新屆政府地產(chǎn)調(diào)控新思路：允許放土地但要補(bǔ)貼民生

記錄被不斷刷新的不只是溫度。

　　7月26日下午3點(diǎn)，備受關(guān)注的“前海第一拍”在深圳土地交易中心舉行，本土開(kāi)發(fā)商卓越豪擲123.6億，拿下首批兩幅土地，刷新紀(jì)錄成為新“地王”。而就在幾天前，上海市向市場(chǎng)推出一幅底價(jià)超過(guò)175億元的地塊，意欲打造城市副中心的全新地標(biāo)，這一當(dāng)?shù)厥飞峡們r(jià)最高的賣地計(jì)劃，激起無(wú)數(shù)業(yè)內(nèi)人驚呼。

　　當(dāng)然，這些還不是近期地產(chǎn)市場(chǎng) “精彩”的全部。7月初，從來(lái)諱言“地王”的房企龍頭萬(wàn)科，成為上海浦東的新總價(jià)地王。中旬，中糧地產(chǎn)以遠(yuǎn)高過(guò) “面包”的價(jià)格買下“面粉”，成功刷新北京土地單價(jià)紀(jì)錄。

　　眼下，滬深多幅超級(jí)地塊，已在政府的土儲(chǔ)名單中呼之欲出，更多的“地王”紀(jì)錄有望不斷刷新。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，與刷新同樣鼓舞人心的詞是放行。在認(rèn)為調(diào)控最嚴(yán)的北京市，近日開(kāi)始對(duì)一些高端樓盤預(yù)售價(jià)格放行。而在江蘇鹽城，已經(jīng)持續(xù)了三年之久的房?jī)r(jià)管控政策，干脆被取消。

　　放行還體現(xiàn)在銀行對(duì)地產(chǎn)商的貸款態(tài)度，按照交通銀行近期測(cè)算，多增貸款規(guī)模中投向房地產(chǎn)的比例達(dá)到七成，絕對(duì)規(guī)模達(dá)到1.3萬(wàn)億。

　　以上種種，看起來(lái)正在讓房地產(chǎn)業(yè)重新躁動(dòng)起來(lái)。

　　當(dāng)然，那些管控的政策并未發(fā)生變化。一位資深地產(chǎn)界人士認(rèn)為，到目前為止，新一屆政府對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)只有寥寥數(shù)語(yǔ)，大多集中于棚戶區(qū)改造、保障房和城鎮(zhèn)化建設(shè)。

　　但對(duì)那些精明的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，寥寥數(shù)語(yǔ)也是信號(hào)。記者采訪發(fā)現(xiàn)，地方政府推出這些天價(jià)地塊的同時(shí)，往往會(huì)對(duì)地塊的用途做出限定，大多指向城鎮(zhèn)化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。同時(shí)，賣地收入會(huì)傾向于投向棚戶區(qū)改造、農(nóng)村宅基地置換等薄弱環(huán)節(jié)。高端地產(chǎn)項(xiàng)目收入補(bǔ)貼民生項(xiàng)目，同時(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的思路，隱現(xiàn)其中。

　　“上層現(xiàn)在允許放出土地，但前提是你要調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生?！币晃惶旖蚴袊?guó)有開(kāi)發(fā)商的高管說(shuō)。

　　地王季

　　7月3日下午，萬(wàn)科在上海以48.70億元購(gòu)地，樓板價(jià)21415元/平米，溢價(jià)率為88.6% ，一舉刷新上海年內(nèi)總價(jià)地王紀(jì)錄。此前幾天，萬(wàn)科分別在重慶和廣州都奪下地王。

　　素來(lái)堅(jiān)稱與地王絕緣的地產(chǎn)一哥，近期奪地舉動(dòng)忽然變得兇猛，令業(yè)內(nèi)震驚。任志強(qiáng)亦公開(kāi)戲謔，“誰(shuí)說(shuō)萬(wàn)科不地王？”

　　搶食地王者，萬(wàn)科并非孤例。7月23日，中糧地產(chǎn)競(jìng)得孫河鄉(xiāng)地塊，總價(jià)23.6億元，除去公租房、醫(yī)院和學(xué)校，樓面地價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。在6、7月間，保利置業(yè)拿下的上海泗涇地塊，創(chuàng)下上海年內(nèi)最高溢價(jià)率132%，中海地產(chǎn)在上海閔行拿地溢價(jià)率亦高達(dá)115%。眼下，上海又有兩幅準(zhǔn)地王呼之欲出。

　　一幅是上海靜安“東八塊”，起始價(jià)34億元，樓面底價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米。一幅是在市場(chǎng)上沉浮18年的徐家匯中心，起始總價(jià)175億元。據(jù)信，已有多個(gè)國(guó)內(nèi)外大財(cái)閥對(duì)其虎視眈眈。

　　京滬深等一線城市土地市場(chǎng)火爆的原因，在綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理王虹斌看來(lái)，“一是上半年銷售比較好，大型開(kāi)發(fā)商要保證生產(chǎn)規(guī)模。二是大型開(kāi)發(fā)商明確集中資源，深耕一線城市。第三，京滬市區(qū)可供應(yīng)的預(yù)期較好的地塊偏少，只要出稍微好點(diǎn)的土地，就是地王。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則介紹說(shuō)：“今年上半年現(xiàn)金流幅度改善，房地產(chǎn)拿到了5萬(wàn)多億元，投出了3萬(wàn)億元，出現(xiàn)了2萬(wàn)億元的現(xiàn)金存量?！?/p>

　　大量超級(jí)地塊在京滬涌現(xiàn)，并有標(biāo)桿型開(kāi)發(fā)商蜂擁而至，這在過(guò)去三年的調(diào)控中絕無(wú)僅有。地方政府推地時(shí)，對(duì)輿論的忌憚也似乎不再。

　　以近日上海推出的徐涇會(huì)展中心3號(hào)地塊為例，這幅土地本在去年推出時(shí)，初始總價(jià)僅為13.68億元，后未經(jīng)拍出即被政府收回重改規(guī)劃，二度面向市場(chǎng)，底價(jià)已經(jīng)升至44.23億元，樓面地價(jià)亦高出原來(lái)兩倍以上。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷說(shuō)：“為什么敢拿地王？顯然是有通天的本事，沒(méi)有通天的渠道信息，怎有通天的看漲信心！”

　　真空期的背面

　　與當(dāng)下的火爆形成鮮明對(duì)比的，是此前近半年的平淡期。官方報(bào)道中，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)今年3月履新以來(lái)，很少提及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的具體措施。即便有所提及，大多也是只言片語(yǔ)帶過(guò)。

　　表面的平靜之下暗流洶涌?！敖衲晟习肽昶骄?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了11.2%，歷史上僅次于2009年達(dá)到的21.2%。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生說(shuō)。新“國(guó)五條”限制交易量的同時(shí)，顯然對(duì)抑制價(jià)格并沒(méi)有太多實(shí)質(zhì)的作用。于是，一些中小房企開(kāi)始猶豫，“不拿地，后續(xù)地價(jià)漲了，就錯(cuò)失良機(jī)；現(xiàn)在拿，一旦政策猛然收緊，自己就站在山頂上了?！?/p>

　　但進(jìn)入6月份，人們驚訝地發(fā)現(xiàn)，調(diào)控不僅沒(méi)有加碼，除了迅速涌現(xiàn)的地王，另外一些領(lǐng)域也開(kāi)始出現(xiàn)一些頗耐人尋味的跡象。6月，龍湖地產(chǎn)位于朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)的高端項(xiàng)目雙瓏原著獲得預(yù)售許可證，其中3套樓王的單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元。7月，鴻坤地產(chǎn)的高端別墅鴻坤林語(yǔ)墅被放行，預(yù)售價(jià)格為5萬(wàn)～6萬(wàn)元/平方米。

　　兩個(gè)高端項(xiàng)目拿到入場(chǎng)券，在京城房地產(chǎn)圈中引來(lái)一片歡呼。其獲批價(jià)格，為后來(lái)的拿地者提供了參考。而更多還沒(méi)有拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目，也開(kāi)始憧憬。

　　“下半年調(diào)控應(yīng)不會(huì)大幅加碼”，長(zhǎng)期關(guān)注市場(chǎng)政策的易居執(zhí)行總裁丁祖昱樂(lè)觀預(yù)計(jì)，“開(kāi)發(fā)商們可以過(guò)一個(gè)太平年了?！?/p>

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀