控房價(jià)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，北上廣深料脫鉤GDP

穩(wěn)定房價(jià)成政策目標(biāo)

　　與“新國五條”中的其他政策相比，房價(jià)控制目標(biāo)“重申”的意味頗為明顯。2011年1月出臺的“新國八條”，首次提出房價(jià)控制目標(biāo)，當(dāng)年不少城市也制定并公布了上述目標(biāo)。但隨后的2012年，中央政府和相關(guān)部委并未在公開文件中強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，僅有少數(shù)城市公布了房價(jià)控制目標(biāo)。

　　在強(qiáng)力調(diào)控政策的作用下，2012年的房地產(chǎn)市場，不僅以冷淡的交易開局，而且上半年一度陷入“量價(jià)齊跌”。使不少地方政府誤認(rèn)為，并無推出房價(jià)控制目標(biāo)的必要。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次重提房價(jià)控制目標(biāo)，與近期整體房價(jià)上漲態(tài)勢不無關(guān)系。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅不含保障性住房價(jià)格環(huán)比上漲的城市有53個(gè)。據(jù)機(jī)構(gòu)測算，平均來看，70大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.57%，自去年6月以來，該指標(biāo)連續(xù)8個(gè)月保持上漲，最近的5個(gè)月還呈現(xiàn)出加速上漲的勢頭。值得注意的是，自去年以來，2013年1月70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格同比首次出現(xiàn)正增長。這也意味著，與2012年的“低開”不同，今年的房地產(chǎn)市場以迅猛的房價(jià)漲勢開局。

　　基于這種背景，“新國五條”要求，制定房價(jià)控制目標(biāo)，要按照“保持房價(jià)基本穩(wěn)定”的原則。相比之下，2011年初“新國八條”中提出的房價(jià)控制目標(biāo)，則是按照“根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”的原則制定。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近幾年，各地GDP增速、人均可支配收入等指標(biāo)都在保持相對快速增長，若將其作為制定房價(jià)目標(biāo)制定的標(biāo)準(zhǔn)，則隱含了房價(jià)上漲的預(yù)期。

　　事實(shí)上，近年來一些中小城市的經(jīng)濟(jì)曾保持兩位數(shù)高速增長，明顯高于當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲的速度。因此，2011年，在不少地方推出以GDP增速為參照的房價(jià)目標(biāo)時(shí)，曾一度被戲稱為“漲價(jià)目標(biāo)”。

　　相比之下，“新國五條”對房價(jià)目標(biāo)的要求，被認(rèn)為隱含了“保持穩(wěn)定”的政策思路，一些研究報(bào)告甚至作出“零增長”的解讀。不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，今年地方政府在制定上述目標(biāo)時(shí)，與GDP掛鉤的情況將有所減少。

　　個(gè)別城市或?qū)で蠼捣績r(jià)

　　“北京今年的房價(jià)控制目標(biāo)，肯定不會與GDP掛鉤?！币晃唤咏本┦凶〗ㄎ娜耸肯蛑袊C券報(bào)表示，作為房價(jià)上漲較快城市的北京，在制定房價(jià)控制目標(biāo)時(shí)，將會十分慎重，不會簡單地將經(jīng)濟(jì)增速等指標(biāo)作為依據(jù)。

　　據(jù)悉，今年年初北京市兩會期間，市住建委曾提出今年的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)為量價(jià)齊穩(wěn)。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，今年北京的房價(jià)控制目標(biāo)可能維持上述口徑，甚至不排除提出“降房價(jià)”的可能。

　　對于去年曾提出房價(jià)“穩(wěn)中有降”的上海，多位專家認(rèn)為，今年的房價(jià)控制目標(biāo)將以“平穩(wěn)”為主，防止房價(jià)繼續(xù)反彈，不排除再提“穩(wěn)中有降”。同樣，上海不太可能像2011年那樣將房價(jià)目標(biāo)與GDP增長目標(biāo)掛鉤，以免助長房價(jià)上漲之預(yù)期。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州和深圳的房價(jià)控制目標(biāo)同樣不會讓房價(jià)出現(xiàn)上漲的預(yù)期。2月21日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公開表示，按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定原則，結(jié)合本市實(shí)際，盡快研究制定深圳年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。

　　美聯(lián)全國研究中心高級主任徐楓表示，在此前的多項(xiàng)政策作用下，深圳房價(jià)一直在政府控制范圍之內(nèi)。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來深圳制定的房價(jià)控制目標(biāo)，也可能以“穩(wěn)定”為主。

　　在本輪的房價(jià)漲勢中，一線城市已成為名副其實(shí)的領(lǐng)漲者。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲2.2%，漲幅位居70大中城市之首。北京、廣州、上海的漲幅分別達(dá)到2.1%、2.0%和1.3%，均遠(yuǎn)超平均水平。

　　當(dāng)前一線城市的經(jīng)濟(jì)增長速度在全國城市中處于相對低位，且隨著國家調(diào)低“十二五”期間的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，一線城市的經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期已降至近些年的低點(diǎn)。即便如此，這些指標(biāo)仍不會作為當(dāng)?shù)胤績r(jià)目標(biāo)的參照。

　　高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為：“政府的意圖已經(jīng)非常明確，他們不希望看到一線城市房價(jià)繼續(xù)以現(xiàn)在的速度增長?！币晃唤咏〗ú康娜耸繌?qiáng)調(diào)，一線城市的房價(jià)信號，對整個(gè)市場的影響不容忽視。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果未來房價(jià)繼續(xù)加速上漲，不排除個(gè)別一線城市提出“降房價(jià)”目標(biāo)的可能。為達(dá)到這一目標(biāo)，今年一線城市將加強(qiáng)商品房預(yù)售和實(shí)際銷售環(huán)節(jié)的管控，并將強(qiáng)化執(zhí)行此前的各項(xiàng)政策。

　　差異化調(diào)控思路凸顯

　　與一線城市供需失衡相比，多數(shù)二三線城市房價(jià)似乎并不具備大幅上漲的基礎(chǔ)。據(jù)悉，由于此前部分地方政府大量供地，使得這些地方樓市出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，部分城市新區(qū)的房屋大量空置。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于上述城市來說，房價(jià)控制目標(biāo)的確定顯得并不緊迫。細(xì)心的業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，按照“新國五條”的要求，今年推出房價(jià)控制目標(biāo)的城市為“各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市”。相比之下，“新國八條”的要求則是“各城市人民政府”。前者的范圍明顯小于后者。

　　正如房價(jià)控制目標(biāo)的制定，未來出臺的細(xì)化政策，可能更多地關(guān)注區(qū)域市場形態(tài)的差異。蘇鑫認(rèn)為，在調(diào)控?cái)?shù)年之后，區(qū)域市場已發(fā)生分化，目前面臨房價(jià)快速上漲壓力的，主要是一線城市及部分重點(diǎn)二線城市。而絕大部分三四線城市，房價(jià)早已失去迅速上漲的空間。政府未出臺更嚴(yán)厲調(diào)控措施的一個(gè)原因也正是如此。

　　他認(rèn)為，如果中央政府出臺強(qiáng)化政策，難免出現(xiàn)“一刀切”的問題，而這將無疑大大傷害處于恢復(fù)過程中的眾多三四線城市。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)留了差別化的調(diào)整空間，是“新國五條”的新特點(diǎn)之一。其中，在限購城市擴(kuò)圍、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)軍等方面，中央政府都存在針對區(qū)域市場進(jìn)行差異化調(diào)整的余地。此外，在土地供應(yīng)方面，熱點(diǎn)城市加大供地力度也是自今年年初就確立的政策思路。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價(jià)控制目標(biāo)的確定，是在熱點(diǎn)城市供需失衡背景下祭出的臨時(shí)性措施，這些城市的房價(jià)上漲壓力，仍需通過加大供應(yīng)來解決。

　　但短期來看，對需求端的抑制仍將是近期的主要政策手段。蘇鑫認(rèn)為，至少在短期內(nèi)，政府絕對有手段達(dá)到控房價(jià)的效果。回顧之前傳聞中的政策措施，提高二套房門檻、局部收緊銀根、區(qū)域性的嚴(yán)厲制裁無疑都能在短期內(nèi)見效。（本報(bào)記者 張敏 萬晶 張昊）

來源：中證網(wǎng)-中國證券報(bào)

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