回暖的趨勢，全年來看，2012年土地市場仍將處于低位。

　　12月13日，中國社會科學(xué)院發(fā)布2013年《住房綠皮書》指出，在地方財政萎縮的背景下，如果調(diào)控僅維持現(xiàn)狀或有所放松，2013年一二線城市的房價或?qū)⒃诙?、三季度出現(xiàn)快速反彈的風(fēng)險。

　　在賈生華看來，這或許是助推土地財政轉(zhuǎn)向的一個拐點，地方的賣地財政和地方經(jīng)濟看似牢固的利益鏈已經(jīng)出現(xiàn)斷裂。

　　財政部數(shù)據(jù)亦顯示，土地出讓收入安排的支出21673億元，其中，征地拆遷補償?shù)瘸杀拘灾С?6927億元，占土地出讓收入的72%左右。

　　“此前，國土系統(tǒng)一直流傳著征地成本占比60%的說法”，國土部顧問楊重光介紹，征地補償已經(jīng)大幅提高，隨著新《土地管理法》及《集體土地征收條例》的入市，征地拆遷成本將不斷增長，并將再次壓縮地方政府的土地財政純收益。

　　值得一提的是，地方土地財政萎縮之時，地方政府的另一大財源，房地產(chǎn)營業(yè)稅卻在11月同比增長幅度高達58.7%。財政部部長謝旭人稱，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。

　　2013年再加碼？

　　雖然地方政府對于土地財政的依賴性已經(jīng)降低，楊重光表示，但從短期來看，地方財政仍然走不出依靠土地財政的局面，前11月全國財政收入超過10萬億，土地出讓收入占比依然在20%以上。

　　另一方面，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員倪鵬飛介紹，土地財政下降背景下，地方政府救市的動力也大增，在調(diào)控政策的執(zhí)行方面或?qū)⒋嬖诜潘桑A(yù)計2013年包括地方政府在內(nèi)的各方主體與中央的調(diào)控博弈將加劇。

　　“在目前的市場狀態(tài)下，如果不繼續(xù)出臺有效措施”，倪鵬飛說，一二線城市的房價將再度暴漲，與此同時，一些泡沫特別嚴(yán)重的城市，由于投資和投機的撤離，將導(dǎo)致泡沫的破滅和樓市的崩盤。而對于一些缺乏實力的房地產(chǎn)中小項目企業(yè)來說，由于資金緊張或資金鏈斷裂，或?qū)е马椖繝€尾及企業(yè)破產(chǎn)，從而可能帶來一定的金融風(fēng)險。

　　苗樂如亦在上述論壇上表示，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場“崩盤”的案例，也教訓(xùn)了全國開發(fā)商和地方政府，凡是干事冒進的，都會付出代價。鄂爾多斯的新區(qū)規(guī)劃居住100萬人，實際只有不到50萬人，城市發(fā)展的超前規(guī)劃，是前幾年房地產(chǎn)市場火爆的時候，地方政府都愛犯的一個通病。

　　倪鵬飛建議，房地產(chǎn)市場量價在2012年四季度及2013年一季度持續(xù)上漲后，必須祭出有效措施，為樓市降溫。

　　“目前來看，房價過快上漲的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)，但房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的目標(biāo)無法依靠現(xiàn)行的行政性調(diào)控目標(biāo)實現(xiàn)，調(diào)控政策應(yīng)該對癥下藥，注重長效機制的建立?！眹野l(fā)展改革委員會投資研究所投融資研究室主任岳國強在“國際經(jīng)濟震蕩環(huán)境中的機遇”論壇上接受媒體采訪時表示，比如完善差別化的金融政策，穩(wěn)步推進土地制度改革等。

　　苗樂如表示，2013年房地產(chǎn)調(diào)控仍然會堅持穩(wěn)定為主，住房采取雙軌制的格局已經(jīng)形成，加大保障性住房建設(shè)是本屆政府的重點工作，因此將來形成商品房加保障房的雙軌制供應(yīng)機制。對于商品房市場的調(diào)控機制，在2013年也可能出一些預(yù)調(diào)微調(diào)的政策，但是總體力度不會超過今年。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

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