投資屬性弱化房產(chǎn)市場(chǎng)回歸自住步伐加快

　　房地產(chǎn)投資已經(jīng)不再是最受青睞的投資方式。根據(jù)近期央行發(fā)布的《2012年第1季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》統(tǒng)計(jì)顯示，2012年1季度居民房地產(chǎn)投資意愿僅約15．10％，環(huán)比及同比分別回落1．4和10個(gè)百分點(diǎn)。在不同收入水平中，月收入5萬(wàn)以上居民投資房地產(chǎn)的意愿最低，僅約為13．7％。北京、上海居民投資房地產(chǎn)意愿甚至低于2009年最低值，僅為9．4％。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控的雙重作用之下，房地產(chǎn)的投資價(jià)值開(kāi)始回落，自主性需求將逐漸成為支撐市場(chǎng)的主力。同時(shí)，隨著商品房庫(kù)存的不斷累積，降價(jià)銷售將成為房企重啟地產(chǎn)市場(chǎng)的唯一辦法。

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷升級(jí)，居民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資意愿在發(fā)生著明顯的變化。2011年一季度，有房地產(chǎn)投資意愿的居民占25．10％，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐漸深化，這一數(shù)據(jù)也不斷走低，2011年隨后三個(gè)季度里，有房地產(chǎn)投資意愿的居民占比逐漸下降為22．20％、23．60％、16．50％。而2012年第一季度，居民房地產(chǎn)投資意愿更是降至15．10％的低位。

　　鏈家地產(chǎn)分析師馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，2011年3季度時(shí)，我國(guó)居民房地產(chǎn)投資意愿排名第一（房產(chǎn)、基金、債券、股票、實(shí)業(yè)），但是從2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度繼續(xù)降低至第三，主要預(yù)示著當(dāng)前調(diào)控效果已經(jīng)觸動(dòng)了投資者對(duì)于后市預(yù)期的樂(lè)觀神經(jīng)，長(zhǎng)期來(lái)看，投資者認(rèn)為“投資房地產(chǎn)不值得”比房?jī)r(jià)下降本身更能促進(jìn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。另外，投資意愿降低，在一定程度上也在削弱房地產(chǎn)的投資屬性。預(yù)計(jì)二季度此比例可能會(huì)繼續(xù)走低。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，“負(fù)利率也是導(dǎo)致從2010年初開(kāi)始的樓市調(diào)控難以見(jiàn)到立竿見(jiàn)影效果的主要原因，在最近1－2年的房地產(chǎn)調(diào)控中，政策力度可以說(shuō)空前，但是因?yàn)樨?fù)利率導(dǎo)致出現(xiàn)的投資需求熱，明顯抵消了部分政策的力度。”

　　不過(guò)，隨著宏觀調(diào)控作用的發(fā)酵，2012年2月CPI同比上漲3．2％，這是自2010年7月以來(lái)的新低。“目前我國(guó)一年期定存利率為3．5％，CPI同比上漲3．2％，持續(xù)24個(gè)月的負(fù)利率狀況開(kāi)始扭轉(zhuǎn)。這成為我國(guó)從2010年下半年宏觀調(diào)控以來(lái)，物價(jià)調(diào)控的一個(gè)標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)。”張大偉表示，因?yàn)镃PI的逐漸回落，以及限購(gòu)、限貸政策的綜合作用，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商庫(kù)存積壓，才使得市場(chǎng)出現(xiàn)了比較明顯的調(diào)控效果。

　　張大偉表示，如果通脹預(yù)期繼續(xù)被遏制，而調(diào)控政策的大方向不松動(dòng)的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)繼續(xù)目前的“以價(jià)換量”狀態(tài)，降價(jià)項(xiàng)目依然會(huì)明顯增加。在2009年到2010年附著在樓市上的過(guò)度投資需求會(huì)逐漸被剝離，市場(chǎng)在一定程度上會(huì)回歸自住。

　　“目前全國(guó)主要的城市購(gòu)房者集中主要為自住需求者，以北京為例，目前首套房的置業(yè)占比已經(jīng)達(dá)到了90％以上。市場(chǎng)去投資化的特征十分明顯?！睆埓髠ケ硎荆Y(jié)合幾天前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化的數(shù)據(jù)，在環(huán)比降價(jià)城市數(shù)量保持高位的同時(shí)，同比降價(jià)城市數(shù)目也明顯增加，而且疊加目前的CPI，房?jī)r(jià)可以說(shuō)的確在回歸合理的過(guò)程中。但回歸的幅度從全國(guó)范圍來(lái)看，依然呈現(xiàn)“郊區(qū)幅度大，城區(qū)僅微松”的局面。因此，調(diào)控的力度依舊不能放松。

　　除了日趨回落的房地產(chǎn)投資意愿之外，在本次央行公布的儲(chǔ)戶調(diào)查數(shù)據(jù)中，對(duì)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)看降的比例大約為19．7％，基本與2011年1季度的20％持平，略低于2011年四季度的21％。與此同時(shí)，67．7％的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“過(guò)高，難以接受”，較上季下降5．2個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，48．7％的居民預(yù)期“基本不變”。

　　馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，對(duì)于房?jī)r(jià)看低的比例雖然沒(méi)有明顯增加，但是房?jī)r(jià)看漲的比例正持續(xù)減少。2011年3季度看漲比例達(dá)到高峰的37．9％，隨后持續(xù)降低至當(dāng)前的約17．7％。兩個(gè)季度累計(jì)回落約20個(gè)百分點(diǎn)，這部分居民基本都轉(zhuǎn)移到了“房?jī)r(jià)不變”的陣營(yíng)中。因此，從當(dāng)前來(lái)看，市場(chǎng)整體情緒已經(jīng)從去年的整體悲觀，轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前的“保守中趨于樂(lè)觀”，這無(wú)疑將更有利于房?jī)r(jià)進(jìn)一步向合理回歸。

　　不過(guò)，認(rèn)為房?jī)r(jià)保持不變的居民數(shù)量的增加也從另一個(gè)側(cè)面反映出市場(chǎng)觀望的情緒。

　　在央行此次發(fā)布的報(bào)告中還有一項(xiàng)數(shù)據(jù)值得密切關(guān)注：2012年1季度，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的居民比例僅約14．1％。這是2009年以來(lái)同期最低值。與去年同期相比下降1．3個(gè)百分比。

　　馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，由于購(gòu)房意愿走在市場(chǎng)成交之前，因此通常來(lái)講消費(fèi)者置業(yè)計(jì)劃在一年中會(huì)逐漸降低，今年一季度就處于歷史低點(diǎn)，可見(jiàn)當(dāng)前居民普遍購(gòu)房意愿依然較低，觀望的情緒依然很濃厚。（新華社記者羅宇凡華曄迪）

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