溫州放松限購或折射樓市調(diào)控思路微調(diào)

在實行了近3年后，溫州樓市“限購令”出現(xiàn)松動。一位接近國土部的人士告訴中國證券報記者，溫州房地產(chǎn)泡沫已明顯消退，此次放松限購的嘗試可能“闖關(guān)”成功，但考慮到目前仍須保持一定的政策壓制力度，限購和限貸等調(diào)控手段不會大規(guī)模放開。即使溫州的嘗試被相關(guān)部門默許，也很可能只是個案。

　　近日有消息稱，溫州市戶籍居民家庭如果已在溫州市區(qū)擁有一套住房，可以再購買一套市區(qū)住房，名下無房的可以購買兩套。

　　溫州并非第一個試圖放松限購的城市。2011年下半年以來，廣東佛山、中山等地曾試圖放松“限購令”，但很快被叫停。業(yè)內(nèi)人士表示，溫州的嘗試如果未被叫停，可能意味著調(diào)控風向的微妙轉(zhuǎn)變，即行政性調(diào)控手段逐漸淡出，轉(zhuǎn)而由市場化機制主導(dǎo)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，溫州松綁“限購令”與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場泡沫破裂并導(dǎo)致當?shù)卣斦杖胂陆涤嘘P(guān)。在宏觀經(jīng)濟增速下滑的大背景下，溫州此舉可能引發(fā)其他城市效仿。

　　樓市低迷促調(diào)控放松

　　溫州“限購令”出臺于2010年8月，當時規(guī)定，本地戶籍居民和能提供一年以上納稅或社保證明的外地戶籍居民，只能新購一套住房。當時的背景是，溫州房地產(chǎn)市場投資需求旺盛，房價高企，漲幅遠超全國平均水平。在全國出臺“限購令”的46個城市中，溫州是為數(shù)不多的非省會城市和計劃單列市。

　　在溫州“限購令”實施一年后，市場情況出現(xiàn)變化。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011年9月以來，溫州房價連續(xù)22個月同比下降。目前溫州可售房源超過36000套，涉及預(yù)售建筑面積超過400萬平方米，庫存壓力高企。

　　“房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展密不可分，溫州房地產(chǎn)市場的低迷已影響當?shù)亟?jīng)濟增長和財政收入?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會副主任顧云昌向中國證券報記者表示，民間信貸體系危機和出口貿(mào)易的低迷影響了溫州的樓市和經(jīng)濟，扶持當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展成為溫州松綁限購政策的根本動力。

　　很多二三線城市也存在類似情況。今年以來，由于經(jīng)濟增速放緩，不少二三線城市房地產(chǎn)市場供大于求形勢明顯。分析人士認為，目前金華、紹興、臺州、佛山等地均有效法溫州的內(nèi)在動力。

　　事實上，對于除一線城市之外的多數(shù)限購城市來說，此前“限購令”的實際執(zhí)行力度并不大。業(yè)內(nèi)人士認為，如果地方政府公開松動“限購令”，將釋放明確信號，對房地產(chǎn)市場的心理影響也更大。

　　調(diào)控思路謀變

　　盡管市場關(guān)注度頗高，但溫州并不是第一個試圖放松樓市限購的城市。2011年下半年以來，廣東佛山、中山等地曾試圖放松“限購令”，均迅速被有關(guān)部門叫停。與此前有所不同的是，目前距溫州傳出放松“限購令”的消息已過去數(shù)日，但并未被叫停。分析人士表示，這可能意味著有關(guān)部門對待放松限購的態(tài)度已由“嚴禁”轉(zhuǎn)為“默許”。

　　分析人士表示，新一屆政府履新的表態(tài)顯示，樓市調(diào)控的政策思路將從行政干預(yù)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲋鲗?dǎo)。因此，作為行政性調(diào)控代表手段的“限購令”，其放松乃至退出可能是大趨勢。顧云昌表示，由于不同城市的市場供需形勢有所不同，并非所有城市都會調(diào)整限購等行政性調(diào)控手段，但去行政化應(yīng)該是樓市調(diào)控政策的大方向。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一近日在博鰲房地產(chǎn)論壇期間透露，多個部門正在聯(lián)合制定房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，后者將逐步取代行政性調(diào)控手段。

　　分析人士認為，種種跡象顯示，樓市調(diào)控政策的思路正在尋求改變，此次溫州對“限購令”的放松很可能是該過程中的一個拐點性事件。

　　溫州或僅為個案

　　業(yè)內(nèi)人士認為，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是利好消息，對于當前的宏觀經(jīng)濟形勢來說同樣有利無害。另有分析人士指出，如果此時放松房地產(chǎn)調(diào)控，可能造成經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　朱中一認為，當前經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，但多數(shù)地方房價和地價上漲的預(yù)期不減，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不能放松。具體而言，對于土地供應(yīng)緊張，地價、房價上漲較快的城市，要強化地方政府責任制，強調(diào)住房用地的供應(yīng)計劃要與住房供應(yīng)計劃掛鉤，普通商品房用地的出讓價格要與穩(wěn)定房價的目標責任制銜接。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在全國70個大中城市中，6月有約90%城市的新房價格同比上漲，一線城市的漲幅均超10%。與此同時，多個地方出現(xiàn)高價地甚至“地王”，未來房價上漲的預(yù)期強烈。

　　“行政性調(diào)控手段的退出一定是漸進過程?！币晃唤咏鼑敛康娜耸扛嬖V中國證券報記者，溫州房地產(chǎn)泡沫已明顯消退，此次放松限購的嘗試可能“闖關(guān)”成功，如果其他城市也跟進嘗試放松，則很有可能被制止。

　　該人士表示，當前房價上漲動力充足，地方政府對土地財政的依賴也很明顯，因此必須保持一定的政策壓制力度，尤其是限購和限貸等重要的調(diào)控手段不會大規(guī)模放開。即使溫州的嘗試被相關(guān)部門默許，很可能只是個案而已。

　　市場人士期待，相關(guān)部門應(yīng)盡快為溫州的這次嘗試定性。房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)莊凌顧問的觀點是，需要為限購政策定個說法。假如這只是一項臨時性的調(diào)控手段，那么至少應(yīng)提前明確退出條件。假如這是長期的民生政策，則需要更嚴謹?shù)难芯?、定量甚至立法。如果有關(guān)部門依舊無法給出權(quán)威說法，類似溫州市的做法恐怕會蔓延，調(diào)控政策的權(quán)威性將受到影響。

來源：中國證券報

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