中央定調(diào)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展 “好房子”建設(shè)成重點

　　未來五年，房地產(chǎn)向何處去，中央重磅定調(diào)。

　　10月20日至23日，黨的二十屆四中全會（以下簡稱“全會”）在京舉行，審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱《建議》）。全會公報中提出，“加大保障和改善民生力度，扎實推進(jìn)全體人民共同富?！保渲忻鞔_提出“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

　　10月28日，《建議》正式發(fā)布，其中提出，“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”“大力實施城市更新”、清理住房消費(fèi)不合理限制性措施等。

　　專家表示，本次全會錨定房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，釋放出積極信號，可從需求端、供給端、運(yùn)營端和風(fēng)險端等多個方面發(fā)力推進(jìn)。

　　明確房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)

　　“十五五”時期，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展聚焦在完善制度、優(yōu)化供給、提升品質(zhì)等方面，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、“好房子”建設(shè)將是房地產(chǎn)發(fā)展重點。

　　全會公報及《建議》均指出，“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

　　中指研究院認(rèn)為，本次全會明確提出“十五五”房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，一方面，體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)的重視，另一方面，表明房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容。而且，將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”放在“加大保障和改善民生力度，扎實推進(jìn)全體人民共同富?！钡膬?nèi)容章節(jié)中，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)的民生屬性，說明房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是推進(jìn)全體人民共同富裕的重要一環(huán)。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國工業(yè)報表示，房地產(chǎn)的表述放在加大保障和改善民生力度內(nèi)容中，一是說明我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)、優(yōu)勢多、韌性強(qiáng)、潛能大，房地產(chǎn)長期向好的支撐條件和基本趨勢沒有變。這其中，人口優(yōu)勢是最重要的，而住房發(fā)展?jié)摿Γ饕驮谟趯⒃诔鞘性哪贻p人和新市民、外來人口；二是說明存量住房更新?lián)Q代的需求，比如老舊小區(qū)改造，這部分需求也是保障和民生的范疇。

　　《建議》指出，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”。建立房屋全生命周期安全管理制度。

　　對此，中指研究院認(rèn)為，“十五五”時期，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展聚焦在完善制度、優(yōu)化供給、提升品質(zhì)等方面，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、“好房子”建設(shè)將是房地產(chǎn)發(fā)展重點。

　　李宇嘉表示，對于高質(zhì)量發(fā)展而言，不僅房子的建造品質(zhì)要高質(zhì)量，行業(yè)管理、產(chǎn)品供給體系也要向高質(zhì)量邁進(jìn)。行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈、全產(chǎn)品體系，都要有高質(zhì)量、好房子的標(biāo)準(zhǔn)。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙教授向中國工業(yè)報表示，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是一個多維度、系統(tǒng)性概念。行業(yè)層面，推動房地產(chǎn)業(yè)從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和結(jié)構(gòu)的合理優(yōu)化；企業(yè)層面，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為專注項目品質(zhì)，有序形成以項目為核心的開發(fā)經(jīng)營模式；產(chǎn)品層面，著力從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，下大力氣建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，更好滿足人民群眾高品質(zhì)居住需求。

　　范建雙認(rèn)為，“好房子”建設(shè)是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心體現(xiàn)，它不僅包括建造品質(zhì)的提升，更是全產(chǎn)業(yè)鏈、全產(chǎn)品體系的系統(tǒng)性升級。要在保障房、城中村改造、老舊小區(qū)和危房改造等多領(lǐng)域全面推行“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。除了“好產(chǎn)品”“好建造”，還應(yīng)包括 “好服務(wù)”“好維護(hù)”，實現(xiàn)從建設(shè)到運(yùn)營的全生命周期管理。

　　《建議》指出，“大力實施城市更新”，清理住房消費(fèi)不合理限制性措施等。

　　中指研究院認(rèn)為，從“十四五”規(guī)劃建議的“實施城市更新行動”到“十五五”規(guī)劃建議的“大力實施”，城市更新也進(jìn)入新的階段，“十五五”時期城市更新將成為助力房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點支撐，充分發(fā)揮城市更新穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需的綜合效用。另外，當(dāng)前住房消費(fèi)領(lǐng)域依然存在不合理的限制性政策，“十五五”時期，預(yù)計城市購房限制性政策仍有優(yōu)化空間，整體或延續(xù)漸進(jìn)式推進(jìn)節(jié)奏。

　　四端發(fā)力推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展

　　房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展需要從需求端、供給端、運(yùn)營端和風(fēng)險端四個方面進(jìn)行推進(jìn)。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池教授告訴中國工業(yè)報，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展要從源頭上結(jié)合城市規(guī)劃、人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，做好房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)劃，根據(jù)不同層次群體的需要，通過保障房和商品房雙軌運(yùn)行，租購并舉，滿足剛需與改善性住房等多元化的住房需求；通過獎勵、補(bǔ)貼、金融支持、稅收減免等制度安排，鼓勵提供和使用安全、舒適、綠色、智慧的好房子；盤活存量土地和房屋，通過城市更新將老房子改造成好房子；推動公共服務(wù)均等化和住房配套升級，使住房更宜居；推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提質(zhì)升級，為城市提供多元化產(chǎn)業(yè)支撐。

　　范建雙認(rèn)為，具體而言，可以從需求端、供給端、運(yùn)營端和風(fēng)險端四個方面推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　在需求端，不斷降低購房者的購房成本，包括降低貸款利率、首付款比例和相關(guān)稅費(fèi)減免，取消限購限貸政策，有效釋放合理住房需求。同時，精準(zhǔn)支持改善性購房需求，通過住房“以舊換新”、換房退個稅等政策持續(xù)激發(fā)居民的改善性需求。在供給端，通過“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量、精準(zhǔn)保障”破解供需失衡問題。在運(yùn)營端，通過制度完善和服務(wù)升級實現(xiàn)對房屋全生命周期的高效運(yùn)營和管理。在風(fēng)險端，強(qiáng)化“融資支持+過程監(jiān)管”。深化項目融資“白名單”制度，加快建設(shè)以項目為中心的融資體系，以項目所擁有的資產(chǎn)和預(yù)期收益為保證，合理控制融資規(guī)模；增加直接融資渠道，支持符合條件的項目（保障性租賃、長租公寓）發(fā)行REITs產(chǎn)品等。完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實維護(hù)群眾合法權(quán)益。

　　《建議》指出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。

　　李宇嘉表示，商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度有的基本建立，有的正在建立，為“十五五”住房健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)，需要全面完善。

　　“有兩方面因素值得格外關(guān)注?！崩钣罴伪硎?，一是要推進(jìn)“人房地錢”機(jī)制，即根據(jù)不同人群的需求，匹配相應(yīng)的住房供給及配套服務(wù)，然后才決定供地，不能以地方財政需要、投資增長來決定土地供給。二是要強(qiáng)化需求分析，潛力需求不是現(xiàn)實需求，要先供應(yīng)租賃住房、保障房，然后完善就業(yè)環(huán)境，再轉(zhuǎn)化為商品房的消費(fèi)，這就是先租后買、保障+市場，也就是未來房地產(chǎn)管理新模式的重要內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)發(fā)展支撐因素有望進(jìn)一步優(yōu)化

　　住房是投資于人與投資于物的結(jié)合點，住房的保障和民生屬性在“十五五”有望強(qiáng)化。

　　《建議》指出，“建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場，加快構(gòu)建新發(fā)展格局”“堅持?jǐn)U大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點”“以新需求引領(lǐng)新供給，以新供給創(chuàng)造新需求”。

　　李宇嘉表示，擴(kuò)大內(nèi)需是戰(zhàn)略基點，意味著“十五五”時期內(nèi)需是增長引擎，特別是消費(fèi)需求，而住房已經(jīng)回歸居住屬性、回歸大宗消費(fèi)品，不僅是消費(fèi)的主要部分，更是消費(fèi)的引擎。因為房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，住房消費(fèi)能帶動裝飾裝修、家具家電，能帶動投資，促進(jìn)消費(fèi)和投資、供給和需求良性互動，增強(qiáng)國內(nèi)大循環(huán)內(nèi)生動力和可靠性。

　　同時，李宇嘉認(rèn)為，做強(qiáng)做大保障房供給、做強(qiáng)做大住房的民生屬性，補(bǔ)齊住房的市政和公共服務(wù)短板，就是投資于人的重要內(nèi)容。住房是投資于人與投資于物的結(jié)合點，住房的保障和民生屬性在“十五五”有望強(qiáng)化。

　　《建議》指出，“堅決破除阻礙全國統(tǒng)一大市場建設(shè)卡點堵點”。

　　中指研究院認(rèn)為，“堅決破除”充分體現(xiàn)了中央對全國統(tǒng)一大市場建設(shè)的態(tài)度，構(gòu)建全國統(tǒng)一大市場對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要，預(yù)計未來涉及到的戶籍、土地、財稅、金融等方面的政策將進(jìn)一步完善，堅決破除卡點堵點，在此過程中，與房地產(chǎn)相關(guān)的資源要素也有望得到高效配置，利好房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　趙秀池表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，人民收入水平的增長，公共服務(wù)均等化的推進(jìn)，這些對房地產(chǎn)市場都會產(chǎn)生利好的影響。居民的購房能力會有所增強(qiáng)，剛需和改善性等多元化住房需求會進(jìn)一步得以釋放，高質(zhì)量的“好房子”更受到居民的青睞，房地產(chǎn)市場供大于求的局面有望得到扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望止跌回穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱作用更加得以體現(xiàn)。

　　范建雙認(rèn)為，隨著居民對于品質(zhì)化、智慧化的改善型住房需求不斷增加，促使房地產(chǎn)企業(yè)為居民建造“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”產(chǎn)品、提供更好的公共配套和更優(yōu)質(zhì)、全面的物業(yè)服務(wù)，從而帶動整個行業(yè)持續(xù)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型升級，推動房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。（劉德炳）

　　轉(zhuǎn)自：中國工業(yè)報

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀