高房價(jià)不利城鎮(zhèn)化進(jìn)程，全國性調(diào)控政策亟待出臺

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道，房價(jià)不斷上漲，對于老百姓來說，意味著買房越來越不容易，從宏觀層面來看，則會對城鎮(zhèn)化帶來影響?！度嗣袢請?bào)》文章認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的加快推進(jìn)，必然會擴(kuò)大對城鎮(zhèn)商品住宅的需求。但2005年以來，城鎮(zhèn)商品房價(jià)格過高、上漲過快，提高了城鎮(zhèn)化成本，阻礙了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

要讓房地產(chǎn)的發(fā)展有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化，首先要明確城鎮(zhèn)商品房的基本屬性；其次要把房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率調(diào)節(jié)到全社會資本平均利潤率水平；另外要鼓勵(lì)國企開發(fā)公租房、保障房以及適時(shí)開征房產(chǎn)稅。

樓市回暖，房地產(chǎn)調(diào)控政策也成為各地兩會的討論重點(diǎn)。北京市兩會確定今年的樓市調(diào)控目標(biāo)中特別提到，對于價(jià)格上漲過快項(xiàng)目或區(qū)域，將聯(lián)合稅務(wù)部門完善差別化稅收政策，增加交易成本。但這樣的表述，又讓人們擔(dān)心會加重剛需買房者的負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭就這個(gè)話題發(fā)表觀點(diǎn)和評論。

房價(jià)高企不利于城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)

城市化進(jìn)程逐步加快，這給房地產(chǎn)發(fā)展帶來了更大的市場，但是，一線城市不斷上漲的房價(jià)讓人望而卻步。全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格已經(jīng)連漲7個(gè)月。想在大城市買房越來越難。楊紅旭認(rèn)為，房價(jià)高企總體上不利于城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)。

楊紅旭：因?yàn)槲覀兊某擎?zhèn)化主要是指城市常住人口的增加，這其中就包括兩億左右的外來農(nóng)民工，他們的買房能力是偏低的，如果大城市的房價(jià)比較高，那么會使這些外來務(wù)工人員難以在大城市長期生活、工作甚至說是扎根。除此之外，很多中小城市的人也由他們的故鄉(xiāng)、家鄉(xiāng)來到大城市進(jìn)行工作發(fā)展，即便是他們的戶籍是城鎮(zhèn)戶籍，但是他們的收入水平也不是特別高，也不能承受一線城市的房價(jià)水平，這也會使他們難以在大城市持續(xù)的扎根生活。

北京市兩會已經(jīng)提出了新的調(diào)控政策，楊紅旭對此發(fā)表的觀點(diǎn)是：北京這種做法有代表性，一線和少數(shù)二線城市將跟風(fēng)從緊。個(gè)稅、契稅等的稅率可能增加。但地方新政火力太弱，難以抑制房價(jià)。要想讓房價(jià)剎車，還得等待全國性的政策出臺。楊紅旭指出，地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面的權(quán)限比較小。

楊紅旭：主要的調(diào)控措施和手段是信貸、稅收包括限購、限貸等行政手段，而地方政府既無信貸調(diào)節(jié)權(quán)，又沒有全國性的稅收調(diào)整權(quán)，所以地方政府的一些動作，一些收緊的措施我認(rèn)為空間比較小。

對于北京關(guān)于樓市調(diào)控措施的表述，有些人擔(dān)心，反正市面上供應(yīng)有限，增加交易成本最終一定會體現(xiàn)到房價(jià)里、由買房者承擔(dān)。楊紅旭表示，交易稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁問題一直是一個(gè)長期存在的問題，市場向好的時(shí)候，房價(jià)持續(xù)漲的時(shí)候，增加交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)很容易由賣家轉(zhuǎn)嫁到買家頭上。

楊紅旭：稅收是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的一個(gè)很重要的手段，我希望能夠加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)容，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅它是對持有環(huán)節(jié)征稅，這個(gè)稅種我認(rèn)為比交易稅更重要。

還有人說，調(diào)控好幾年了，一線城市要么走向瘋狂，要么走向死亡，已經(jīng)快沒有中間道路了。楊紅旭表示，這個(gè)判斷過于極端化。

楊紅旭：2003年以來我們持續(xù)進(jìn)行調(diào)控，很多人說調(diào)控沒有一點(diǎn)效果，我認(rèn)為這個(gè)評價(jià)是不客觀、不公正的，我們調(diào)控至少抑制了投資投機(jī)需求。從2010年開始，我們的投機(jī)投資需求其實(shí)大范圍的進(jìn)行撤退和萎縮，這畢竟是在一定程度上抑制了房價(jià)的快速上漲。我們的房價(jià)在漲，但是2010年、2011年、2012年房價(jià)漲幅是在持續(xù)回落的，這三年全國水平都是7%左右的增幅，它已經(jīng)是基于人均可支配收入的增幅了，所以我認(rèn)為調(diào)控是有一定效果的。我們的房價(jià)雖然偏高，但是還沒有形成一個(gè)超級大泡沫，所以我認(rèn)為一線城市目前這個(gè)情況應(yīng)該是慢慢趨于好轉(zhuǎn)，而不是惡化。

全國性調(diào)控政策亟待出臺地方政府需從嚴(yán)執(zhí)行

對未來政策的判斷上，楊紅旭提到，下一步還得等待全國性的政策出臺。那么，全國性的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要會有哪些？

楊紅旭：全國政策不出的話，一線城市的房價(jià)將會失控，靠北京地方政府的小政策是沒有用處的，因?yàn)槿珖笫兴鼭q，地方政策就沒有效果。中央政策出臺的話可以繼續(xù)強(qiáng)調(diào)既有政策，要求地方政府必須從緊從嚴(yán)的落實(shí)和執(zhí)行。也可以再適度加碼，信貸方面比如說我們的二套房貸政策其實(shí)還有加碼的空間，甚至我們首套的貸款利率商業(yè)銀行也可能會壓縮。在我們的需求方面還是有手段的，我們的契稅、個(gè)調(diào)稅、土地增值稅包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅都有空間，可以進(jìn)一步加碼。限購方面我不認(rèn)為需要進(jìn)一步加碼，只要從嚴(yán)執(zhí)行就行了。

供求關(guān)系是決定房價(jià)走勢的最核心因素

人民日報(bào)前幾天有一個(gè)觀點(diǎn)：中央一再強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，然而地產(chǎn)利益群體并不甘心，他們想方設(shè)法干擾調(diào)控，比如部分“利益共同體”式的學(xué)者，甚至有些開發(fā)商自己直接披上學(xué)者的外衣上陣，齊聲合唱房價(jià)將迎來新一輪上漲，誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期，引發(fā)恐慌式扎堆買房。楊紅旭認(rèn)為，供求關(guān)系才是決定房價(jià)走勢的最核心因素。

楊紅旭：輿論導(dǎo)向確實(shí)有一定的作用，但供求關(guān)系才是決定房價(jià)走勢的一個(gè)最核心的因素。我們應(yīng)該引導(dǎo)這些輿論不要盲目去看多市場，但是也不宜說房價(jià)一漲就是他們?nèi)堑牡湣?/p>

來源：中國廣播網(wǎng)

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