樓市政策：既要連續(xù)也要改進

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在十八大記者會上重申“樓市調(diào)控不松動”，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策走向也引得各界頗多遐想。

　　在日前召開的“中國投資與發(fā)展論壇”上，來自住建部和中國社科院的專家認為，從2011年第四季度以來，我國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度減弱，房地產(chǎn)合理回歸的目標雖然沒有達到，但房價已經(jīng)穩(wěn)定下來，調(diào)控成果來之不易；2013年仍要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時細化和改進調(diào)控手段，否則房地產(chǎn)市場將不可持續(xù)。

　　樓市調(diào)控政策雖未最優(yōu)但已次優(yōu)

　　中國社會科學院研究員、城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛分析：“從2011年第四季度以來，我國房地產(chǎn)市場降中企穩(wěn)、猛降緩升，宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度有所減弱。房地產(chǎn)投資雖然大幅下降，但降幅趨穩(wěn)，而且降幅在合理預期內(nèi)。從價格走勢看，價格降中有升，與去年同期相比是下降，但與今年6、7月份相比有所反彈。房地產(chǎn)信貸由大幅下滑到逐步上升，土地供應結(jié)構(gòu)也比較合理?！?/p>

　　出現(xiàn)以上形勢的原因，倪鵬飛概括為“各方博弈的結(jié)果”，即中央政策與地方政府博弈的結(jié)果。今年以來，地方樓市調(diào)控政策有所松動，紛紛微調(diào)限購措施，試探中央底線。同時，信貸政策是市場預期發(fā)生變化的最主要原因，首套房貸款利率下調(diào)在很大程度上影響了市場預期，開發(fā)商調(diào)整銷售策略，剛性需求改變預期，紛紛購房。在此形勢下，7月以后，中央繼續(xù)強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控從嚴政策，又改變了人們的購房預期?？梢钥吹?，9月份房價環(huán)比下降的城市有所增加。

　　為此，倪鵬飛認為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有達到最優(yōu)，但是實現(xiàn)了次優(yōu)。房價合理回歸的目標沒有達到，但房價穩(wěn)定下來了，次優(yōu)目標達到了。房價增長沒有超過人均GDP增長和收入增長。

　　原中國建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林將影響2012年我國樓市的三大主要政策概括為：限購、限價和限貸。王玨林說，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控取得的收效來之不易，其中限購政策起到了相當大的作用，同時，這也導致了購房者的預期在改變，因此，從短期來看，限購政策的退出幾乎沒有可能。而房地產(chǎn)市場“去投資化”的政策取向，也不會有大的改變。

　　調(diào)控政策除了穩(wěn)定還需改進

　　對于2013年樓市調(diào)控的政策走向，倪鵬飛建議，在繼續(xù)調(diào)控的基礎(chǔ)上仍需改進。例如區(qū)分宏觀調(diào)控與樓市調(diào)控政策、細化行政管理應細化、擴大房產(chǎn)稅改革試點、保持樓市調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，不要稍有波動就出現(xiàn)妥協(xié)跡象。倪鵬飛認為，2013年，我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢是大穩(wěn)定小震蕩，明年經(jīng)濟回穩(wěn)向好，房地產(chǎn)不可能是經(jīng)濟依賴所在，所以不要急于出現(xiàn)調(diào)控放松的判斷。

　　此前，華遠地產(chǎn)董事長任志強預言“明年3月房價會暴漲”引起市場熱議。王玨林認為，無論是從現(xiàn)在來看，還是從去年的分析來看，都不會出現(xiàn)房價暴漲的局面?！胺績r快速上漲的原因不存在，因為國家的態(tài)度非常明確，措施非常得力，明年的房地產(chǎn)市場應該是平穩(wěn)發(fā)展?！彼J為，樓市調(diào)控政策必須保持連續(xù)性穩(wěn)定性，通過多年的調(diào)控才能夠穩(wěn)定預期，土地、稅務、金融、住建等各部門之間的相互配合通過合作共同完成一件事情，取得一定的調(diào)控成效，這一結(jié)果來之不易。以前之所以調(diào)控效果不突出，正是因為有些政策沒有落實到位。不得不承認，實際上樓市調(diào)控對經(jīng)濟影響較大，但不調(diào)不行，否則將不可持續(xù)。

　　另外，當前購房者已經(jīng)越來越理智?！艾F(xiàn)在是購房者選房，不像過去房子選消費者。以前，看完房以后如果不買，一轉(zhuǎn)身那套房子就沒有了，所以才會出現(xiàn)一天售罄或者三天就賣光的情況，那是不理智的搶房。而現(xiàn)在，購房者會從地段、時間等因素來考慮選房，主動權(quán)已經(jīng)在購房者自己手里了?！蓖踱暳终f。

　　對部分地方出現(xiàn)的一些樓市調(diào)控政策，王玨林表示，政策可以是多種形式的，政策也是隨著市場變化而調(diào)整的。但對地方要提出要求：地方出臺的調(diào)控政策要和國家的大局相吻合，如果由于一個地方影響全局，這肯定是不合適的。

　　房產(chǎn)稅應盡快推廣

　　王玨林表示，希望房產(chǎn)稅趕快總結(jié)經(jīng)驗，盡快推廣試點，甚至在全國推廣。

　　他說，房產(chǎn)稅在試點城市上海、重慶比較平穩(wěn)地出臺了，這是走向法制的第一步。限購政策只屬于行政管理，它也只能解決目前市場中的供需問題。而房產(chǎn)稅則是解決長期的市場管理問題，是法制管理的一個手段，所以非常重要。希望房產(chǎn)稅盡快推廣試點，因為房產(chǎn)稅可以平衡各方面的關(guān)系并發(fā)揮作用，對于解決市場問題的能力可能會更強一些，更持久一些。

　　至于北京是否會參與房產(chǎn)稅的推出，王玨林認為，北京畢竟是首都，準備得要更周全一些，時機把握得要更好一些。一般的城市，準備合適了可以出臺，北京可能要慎重一點。房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩年嚴厲調(diào)控之后達到了遏制房價過快上漲的目的，從未來宏觀調(diào)控判斷，絕對不會允許前功盡棄。因此，一旦房價脫離經(jīng)濟基本面，出現(xiàn)過快上漲，政府則肯定會出臺新的政策。（朱菲娜）

來源：中國經(jīng)濟時報

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