地方版“國五條”密集落地，媒體稱各地松緊不一

　　隨著官方部署的各地“國五條”落地“大限”逼近，近兩日北京、上海、重慶、合肥、廈門等地相繼推出各自的調(diào)控細則。

　　中新網(wǎng)報道，雖各地細則松緊不一，但此間專家指出，多地的細則不細、可操作性不強等問題突出，行政手段進一步強化的跡象明顯，地方版“國五條”有待進一步具體化。不過亦有專家認為，若地方細則執(zhí)行有力，則短期內(nèi)能夠影響預期，為過熱數(shù)月的中國樓市降溫。

　　從各地設定的房價控制目標來看，京版細則對于房價目標控制最為嚴厲，細則提出2013年北京新建商品住房價格相對2012年保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品房價格；上海將房價控制目標設在“基本穩(wěn)定”；而重慶、合肥、大連、廈門等城市則均規(guī)定房價上漲幅度小于收入漲幅。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉指出，各地細則普遍對價格調(diào)控范圍的規(guī)定含糊，“例如針對什么類型、區(qū)域的住房；目標房價以何種方式統(tǒng)計；漲幅具體多少等問題尚未有明確回答”。

　　此外，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受中新社記者采訪時分析，各地公布的目標大致與其樓市熱度相呼應——北京、上海等一線城市偏緊，而重慶、合肥、廈門、大連等則較為溫和。

　　針對目標的可實現(xiàn)性，中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在接受中新社記者采訪時亦分析，重慶等城市實際上仍保持一定的房價上漲預期，政策余地較大，目標實現(xiàn)不難；而北京是目前公布調(diào)控目標的城市中，唯一明確提出價格下降的，將更有難度。

　　不過他指出，北京細則中將一二手市場作出區(qū)分，將中心城區(qū)的稀缺樓盤劃分在普通商品房的范圍之外，通過新建樓盤的外圍化降低新房市場的價格，確有可行性。

　　此外，顧云昌告訴記者，雖京滬渝等城市提出售二手房按差額的20%征個稅，但大多僅停留在重申“國五條”原文的基礎上，對于如何計算房產(chǎn)增值、各種費用如何扣減、各類房屋是否統(tǒng)一征收等問題并無細化規(guī)定。例如，雖北京提出，“不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅”，但在如何核實原值等具體操作中，仍有諸多問題尚待具體化。

　　另外，雖然多個城市提出收緊二套房貸政策，但具體的首付及利率比例并未明確規(guī)定。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓指出，北京僅提二套房貸首付提高，但成數(shù)、利率并未確定。而上海則更為模糊地表示將“適時”收緊二套房貸政策。他表示，政策預留下一些漏洞與自由操縱空間，仍需更進一精細化。

　　至于調(diào)控中再次強化行政手段的跡象，顧云昌指出，地方政府更多地訴諸“限價”、“限購”等行政化調(diào)控手段實乃多方力量博弈之下的權(quán)衡之策。

　　他分析，由于剛需群體依然龐大、投資性需求難以根除、貨幣流動性充裕、地方債務嚴重依賴土地財政收入，熱點城市的房價壓力加大，調(diào)控難度劇增。

　　以京渝兩地為例，京版細則提出19條具體規(guī)定，其中包括京籍單身人士限購一套住房；增加“限房價、競地價”地塊的供應；報價不合理的商品房暫不可發(fā)預售許可證或不辦理現(xiàn)房銷售備案；逐步將自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理等內(nèi)容；重慶亦提出限制低密度、大戶型住宅項目開發(fā)建設；引導和調(diào)節(jié)樓面地價不超過當期房價的三分之一，以行政手段進一步強化調(diào)控。

　　未來隨著細則的陸續(xù)出臺，胡景暉稱，由于“國五條”出臺后已經(jīng)釋放了大量需求，預計今后6個月內(nèi)新房、二手房交易量均會下滑，但價格會先趨于穩(wěn)定，下半年預計穩(wěn)中有降；從第四季度起，市場整體會趨于穩(wěn)定。

來源：證券時報網(wǎng)

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