多城市醞釀松綁限購，雙向調(diào)控“如何出手”

　　中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了神經(jīng)敏感期。在上周溫州傳出上報松綁限購的方案后，今天有報道稱，長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。

　　報道提到，大約一周前，長沙、杭州等城市政府相關(guān)部門相繼組織召開房企溝通會，溝通會上，有關(guān)部門向房企透露，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀，其中包括限購的松綁，以及二套房貸款門檻的降低等。早盤房地產(chǎn)板塊聞風(fēng)上漲，截至上午收盤，板塊整體漲幅接近4%，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、嘉凱城、京投銀泰、臥龍地產(chǎn)等個股漲停。地產(chǎn)板塊今天算是百花齊放，不過，回過頭來看昨天的一組數(shù)據(jù)，我們卻發(fā)現(xiàn)，2014年一季度，對習(xí)慣了“陽春三月”的房地產(chǎn)行業(yè)而言，這樣一個開局則是顯得相對艱難。

　　昨天，中指院發(fā)布2014年3月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告，數(shù)據(jù)顯示，2014年3月，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米11002元，環(huán)比2月上漲0.38%，是2012年6月以來連續(xù)第22個月環(huán)比上漲，漲幅較2月縮小0.16個百分點(diǎn)，漲幅再度趨緩。同比來看，全國100個城市住宅均價同比上漲10.04%，漲幅較2月縮小0.75個百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)第3個月縮小。

　　綜合市場各方信息來看，盡管去年是房地產(chǎn)業(yè)的“豐收年”，多數(shù)房企業(yè)績靚麗，但高杠桿、高負(fù)債和高資金成本所驅(qū)動的以債養(yǎng)債發(fā)展模式，使得房企債務(wù)風(fēng)險越來越高。新一輪高庫存下半年將會到來，加上不容樂觀的貨幣政策和銷售形勢，預(yù)計今年房企會加速跑量，房價松動有可能會更普遍。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭將就此評論。

　　從昨天中指院發(fā)布2014年3月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告來看，今年一二線城市市場成交走淡的主要原因是什么？

　　楊紅旭：我覺得今年是一個調(diào)整年，也是一個樓市降溫年，如果說去年是整個樓市周期當(dāng)中的下行，今年應(yīng)該是秋天，也不排除年底年后可能會入冬，這就是一個季節(jié)輪回。

　　今年還是有很深度的這種調(diào)整的壓力，從昨天發(fā)布的2014年3月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指報告來看，您覺得今年一二線城市市場成交走淡的主要原因是什么呢？

　　楊紅旭：這個主要是兩方面原因吧，一個原因是我們一線二線去年以來政策是比較緊的，其實去年的第四季度前后有20多個城市先后出來了一些地方的新政，進(jìn)一步為樓市調(diào)控加壓，那么說是政策雖然國五條沒有很好的說明，但是今年四季度的這種地方新政加壓之后市場出現(xiàn)了需求觀望的態(tài)勢。從另外一個方面講，我們?nèi)ツ陿鞘谐山槐容^火爆，而且是以自住需求為主的，那么說在一個自住需求為主的市場當(dāng)中的話，火山噴發(fā)之后它需要有一個停歇期，那么說接下來2014年部分城市的需求可能會趨于平穩(wěn)或者說有所萎縮，這是一個自然過程。第三就是去年賣地比較多，尤其像一線城市，像北京、杭州都是賣地量同比超過100%，因此政策面、需求面、供應(yīng)面這三個方面是今年市場有所調(diào)整，當(dāng)然我們有一個政策面就是獲利政策，我們第一季度的房地產(chǎn)貸款，尤其是個人貸款的話沒有像以前一季度放松，反而是進(jìn)一步收緊，這也成為抑制需求的很重要的方面。

　　消息綜合起來對于買房的人來說是好消息還是壞消息？

　　楊紅旭：就目前而言，我認(rèn)為是一個利好消息，如果說是有些客戶不是特別的急于買房子，那再等一等看一看，可能在某些城市下半年甚至明年出手的話這個價格比現(xiàn)在或者說比去年下半年會稍微實惠一點(diǎn)。

　　確實最近一段時間，部分地方的房價下跌房地產(chǎn)商叫苦喊疼以及樓市崩盤這樣的言論都會經(jīng)常的出現(xiàn)，與此同時我們也看到了京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略、冬奧會概念的的推出又有很多的城市的房價是還在漲的，你看今天上午地產(chǎn)板塊也有非常大的活力，那你覺得這種樓市的冷熱不均這個局面是不是今年還會延續(xù)？

　　楊紅旭：因為全國的大勢走向是高位盤整逐步降溫，但是大勢居下的話是區(qū)域分化，包括項目產(chǎn)品進(jìn)行分化，這就是一個基本的態(tài)勢。這種分化其實是從2012年就開始了，其實像2009年和2011年那波樓市上漲是部分區(qū)域部分產(chǎn)品都是大漲，雞犬升天，而這次的話就是一線二線偏熱，三線四線偏冷。像保定突然炒作非常瘋狂，價格漲了一成兩成，這都是一些個別的偶發(fā)的事件，這種偶發(fā)事件不足以改變?nèi)珖袌龅拇髣?，因為偶發(fā)事件一般是經(jīng)過炒作之后會降溫就像去年我們9月份到大概11月份上海自貿(mào)區(qū)的普通地段也有一波炒作，大概也漲了有2、3成，后來也降溫了，所以像保定這種情況我認(rèn)為是曇花一現(xiàn)，炒作這么瘋狂很快就會降溫。

　　既然是這樣一種短期的行情在目前這種地方經(jīng)濟(jì)增長乏力，樓市成交低迷的多重壓力之下，您覺得一些地方松綁限購的可能性大嗎？

　　楊紅旭：松綁限購可能性比較大，兩個原因，一個原因是我們今年兩會報告當(dāng)中首次提出雙向調(diào)控，就是根據(jù)針對不同城市進(jìn)行調(diào)控，這就意味著我們部分的二線和多數(shù)的三四線城市樓市沒有像一線那么瘋狂，漲幅也不大，所以這種地方今年放松限購的可能性比較大，當(dāng)然說全國限購城市只有48個左右，那么說很多地方的話是不用放出限購的，因為本來就沒有限購，它可能是通過其他一些措施進(jìn)一步刺激樓市，那這樣的話就會改變當(dāng)?shù)氐倪@種購房人的預(yù)期，所以可能會對購房者的情緒穩(wěn)一穩(wěn)，但是僅靠地方政府的這種刺激和救市我認(rèn)為還不足以扭轉(zhuǎn)大勢，因為有政策，我們最重要的政策是貨幣政策，房地產(chǎn)貸款政策，這個掌握在中央手里面，銀監(jiān)會、央行手里面，地方政府一般很難從貨幣信貸方面提供大規(guī)模的支持。

　　未來這個房價調(diào)控政策還可能會出現(xiàn)怎樣的變化？總體來看這個對房價的影響將會如何？

　　楊紅旭：今年的政策我還是重復(fù)一個觀點(diǎn)，第一中央層面不會再出國幾條了，因為整個經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)增長，我們樓市出現(xiàn)降溫的增調(diào)，所以中央是沒必要出臺進(jìn)一步的調(diào)控政策的，但是因為分類指導(dǎo)，所以說一線城市可能繼續(xù)重組，部分的三四線城市還有二線城市可能會適度的放松，然后我們要看長效機(jī)制當(dāng)中的一些政策，比如說是住房信息聯(lián)網(wǎng)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記甚至包括房產(chǎn)稅的一些立法等等，長效機(jī)制今年可能會繼續(xù)推進(jìn)，所以說中央層面沒有什么波瀾，地方層面肯定會有好戲看，看到會很熱鬧，這幾股力量共同左右著今年中國政策的各方面的變化。

來源：中國廣播網(wǎng)

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