房展會“風向標”效應(yīng)為何失靈

　　從近期房展會表現(xiàn)來看，今后一段時間，房價難有大幅反彈的機會，整體市場依然會保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)?！耙詢r換量”依舊是企業(yè)回籠資金的趨勢性選擇。

　　被視作“申城樓市風向標”的“假日樓市~2012上海房地產(chǎn)秋季展示會”國慶節(jié)期間在上海展覽中心拉開了帷幕。

　　盡管在房展會前夕，市場供應(yīng)量在增加，似乎也是在為房展會或者“銀十”做準備，但市場似乎并沒有給予我們太多的驚喜。

　　這或多或少和上海市房管局一月內(nèi)兩次發(fā)文要求嚴格執(zhí)行限購政策有關(guān)。盡管兩次發(fā)文中并沒有出臺任何新的調(diào)控政策，總體上仍然是就現(xiàn)有差別化住房信貸、稅收和住房限售政策從“執(zhí)行”層面再度強調(diào)從嚴，強調(diào)“去投資化”的樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力度，繼續(xù)為首套房自住性需求購房者爭取更多的購房時間，但卻給中高端樓市降溫了。從目前的情況來看，中高端市場放量3~7月的窗口期已經(jīng)過去，市場成交量有可能因此走低，有可能從結(jié)構(gòu)上為整體樓市價格降溫。

　　那么，從房展會角度而言，“自住性需求”應(yīng)該會成為市場的主力，“微調(diào)”政策仍將力助自住性需求項目放量?！白宰⌒孕枨蟆比匀粫掷m(xù)關(guān)注房展會樓盤的營銷動態(tài)。僅僅對于房展會本身而言，開發(fā)商更傾向于將“房展會”當做其整個營銷環(huán)節(jié)的一部分，而不會寄希望于現(xiàn)場的成交量有多少。原因很簡單，當前上海商品住宅市場已經(jīng)呈現(xiàn)出“不快不慢，不溫不火”的市場特征，開發(fā)商也在博弈市場，這個階段的房展會自然難有很大的效果。

　　具體而言，表現(xiàn)在兩方面：首先，當前上海商品住宅市場成交量價在微調(diào)的市場背景下相對平穩(wěn)，基本上圍繞刺激自住需求、首套房需求入市，堅持去投資化，成交量在80萬平方米左右，沒有太多驚奇可言；其次，9月以來，短期內(nèi)來看，市場呈現(xiàn)出博弈的心態(tài)，一方面在商品住宅市場存銷比降低至12~13個月這個基礎(chǔ)上開發(fā)企業(yè)炒作漲價預(yù)期。另外，政府也在通過政策繼續(xù)引導開發(fā)企業(yè)以價換量，在互相博弈的背景下，9月前兩周成交量出現(xiàn)小幅回落，導致金九成色不足。

　　其實，從今年歷次房展會的效果也不難看出，今年房展會上的品牌推廣難以起到推升成交量的作用，在今年五一房展會上，為了緩解企業(yè)資金的壓力，更多的房企放下品牌與形象身段，直接降價追求成交量與效果，房企的著力點趨于銷量和回籠資金。因此，“降價”與否是激活成交量的關(guān)鍵所在。

　　因此，在今年十一房展會之后，市場成交量能否出現(xiàn)驚奇，最關(guān)鍵的還是看市場價格的優(yōu)惠幅度和范圍怎么樣。那么，在限購政策重申嚴格執(zhí)行的市場背景下，房地產(chǎn)市場是否因為十一房展會發(fā)生微妙變化？后市趨勢如何？

　　筆者認為，十一房展會也將力助今年10月上海商品住宅市場成交量繼續(xù)維持一定的熱度，但是，也很難超過6月份的100萬平方米的成交，有可能繼續(xù)維持80萬平方米左右的正常市場成交量。開發(fā)企業(yè)應(yīng)該及時抓住這個“微調(diào)”的時間窗口，利用房展會時機，及時推盤跑量回籠資金，緩解企業(yè)資金面的壓力。

　　從房價角度而言，房價在第四季度難以有反彈的機會。雖然上海的房地產(chǎn)市場存銷比在降低，開發(fā)企業(yè)也在炒作，但是，限購與限貸本質(zhì)上并沒有松動或者取消，去投資化的樓市調(diào)控政策還在執(zhí)行，外來性資金仍然沒有辦法影響到房地產(chǎn)市場價格的走勢。在限購嚴格執(zhí)行等政策執(zhí)行下，高端樓市成交可能會走低，或?qū)⒗^續(xù)“以價換量”。但市場均價整體上仍然會保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

來源：中國建設(shè)報

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