樓市調(diào)控?cái)U(kuò)大至二線城市，專(zhuān)家稱(chēng)姿態(tài)勝于實(shí)效

　 截至11月27日，已經(jīng)有13個(gè)城市出臺(tái)了第二輪樓市新政。

　　杭州是最近一個(gè)出臺(tái)樓市新政的二線城市。11月26日公布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行情 專(zhuān)區(qū)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及住房用地供應(yīng)、保障性安居工程建設(shè)、商品住房有效供應(yīng)、信貸政策、稅收政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等六個(gè)方面，被稱(chēng)“杭六條”?！昂剂鶙l”發(fā)布的同時(shí)，人民銀行杭州中心支行也發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整杭州市區(qū)差別化住房信貸政策的通知》，要求二套房的首付款比例不得低于70%。

　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，相較以往的調(diào)控政策，除了北京、廣州等一線城市有一定程度收緊之外，其余二線城市調(diào)控政策除了提高二套房首付并沒(méi)有實(shí)際變化。

　　“對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)影響，更多是一種對(duì)年底調(diào)控目標(biāo)有可能完不成的表態(tài)?！?中國(guó)指數(shù)研究院華東分院總經(jīng)理張志杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱(chēng)。

　　姿態(tài)

　　張志杰告訴記者，杭六條的主要內(nèi)容就是要求加大供應(yīng)，但實(shí)際上，按照杭州近兩年動(dòng)輒超千億的賣(mài)地速度，杭州的供應(yīng)量已經(jīng)相當(dāng)大。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年10月，杭州的可售面積為663.58萬(wàn)平方米，為近兩年的歷史最高點(diǎn)。自2013年以來(lái)，杭州新房每月成交量均在3000套左右。

　　張志杰認(rèn)為，杭州此次跟風(fēng)出臺(tái)第二輪調(diào)控，可能與今年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)有關(guān)。

　　4月1日，杭州版新“國(guó)五條”細(xì)則，明確2013年新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)是，增幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。2013年2月，杭州市政府工作報(bào)告提出，今年力爭(zhēng)GDP增長(zhǎng)10%左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)11%以上。也就是說(shuō)，杭州房?jī)r(jià)漲幅的警戒線是11%。

　　按照中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，從環(huán)比漲幅來(lái)看，杭州房?jī)r(jià)漲幅并不明顯，但與去年同期相比，則出現(xiàn)了較大漲幅。數(shù)據(jù)顯示，杭州2012年10月平均房?jī)r(jià)為16432元/平方米，而今年10月，杭州平均房?jī)r(jià)為17530元/平方米，累計(jì)漲幅為10.41%，已經(jīng)接近房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的警戒線。

　　盡管如此，杭州當(dāng)?shù)厝耸科毡檎J(rèn)為，此次二線城市擴(kuò)大調(diào)控對(duì)市場(chǎng)并不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。

　　三中全會(huì)后，已有包括廈門(mén)、武漢、南京、南昌、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、杭州等七個(gè)二線城市，加上此前的4個(gè)一線城市以及更早前的鄭州市，以及三線城市徐州，目前已有12個(gè)城市收緊房地產(chǎn)調(diào)控。他們的共同點(diǎn)是將二套房首付提至7成，3個(gè)一線城市和部分二線城市還將購(gòu)房所需的納稅年限適度延長(zhǎng)。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，目前收緊調(diào)控政策的城市新建商品住宅價(jià)格同比都超過(guò)了10%。10月份武漢市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅高達(dá)11.3%，而南昌、沈陽(yáng)與廈門(mén)這一數(shù)據(jù)也分別達(dá)到10.1%、13.3%與16.9%。

　　房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上述幾個(gè)城市。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，10月份，70個(gè)大中城市當(dāng)中，新建的商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，僅溫州一地下降。21個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅高于10%，還有26個(gè)城市漲幅在8%-10%之間。預(yù)計(jì)接下去一段時(shí)間內(nèi)，更多的二三線城市將逐漸加入到收緊調(diào)控的行列當(dāng)中來(lái)，其中像太原、南京、長(zhǎng)沙、西安等地或?qū)㈦S后跟上。

　　與其他各城市收緊限購(gòu)不同的是，徐州市在限購(gòu)的地理范圍和限購(gòu)的住房面積檔位之中都有所放松。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，未來(lái)的樓市調(diào)控政策將會(huì)以地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口規(guī)模以及房?jī)r(jià)走勢(shì)等多個(gè)角度權(quán)衡，出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)“一刀切”的可能性較低。從這個(gè)角度看，2013年末的調(diào)控潮或僅限于房?jī)r(jià)上漲較快的部分一二線重點(diǎn)城市。

　　部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力很大

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，年末地方政府密集出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政。一方面是由于近期房?jī)r(jià)上漲較快，引發(fā)了廣泛關(guān)注和輿論反彈，地方政府壓力較大；另一方面，年末臨近，部分城市完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)幾近無(wú)望，出臺(tái)政策來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，并表明調(diào)控的決心。

　　CRIC分析師楊晨青認(rèn)為，時(shí)至今日不論年底房?jī)r(jià)控制目標(biāo)完成預(yù)期好壞、壓力大小，省會(huì)以上城市客觀上都有站出來(lái)表態(tài)的需要，以免之后落下不作為的“口舌”。而從政策內(nèi)容上看，二線城市基本照搬了一線城市的模板，并無(wú)創(chuàng)新。

　　張旭認(rèn)為，從人口流動(dòng)的角度看，一二線重點(diǎn)城市的人口規(guī)模增長(zhǎng)還遠(yuǎn)未結(jié)束，其科技、教育、文化和醫(yī)療等公共服務(wù)比其他城市有著明顯的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)收入水平和生活方式對(duì)周邊人口甚至全國(guó)范圍內(nèi)人口都有著明顯的吸引力，未來(lái)這些城市的住房需求規(guī)模依然較大，房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示，不排除其他完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)有難度的城市，還會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)收緊。但總體來(lái)看，調(diào)控的力度都比較溫和，對(duì)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生根本性的影響。也就是說(shuō)，僅僅采取這些預(yù)期之中的收緊調(diào)控措施，不足以讓正處于上升通道的房地產(chǎn)市場(chǎng)改變運(yùn)行方向。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控而言，“限購(gòu)”、“限貸”等行政手段只能在短期內(nèi)抑制購(gòu)房需求的釋放，對(duì)平抑房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展并不能起到實(shí)際作用。增加供應(yīng)才是真正改變市場(chǎng)走向的手段之一。事實(shí)表明，供需嚴(yán)重失衡是導(dǎo)致調(diào)控之下房?jī)r(jià)仍不斷上漲的原因之一。

　　張旭認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，提高住房的持有成本，盤(pán)活存量規(guī)模，用稅收杠桿來(lái)抑制不合理的購(gòu)房需求，才能達(dá)到市場(chǎng)較長(zhǎng)時(shí)間的供需平衡。

　　桑豫峰認(rèn)為，真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有重大影響的，是三中全會(huì)《決定》提到的集體建設(shè)用地直接入市和房地產(chǎn)稅的推進(jìn)，但這兩項(xiàng)改革的具體進(jìn)程都還不明確，預(yù)計(jì)短時(shí)期內(nèi)也難以全面推開(kāi)。因此，以限購(gòu)限貸為主的調(diào)控至少2014年仍會(huì)延續(xù)。

　　三中全會(huì)《決定》的基調(diào)是理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，但限購(gòu)限貸無(wú)疑仍屬于以政府之手為主的調(diào)控，桑豫峰稱(chēng)這也是現(xiàn)階段政府的無(wú)奈之舉，在房?jī)r(jià)高漲難跌、供需矛盾偏緊的情況下，如果政府退出管制，必然又是一輪非理性的暴漲。所以，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進(jìn)程，為市場(chǎng)真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量作好準(zhǔn)備。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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