政治局會(huì)議釋放信號(hào)：去庫存仍是穩(wěn)樓市主題

　　4月30日，中共中央政治局召開會(huì)議討論了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了明確的信號(hào)。

　　會(huì)議提到，“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。這被業(yè)界認(rèn)為接下來可能繼續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)購房的稅收和信貸政策，以起到消化住房庫存，進(jìn)而刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資的作用。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵就是穩(wěn)投資，而在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比超過20%，加上上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的投資占比超過了40%。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)仍十分關(guān)鍵?！耙患径冉?jīng)濟(jì)下行壓力比較大的一大原因就是樓市表現(xiàn)疲軟?！?/p>

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1~2月份收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.8%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4051萬平方米，同比下降32.4%。

　　在部分省份，樓市下行令當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)下行壓力加大。例如，一季度海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)僅為4.7%。海南省政府秘書長(zhǎng)胡光輝說，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較大回落，新開工項(xiàng)目不足，加之今年棚戶區(qū)改造尚未啟動(dòng)，在一定程度上影響了固定資產(chǎn)投資增速。

　　湖北省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一季度全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成656.95億元，增長(zhǎng)5.7%，比上年同期增幅回落15.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近十年來增幅新低。

　　在銷售不振的情況下，樓市庫存也屢創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示，3月末，全國(guó)商品房待售面積64998萬平方米，比2月末增加1076萬平方米。

　　張大偉說，目前樓市庫存仍在不斷增長(zhǎng)，這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有全面企穩(wěn)，因此去庫存仍將是目前和未來一段時(shí)間內(nèi)樓市政策的主要著力點(diǎn)。因?yàn)橹挥袔齑嫒サ袅?，房企拿地和投資的意愿才會(huì)增加，穩(wěn)投資才有希望。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，為了去庫存，一方面，政府鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)售為租，收購商品房作保障性住房，減少建設(shè)商品房。另一方面，通過對(duì)需求端包括剛性和改善型需求的盤活，積極消化庫存。

　　例如，吉林省住建廳提出，要加大回購普通商品房用于棚戶區(qū)改造安置住房和公共租賃住房的工作力度，通過棚戶區(qū)改造促進(jìn)存量商品房的銷售，力爭(zhēng)貨幣化安置達(dá)到20%以上，消化2.6萬套60平方米以下存量商品房。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在刺激需求端方面，現(xiàn)在地方政府在做的仍是出臺(tái)一些響應(yīng)“3·30新政”的地方版本，包括二套房首付的降低、公積金貸款的政策等。未來中央是否還會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)一些政策，關(guān)鍵在于成交量是否會(huì)上去，“如果成交量上得慢，后續(xù)可能還有一些比較大的政策?！?/p>

　　不過，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，短期內(nèi)的去庫存只是一個(gè)方面，盤活存量資產(chǎn)還包括其他方面，比如對(duì)樓市存量資產(chǎn)進(jìn)行摸底，存量資產(chǎn)太多的地方，未來供地要嚴(yán)格控制。在土地方面，相應(yīng)的存量資產(chǎn)也要盤活，比如重點(diǎn)城市的更新改造中，工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地等。

　　例如，5月1日開始實(shí)施的《上海市城市更新實(shí)施辦法》提出，在符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和國(guó)家規(guī)劃土地法規(guī)要求的前提下，允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換，鼓勵(lì)公共性設(shè)施合理復(fù)合集約設(shè)置;在地區(qū)整體空間對(duì)建筑高度不敏感的地區(qū)，允許高度適度提高，緊湊建設(shè)，以高度換開放空間等。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)變局，投資增速放緩，市場(chǎng)分化明顯，正面臨改革的“機(jī)遇窗口”。嚴(yán)躍進(jìn)說，除了供應(yīng)端的調(diào)整，盤活存量資產(chǎn)、建立樓市健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，還意味著樓市調(diào)控要從過去的重視供需關(guān)系的調(diào)節(jié)，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)分配端的調(diào)節(jié)，比如通過央行的貨幣政策、財(cái)政補(bǔ)貼等方式形成一個(gè)組合拳，對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行引導(dǎo)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵，是解決全社會(huì)對(duì)住房政策穩(wěn)定預(yù)期的問題，核心是構(gòu)建一個(gè)覆蓋全體居民居住需求的供應(yīng)體系，并輔以配套政策。

來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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