房企庫存量激增透露出什么信號(hào)

此番樓市成交有所攀升，是樓市深度“以價(jià)換量”引致“剛需”發(fā)力的結(jié)果，樓市“以價(jià)換量”、低量低價(jià)仍將持續(xù)，后市降價(jià)求量仍是基調(diào)

　　隨著天氣轉(zhuǎn)暖，一線城市樓市成交量似乎走進(jìn)了“春天里”，出現(xiàn)了不同程度的回升。但陸續(xù)公布的上市房企年報(bào)則顯示出，開發(fā)商的銷售壓力依然有增無減。截至3月31日，A股市場(chǎng)74家披露2011年年報(bào)的上市房企存貨高達(dá)7230億元，比上年同期增長43%，同時(shí)負(fù)債超過8000億元。

　　業(yè)界人士分析，開發(fā)商庫存量大幅攀升表明供需關(guān)系已經(jīng)徹底逆轉(zhuǎn)，在過去投資炒房的“黃金時(shí)代”里，房?jī)r(jià)上漲造成投資性需求無限放大，曾經(jīng)支撐起了成交的非理性繁榮。但是當(dāng)前，體量較小而且收入水平有限的剛性需求成為市場(chǎng)里的絕對(duì)需求群體，有效購買力已經(jīng)大為減少，而房?jī)r(jià)遲遲不肯大幅下跌，更是制約了剛需入市。需求與供給的一減一增顯然使得開發(fā)商的銷售壓力越來越大。

　　在過去幾年樓市成交火爆行情中，購買力較強(qiáng)的購房者大多手中已有住宅，加之保障性住房分流了部分需求，以租代購觀念逐漸興起，短期內(nèi)樓市供大于求的狀況還將持續(xù)。而且，就在樓市新政出臺(tái)的2010年，開發(fā)商曾經(jīng)大規(guī)模拿地，地王層出不窮。按照住房建設(shè)周期，一個(gè)開發(fā)竣工的高峰即將到來。按照商品價(jià)值規(guī)律，當(dāng)龐大的供給遭遇有限的需求時(shí)，必將拉動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行。

　　房企庫存激增也意味著，樓市調(diào)控政策正切實(shí)發(fā)揮著立竿見影的作用。由于我國商品房領(lǐng)域已經(jīng)徹底市場(chǎng)化，對(duì)房?jī)r(jià)缺乏直接打壓手段，也不可能再回到計(jì)劃定價(jià)的時(shí)代，只能通過限購、限貸等政策，影響開發(fā)商的銷售量和資金流，進(jìn)而倒逼開發(fā)商采取降價(jià)行為。負(fù)債率的上升以及庫存壓力，正迫使越來越多的樓盤加入降價(jià)促銷的隊(duì)伍。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)普遍期待調(diào)控政策能夠“突圍”。限購、限貸作為行政性手段，盡管抑制投資行之有效，但長期來看容易對(duì)改善性需求造成誤傷，也不利于買賣雙方在動(dòng)態(tài)博弈中尋找到量?jī)r(jià)平衡點(diǎn)。今年以來，為了更好地支持自住型購房者，許多銀行對(duì)首套房貸已進(jìn)行了微調(diào)。

　　值得注意的是，市場(chǎng)下行中一些五花八門的促銷手段開始出現(xiàn)，深圳的某些樓盤打出了“代墊首付”的促銷招牌，北京蓮花池公園附近的一處樓盤廣告牌上赫然寫著“降價(jià)有補(bǔ)償、退房無理由”幾個(gè)大字。這些舉動(dòng)表明，在許多開發(fā)商眼里，投資價(jià)值仍然是最賺人眼球的賣點(diǎn)，住房投資的觀念依舊根深蒂固。在這種背景下，只有穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，以較為市場(chǎng)化的稅收手段代替限購等行政手段，才是抑制投資之風(fēng)卷土重來的治本之策。

　　過去一年被稱為調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，盡管一些龍頭房企仍然取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但是負(fù)債率也大幅上升，并且出現(xiàn)了明顯的業(yè)績(jī)分化，資金騰挪乏力的小型開發(fā)商不得不出售項(xiàng)目或資產(chǎn)。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前產(chǎn)權(quán)交易最為活躍的板塊，共有海南新東方、上海和濟(jì)等11個(gè)開發(fā)商出售項(xiàng)目或者股權(quán)。隨著樓市調(diào)整加劇，房企之間將掀開“大魚吃小魚”的并購大幕。房地產(chǎn)業(yè)版圖重構(gòu)有利于樓市穩(wěn)健發(fā)展，走進(jìn)以品質(zhì)而不是以投資價(jià)值定價(jià)的時(shí)代，走進(jìn)以需求為定價(jià)基礎(chǔ)而不是供給者單邊定價(jià)的時(shí)代。

　　業(yè)界人士分析，當(dāng)前正值置業(yè)旺季，剛需們經(jīng)過長期的觀望后躍躍欲試，開發(fā)商也在庫存壓力下著手以價(jià)換量。成交小幅回暖是政策預(yù)期已經(jīng)穩(wěn)定、房?jī)r(jià)回調(diào)以及首套房貸優(yōu)惠等因素共同作用的結(jié)果。目前成交量大的樓盤多數(shù)是降價(jià)幅度較大的樓盤。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京樓市成交均價(jià)相比去年一季度下降了12.6%。而房?jī)r(jià)的這一輪下跌屬于“補(bǔ)跌”，是房?jī)r(jià)中泡沫部分被擠出的表現(xiàn)。雖然房?jī)r(jià)繼續(xù)回調(diào)存在著較大的阻力，開發(fā)商仍未大幅度、大規(guī)模降價(jià)，但降價(jià)的通道其實(shí)已經(jīng)打開。

　　近日，國務(wù)院總理溫家寶在福州主持召開四省市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定不移地繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。在調(diào)控基調(diào)不變的趨勢(shì)下，當(dāng)首套房置業(yè)者成為市場(chǎng)需求主體時(shí)，只有降價(jià)到位、性價(jià)比高的“剛需盤”才能獲得青睞，否則成交繼續(xù)回升的后勁不足，市場(chǎng)很可能會(huì)陷入新一輪觀望。因此，有專家建議，房企未來的最大風(fēng)險(xiǎn)不在于緊繃的資金鏈，而在于日益攀高的庫存量。只有銷售才能盤活資金鏈，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)對(duì)經(jīng)營模式和銷售策略作出優(yōu)化調(diào)整，尤其要改變定價(jià)機(jī)制。（李文龍）

來源：金融時(shí)報(bào)

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