差別化調(diào)控應(yīng)是樓市調(diào)控政策新取向

　　一線城市成交量持續(xù)放大、價(jià)格不斷走高，在引來人們對(duì)“房?jī)r(jià)失控”擔(dān)憂的同時(shí)，也引來了人們升級(jí)樓市調(diào)控的呼聲。

　　升級(jí)調(diào)控呼聲的背后，是這樣一組火爆的數(shù)據(jù)：2013年1月百城住宅價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，1月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為9812元/平方米，較上年同期上漲1.2%，環(huán)比2012年12月上漲1.00%，這也是近兩年來漲幅首次突破1%，該指數(shù)自2012年6月止跌后，已經(jīng)連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲。報(bào)告顯示，在納入統(tǒng)計(jì)的全國(guó)100個(gè)城市中，有64個(gè)城市環(huán)比上漲，35個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市持平。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)減少8個(gè)，其中跌幅在1%以上的有21個(gè)；本月環(huán)比上漲的城市比上月增加7個(gè)，其中漲幅在1%以上的有38個(gè)，較上月增加12個(gè)。此外，報(bào)告還顯示，一線城市中，北上廣深四大城市均價(jià)全面上漲，環(huán)比漲幅均超過2%，大大“跑贏”百城平均價(jià)格指數(shù)上漲的速度。

　　房?jī)r(jià)上漲由點(diǎn)及面、房?jī)r(jià)漲幅不斷升高，令市場(chǎng)各方神經(jīng)緊繃。有報(bào)道稱，今年3月全國(guó)“兩會(huì)”召開前后，或?qū)⑹钦{(diào)整樓市政策或升級(jí)樓市調(diào)控手段的重要政策窗口期。

　　如箭在弦的樓市調(diào)控，如何調(diào)整和升級(jí)？是繼續(xù)出臺(tái)類似“國(guó)多少條”這樣的全國(guó)“一刀切”的調(diào)控政策，還是根據(jù)樓市新變化、采取更具針對(duì)性的有差別化的調(diào)控政策，以使調(diào)控更加有的放矢？

　　當(dāng)一線城市房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)，而三四線城市房?jī)r(jià)危如累卵、房地產(chǎn)泡沫面臨破裂風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，答案不言自明：差別化調(diào)控應(yīng)是樓市調(diào)控政策的新取向。

　　當(dāng)今的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，早已沒有了那種價(jià)值尚未挖掘的類似計(jì)劃分房時(shí)代的住房。事實(shí)上，住房分配貨幣化、市場(chǎng)化和商品化以來，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了從價(jià)值壓抑到價(jià)值發(fā)現(xiàn)，直至瘋狂炒作下價(jià)格泡沫橫流的發(fā)展歷程。如今，環(huán)顧四周、放眼全國(guó)，房?jī)r(jià)早已高處不勝寒。在這樣的背景下，各地樓市開始分化，針對(duì)不同地區(qū)不同房?jī)r(jià)走勢(shì)，采取差別化調(diào)控，應(yīng)成為新形勢(shì)下樓市調(diào)控政策出臺(tái)的基本思路和取向。

　　采取怎樣的差別化調(diào)控政策，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展？

　　首先要注意調(diào)控對(duì)象的差別化。就全國(guó)而言，目前房?jī)r(jià)漲勢(shì)最為迅猛的是一線城市房?jī)r(jià)，因此，當(dāng)務(wù)之急是出臺(tái)專門針對(duì)一線城市樓市的調(diào)控政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止某些地產(chǎn)大佬所預(yù)言的房?jī)r(jià)暴漲預(yù)期變成現(xiàn)實(shí)，進(jìn)而加劇房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)；就一線城市而言，由于不同城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)不同、房?jī)r(jià)漲幅不一，因此地方政府應(yīng)采取差別化調(diào)控政策，遏制漲幅過快過大的城區(qū)房?jī)r(jià)，確保城市房?jī)r(jià)的總體穩(wěn)定；同時(shí)，由于一線城市樓市目前基本上是由央企主導(dǎo)甚至壟斷，因此，調(diào)控政策也應(yīng)更多針對(duì)國(guó)資房企，以消除市場(chǎng)壟斷者為牟取更多利益對(duì)房?jī)r(jià)施加的人為操縱和控制。

　　其次要注意調(diào)控手段的差別化。對(duì)于“高燒”不退的一線城市樓市，應(yīng)加速推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，通過增加那些由“資源性客戶”、貪腐官員、炒房族等人群構(gòu)成的“房多多們”的住房持有成本，倒逼他們手中囤積的巨量空置房流入二手房市場(chǎng)，并輔之以增加土地和保障房供應(yīng)等措施，多渠道增加一線城市供應(yīng)，緩解供求矛盾，遏制房?jī)r(jià)過快上漲；對(duì)那些房?jī)r(jià)泡沫行將破裂的城市，則應(yīng)采取柔性微調(diào)措施，在保持房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的同時(shí)，促進(jìn)樓市“軟著陸”。

　　再次要注意調(diào)控時(shí)機(jī)的差別化。什么時(shí)機(jī)出臺(tái)調(diào)控政策，各地樓市情況不同，出臺(tái)時(shí)機(jī)也應(yīng)綜合研判、相機(jī)抉擇。對(duì)于樓市過熱的一線城市，應(yīng)果斷采取嚴(yán)厲調(diào)控措施，加碼調(diào)控手段，以便未雨綢繆，防止房?jī)r(jià)暴漲甚至失控；對(duì)于跟風(fēng)上漲的城市，應(yīng)在嚴(yán)控投資和投機(jī)需求、嚴(yán)格執(zhí)行既有調(diào)控措施的同時(shí)，通過適時(shí)調(diào)整契稅等稅收手段，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；對(duì)于房?jī)r(jià)不漲反跌的城市，則應(yīng)采取因地制宜的措施，在住建部等有關(guān)部門監(jiān)督下，適當(dāng)微調(diào)此前調(diào)控政策，減緩?fù)恋毓?yīng)，通過時(shí)間消化樓市庫(kù)存，以維護(hù)當(dāng)?shù)貥鞘蟹€(wěn)定。

　　10多年的樓市牛市行情進(jìn)展到目前，“一刀切”調(diào)控政策早已過時(shí)。在復(fù)雜的利益博弈和樓市走勢(shì)下，應(yīng)在全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)提供的基礎(chǔ)信息的基礎(chǔ)上，采取更能體現(xiàn)調(diào)控藝術(shù)和智慧的差別化調(diào)控手段，遏制房?jī)r(jià)上漲，確保樓市健康穩(wěn)定發(fā)展。

來源：金融時(shí)報(bào)

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