房貸新政認(rèn)貸不認(rèn)房基本實(shí)施 七折利率成為奢望

　　央行曾于9月底下發(fā)“央四條”支持居民合理住房貸款需求，其中備受關(guān)注的“貸清不認(rèn)房”、貸款利率下限為七折等措施，被業(yè)內(nèi)視為超乎預(yù)期的大尺度“松綁”。這一“新政”已過(guò)去20多天，各地的落實(shí)細(xì)則并不如期待中的美好，七折利率對(duì)于大多數(shù)銀行而言都暫時(shí)難以實(shí)現(xiàn)，而這一被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“殺手锏”的信貸政策對(duì)商品房效率效果明顯，房?jī)r(jià)雖然有細(xì)微調(diào)整，但整體仍處平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士表示，新政的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正影響還有待觀察，未來(lái)樓市可能更加微妙。

　　認(rèn)貸不認(rèn)房基本實(shí)施 七折利率成為奢望

　　記者梳理了武漢多家銀行發(fā)現(xiàn)，“認(rèn)貸不認(rèn)房”基本已實(shí)施，首套房利率基本上都是基準(zhǔn)利率，且無(wú)需排隊(duì)等“貸”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，工商銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、興業(yè)銀行、武漢農(nóng)商行等多家銀行已執(zhí)行細(xì)則，針對(duì)名下?lián)碛幸惶追壳屹J款還清后再買房的情況，各銀行基本都按首套房來(lái)執(zhí)行，也就是首付三成，基準(zhǔn)利率。個(gè)別銀行還對(duì)擁有2套以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，貸款最低首付款比例為40%。

　　至于七折利率優(yōu)惠，多家銀行信貸專員向記者表示暫時(shí)難以實(shí)施。記者以購(gòu)房者的名義咨詢得知，武漢大多數(shù)樓盤的首套房貸利率仍為基準(zhǔn)。光谷一家大型樓盤置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“7折利率只是央行對(duì)優(yōu)惠幅度的一個(gè)下限規(guī)定，并非強(qiáng)制要求的?！?/p>

　　當(dāng)記者表示，是否后續(xù)還會(huì)有類似7折的更大優(yōu)惠政策出臺(tái)，這位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，針對(duì)這種情況，許多樓盤都采取了變通措施，如果對(duì)于利率優(yōu)惠十分看重，可先交納首付款，向總部提交延期2個(gè)月辦理貸款申請(qǐng)，2個(gè)月內(nèi)銀行如出臺(tái)相關(guān)利率優(yōu)惠可直接按照新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如無(wú)新標(biāo)準(zhǔn)則按實(shí)時(shí)房貸利率執(zhí)行。”

　　雖然“七折利率”在執(zhí)行中并沒(méi)有“夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)”，但是一些房企利用自身資本運(yùn)作，通過(guò)提供貼息首付貸款以及按揭款貼息的方法，提前將這一實(shí)惠補(bǔ)貼消費(fèi)者。在位于漢陽(yáng)四新的武漢綠地中央廣場(chǎng)，記者了解到，該項(xiàng)目從10月份起，就已比照七折利率的信貸幅度，推出了5-10年不等的按揭款貼息政策補(bǔ)貼消費(fèi)者。據(jù)介紹，這一政策推出后，在10月份的前二十天，憑借雙重補(bǔ)貼，該項(xiàng)目已經(jīng)完成了逾億元的銷售任務(wù)。

　　成交反彈明顯 價(jià)格仍處平穩(wěn)

　　限購(gòu)、限貸均松綁的雙重背景下，武漢樓市成交量在10月上半場(chǎng)高歌猛進(jìn)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周，武漢市新建商品住宅成交量高達(dá)4998套。在剔除了經(jīng)濟(jì)適用房及保障房項(xiàng)目后，武漢主城區(qū)新建商品住宅成交2135套、日均銷售305套，遠(yuǎn)城區(qū)新建商品住宅成交538套、日均銷售77套。

　　隨著利好政策暖風(fēng)頻吹，“銀十”味道越來(lái)越濃。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：10月以來(lái)，各家房企售樓處來(lái)電來(lái)訪增長(zhǎng)明顯，其中投資改善型客戶增加明顯，總占比約20%；多家品牌房企“黃金周”期間認(rèn)購(gòu)量同比翻番。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，10月大型房企銷售額有望普遍環(huán)比增長(zhǎng)20%以上，個(gè)別企業(yè)甚至能達(dá)到30%至40%。

　　不過(guò)，盡管成交量節(jié)節(jié)攀升，但樓盤的價(jià)格并無(wú)明顯變化，多數(shù)樓盤價(jià)格基本維持平穩(wěn)，只有少數(shù)樓盤有微幅調(diào)整。據(jù)億房網(wǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，從10月8日各大銀行落實(shí)放松限貸政策算起，武漢共有21個(gè)樓盤發(fā)生價(jià)格波動(dòng)，價(jià)格上漲的有9個(gè)，但大部分上調(diào)幅度在1%~4%之間。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，武漢樓市目前庫(kù)存高企，消化周期長(zhǎng)，盡管供應(yīng)量沒(méi)有大幅增加，但這一階段大多數(shù)房企仍以去庫(kù)存為主，價(jià)格上漲可能性不大。中指院華中市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，政策變化意味著購(gòu)房群體擴(kuò)大，一些被限制但又有意向購(gòu)房的群體入市，短期內(nèi)會(huì)拉動(dòng)成交上揚(yáng)。但現(xiàn)階段，開發(fā)商普遍堅(jiān)持穩(wěn)定的定價(jià)策略，也是消化這波需求的重要原因。

　　國(guó)際知名物業(yè)顧問(wèn)公司戴德梁行15日在漢發(fā)布報(bào)告稱，江城新房庫(kù)存量仍在高位，庫(kù)存消化所需時(shí)間超過(guò)一年。同時(shí)，大量新增供應(yīng)正不斷入市，短期內(nèi)供應(yīng)過(guò)剩已成為武漢樓市不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　持續(xù)影響還待觀察 未來(lái)走勢(shì)或?qū)⑽⒚?/strong>

　　去年底以來(lái)，因?yàn)橘Y金緊張?jiān)霈F(xiàn)過(guò)購(gòu)房者長(zhǎng)時(shí)間等待貸款的情況，信貸新政實(shí)施后，審批時(shí)間會(huì)不會(huì)縮短？手續(xù)會(huì)不會(huì)簡(jiǎn)化？對(duì)此，李國(guó)政表示：“各家銀行的信貸政策基本延續(xù)央行信貸新政的口徑，具體不會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)任何驚喜。一般政策的出臺(tái)，會(huì)有一定的紅利周期，而一旦貸款細(xì)則落地后，要看11月份的市場(chǎng)表現(xiàn)如何。如果刺激力度有限，交易可能繼續(xù)觀望?！?/p>

　　某股份制商業(yè)銀行信貸部經(jīng)理分析認(rèn)為，武漢地區(qū)住房金融需求會(huì)略有增長(zhǎng)，但變化不會(huì)太大。一方面，部分改善型需求和投資型需求將被釋放，對(duì)房貸的需求將有所增加，但與此同時(shí)，由于近些年快速發(fā)展的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，導(dǎo)致銀行流動(dòng)資金持續(xù)偏緊，而國(guó)家又大力倡導(dǎo)貸款向中小實(shí)體企業(yè)傾斜。

　　戴德梁行武漢及長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理黃廣平表示，隨著武漢限購(gòu)政策的全面取消及全國(guó)限貸政策有所松綁，短期內(nèi)將會(huì)釋放大量剛需及改善性需求，成交量將出現(xiàn)一定增長(zhǎng)，武漢樓市正在逐步回暖。由于大量新增供應(yīng)不斷入市，樓市利好政策仍需時(shí)間消化，短期內(nèi)樓市價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。

　　黃廣平認(rèn)為，限貸政策放松，開發(fā)商面臨的首要問(wèn)題是優(yōu)化推盤節(jié)奏，利用樓市回暖的機(jī)會(huì)快速地消化存量，以回籠資金，緩解資金壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開發(fā)商們也可以利用主力購(gòu)房群體對(duì)互聯(lián)網(wǎng)敏感度不斷增強(qiáng)的契機(jī)，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行金融創(chuàng)新，將互聯(lián)網(wǎng)金融貫穿整個(gè)購(gòu)房過(guò)程，從而降低購(gòu)房金融門檻，突破銀行限貸束縛。

　　同時(shí)，李國(guó)政認(rèn)為，未來(lái)樓市走勢(shì)或?qū)⒏游⒚睿蠞q壓力也將更大。他分析說(shuō)，今年上半年武漢商品房新開工面積減少，將導(dǎo)致明年上半年市場(chǎng)新增供應(yīng)的減少，預(yù)計(jì)到明年四五月份，武漢樓市庫(kù)存的消化周期將降至8個(gè)月，屆時(shí)會(huì)出現(xiàn)供小于求的局面，武漢房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)新一輪上漲。（記者徐海波）

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