中國房地產(chǎn)市場的近憂和遠慮

進入2013年以來，隨著上一階段調(diào)控政策影響力的弱化，中國房地產(chǎn)市場再次陷入新一輪的爆發(fā)性增長，并再次引起多方討論，“泡沫論”、“供需論”不絕于耳。在“國五條”調(diào)控新政出臺后，房地產(chǎn)市場將會是怎樣的發(fā)展態(tài)勢，房價的走勢又怎樣，究竟是什么在支撐著房價的高漲，造成這種現(xiàn)象的原因是什么……對此，多位相關(guān)人士在由國務院發(fā)展研究中心主辦的“中國發(fā)展高層論壇2013年會”進行了討論。

　　投資性需求造成“供不應求”

　　對于是否因土地的供給不足而造成了高房價，國土資源部副部長胡存智表示，我國近年來土地供應量對滿足城鎮(zhèn)化和住宅市場的需求是足夠的，市場表現(xiàn)為供不應求的主要原因是投資性需求高漲。

　　胡存智指出，從近八年我國住房用地供應數(shù)據(jù)來看，如果按照容積率1.5計算，可以建出的住房面積達到84.36億平方米，如果按照人均30平方米的標準計算，可以滿足2.82億新增城市人口的住房需求。但值得注意的是，同期進入城鎮(zhèn)的人口只有1.67億人，雖然有地區(qū)間的差異性、房屋套型的變化等方面的問題，但總的看來供地充分。

　　對此，瑞安集團主席羅康瑞表示，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)業(yè)的高房價有可能有一部分是政府的不確定行為造成的，比如說土地供給的計劃能否早一些透露，包括銀行貸款的政策能夠保持相對的穩(wěn)定。

　　羅康瑞指出，過去國內(nèi)在供地指引等方面做得不足。在住房以及土地的供應方面，應更透明化，更加明晰。在土地供應量、供應地區(qū)、土地用途等方面，給出清晰的導向，使消費者了解未來的供應情況，這樣就不會沒有方向地亂買房產(chǎn)，也不會與市場脫節(jié)。

　　胡存智對此表示，現(xiàn)階段我國已實行公開透明的土地供應引導。例如國土部規(guī)定地方必須在3月份最遲4月份公布全年供地計劃，并標明供地用途等。因此，大家可以參考供應計劃以考慮各項投資計劃，起引導性作用。特別是2013年土地供應方面，要與前五年土地供應保持均衡，這意味著，如果低于這個平均值、供應減少要盡量保證達到這個平均值，如果高于這個平均值，則需要適當?shù)氖湛s數(shù)量，以維護未來房地產(chǎn)市場供應的穩(wěn)定。

　　但是，為什么供過于求的土地供應量，表現(xiàn)出來的情況卻是供不應求？胡存智指出，我們有足夠的數(shù)據(jù)證明，之前的供應對滿足城鎮(zhèn)化和住宅市場的需求是足夠的，如果按照每年的城市化率進城的人口量來說，每年的土地供應量是供過于求的。

　　“主要原因還是在于投資性需求過于旺盛，在居住需求已經(jīng)得到滿足的情況下，投資性需求覺得供不應求，因此表現(xiàn)為供不應求?！焙嬷侵赋?，投資性需求是我國房價上漲的主要原因。

　　《英才》雜志社社長宋立新總結(jié)道，現(xiàn)階段并不是剛需問題，而是剛需的集中和投資的驅(qū)動推動了房價的上漲。另外，從用地方面，雖然供給充足，但也有部分囤地現(xiàn)象。

　　胡存智表示，的確有部分開發(fā)商會囤地，但這并不是主流。因為，土地與資金，只有流動才能增值，因此，不會有人主動惡意囤地。

　　“所以今年土地供應中有三條要求，一是增加增量，二要盡快釋放存量，三是盤活閑置土地?！焙嬷潜硎?，國土部建立了大企業(yè)大地塊盡快開工建設(shè)向市場提供的監(jiān)察制度，使已經(jīng)拿到手的地盡快釋放，另外對于多年閑置土地制定政策，盡早開工。

　　胡存智同時指出，國土部正在對廣東、重慶等地進行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進行試點，使集體土地能夠在產(chǎn)權(quán)建設(shè)以及流轉(zhuǎn)規(guī)則上逐步建立起規(guī)矩，逐步實現(xiàn)“同地同權(quán)、同地同價”，彌補土地市場供應。

　　中國房地產(chǎn)市場應從量向質(zhì)轉(zhuǎn)變

　　“2012年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)前低、中升、后翹的趨勢”。國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示，中國住房最短缺的時間已經(jīng)過去，未來應從量向質(zhì)轉(zhuǎn)變。

　　任興洲表示，國研中心根據(jù)第六次2010人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，到2010年這些年來積累存量住房全中國是179億平方米，2.2億套的住房，從總量而言，按照2010年的常住人口的家庭戶來算，達到了戶均1.02套住房，但從成套住房來看，包括廁所廚房的是戶均0.73套。

　　“這樣的情況到2015年‘十二五’以后，戶均城鎮(zhèn)家庭戶會達到1.08套，全世界的經(jīng)驗達到這樣的水平以后，住房市場的峰值就到來了，該往下走了。這是從中國現(xiàn)在的整體情況來考慮?！比闻d洲說。

　　“這說明我國已有大量存量房，中國住房最短缺的時間已經(jīng)過去。”任興洲指出，下一步我國房地產(chǎn)除了不斷建房子的數(shù)量型發(fā)展以外，更重要的是要向提高質(zhì)量發(fā)展。例如，應該從一線和二三線城市的結(jié)構(gòu)的問題角度看中國市場整體的存量和未來的發(fā)展。

　　對此，高富諾集團董事長萊斯利·諾克斯表示，現(xiàn)階段中國面臨的挑戰(zhàn)是如何保證建筑質(zhì)量，讓建筑物可以長期存在。

　　萊斯利指出，房地產(chǎn)行業(yè)的確具有較高吸引力，但是由于房地產(chǎn)市場是長期的市場，因此，我們不能僅根據(jù)當前的短期趨勢做出建房決定，而是參照可持續(xù)的發(fā)展模式，在宜居、適合發(fā)展的城市進行發(fā)展。另一方面，我們在滿足當前需求的同時，還應保證質(zhì)量，讓它可以長期存在，從而實現(xiàn)持續(xù)的增值和價值回報。

　　“例如國內(nèi)也有很多人在香港、東京等地買房，中國買家很看重質(zhì)量，他們在海外買房是買好的房子，以實現(xiàn)長期的保值增值，我想在國內(nèi)也是一樣的需求?！比R斯利說。

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