穩(wěn)定房價，需要的不只是調(diào)控政策

　　在房價上漲預(yù)期不斷走高之際，新的樓市調(diào)控政策再度出臺。日前召開的本屆政府最后一次國務(wù)院常務(wù)會議，再次研究部署了房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，并出臺了被市場稱之為新“國五條”的調(diào)控舉措，意在穩(wěn)定房價。可以預(yù)見，這一再度升級的調(diào)控政策，對于當(dāng)前房價的穩(wěn)定將發(fā)揮作用，上市房地產(chǎn)公司股票價格的回落，就是對這一預(yù)期的反映。

　　但問題在于，這一輪始自2009年底的房地產(chǎn)市場調(diào)控，至今已經(jīng)數(shù)次升級調(diào)控政策，這些措施包括2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新國八條”，本次出臺的新“國五條”已是第五次升級。伴隨這些調(diào)控政策出臺，房價走勢也從快速上升的曲線，逐漸趨于平緩，但平緩的曲線在近幾個月內(nèi)再次掉頭向上，部分地區(qū)房價漲幅明顯。如果再將視線拉長，同樣可以看到，從2003年國務(wù)院發(fā)布《促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》之后，房地產(chǎn)市場就一直處于房價上漲與政策調(diào)控的“角力”之中，十年來的結(jié)果顯示，房價始終沒有走出“越調(diào)越漲”的圈子。

　　為什么穩(wěn)定房價的調(diào)控政策很難從根本上治理高房價？到底如何才能走出“越調(diào)越漲”的圈子？我們認為，樓市調(diào)控政策對于短期穩(wěn)定房價具有重要作用，但要長期穩(wěn)定房價，達到治本的目的，需要的就不僅僅是調(diào)控政策本身，而是要跳出調(diào)控，從更多層面、更根本上化解造成房價持續(xù)高漲的因素。

　　基于此，有人從轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場支柱產(chǎn)業(yè)地位的角度給出思路。過往數(shù)年，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)一直被認為是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也的確成為拉動中國經(jīng)濟的重要力量，在這一過程中，房價高低成為行業(yè)興衰的“溫度計”。逐漸淡化房地產(chǎn)市場的“支柱”角色，必然有利于給房地產(chǎn)市場降溫，利于房價穩(wěn)定。

　　也有人從供給角度分析，認為高房價的“禍?zhǔn)住痹谟诟叩貎r，根源則是地方政府的“土地財政”。從2003年開始取消土地劃撥制度，土地市場化的有償轉(zhuǎn)讓，即“招拍掛”制度開始實施，市場化的地價就開始不斷走高，這一方式在給地方政府帶來滾滾財源同時，也在一定程度上加劇了房價的一路上漲。市場人士分析，土地成本占到房價的四成甚至更高，因此高地價就意味著高房價。由于近幾年地方政府對土地出讓收入高度依賴，有“土地財政”之說，因此要治高房價，必要先管住高地價，而改革財稅制度，化解土地財政，成為這一分析的落腳點。

　　坦白地說，這些思路與分析深得各方認同，也已經(jīng)引起有關(guān)方面高度關(guān)注。但我們認為，除此之外，還要從需求方角度，探究一下為什么大家都在不斷買房子，為什么市場的需求總是很旺盛，如何有效引導(dǎo)和釋放這些需求。

　　城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)市場帶來大量剛性需求，這是當(dāng)前必須面對和解決的問題，當(dāng)然也是房地產(chǎn)市場上最正常的需求，不過這里面也存在一些問題。一方面，盡管有不少專業(yè)人士稱年輕人不要急于買房，可現(xiàn)實情況是，大量工作不久的年輕人都在想盡辦法買房子，除了中國傳統(tǒng)“安居樂業(yè)”的思想影響外，對未來高房價的預(yù)期讓這些人很難瀟灑地說“十年后再買”。另一方面，城市中大量中低收入人群沒有得到應(yīng)有的住房保障，也就是作為公共產(chǎn)品的保障性住房在過去幾年的缺失，也加劇了市場供需矛盾。

　　除了剛性需求外，引起房價不斷走高的一個重要因素是投機投資性需求，這也是歷來調(diào)控政策所嚴厲抑制的對象。我們當(dāng)然要進一步追問，市場上為什么會有那么多投機投資性需求？有錢人在全國各地買房子，甚至此前出現(xiàn)很多“炒房團”，個中原因其實不難解釋，沒有更好的投資渠道，缺乏安全穩(wěn)健的保值增值方式，加之對房價持續(xù)走高的預(yù)期，這些都促成了大量投資投機性資金涌向了房地產(chǎn)市場。當(dāng)前限購、限貸等政策，打擊的主要就是這部分需求。

　　可以想見，真正解決好住房需求端的問題，對于穩(wěn)定房價至關(guān)重要。而需求端問題的解決，當(dāng)然需要房地產(chǎn)調(diào)控政策本身，比如進一步加大住房供給，加快保障性住房建設(shè)，完善住房供應(yīng)體系，以及短期的限購、限貸等非常規(guī)措施。更為重要的，則是調(diào)控之外其他措施的配套跟進。比如對于投機投資性需求來說，本質(zhì)上是資金缺乏投資渠道，這就需要有關(guān)方面積極拓展國內(nèi)各種投資方式和渠道，既包括引導(dǎo)資金回歸實體經(jīng)濟，也包括股票市場、債券市場的完善和健康發(fā)展，給市場各方以穩(wěn)定的回報預(yù)期。同時，穩(wěn)定房價預(yù)期，應(yīng)是穩(wěn)定需求端的重要內(nèi)容，如果沒有了房價大幅上漲的預(yù)期，投機投資性需求自然會退卻，剛性住房需求在穩(wěn)定預(yù)期之下，也不會急于一時“超負債”購房。要穩(wěn)定房價預(yù)期，也需要宏觀經(jīng)濟政策與房地產(chǎn)調(diào)控政策有效協(xié)調(diào)配合。

來源：金融時報

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