二季度房企將入深度調(diào)整

　　“國五條”及各地細(xì)則的出臺，已經(jīng)無法改變房企一季度業(yè)績飄紅的事實(shí)。

　　截至記者發(fā)稿，萬科、恒大、龍湖等部分大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布了一季度銷售業(yè)績。從數(shù)據(jù)不難看出，一季度房地產(chǎn)市場明顯延續(xù)了2012年下半年以來轉(zhuǎn)暖狀況，加之2012年一季度基值偏低，多數(shù)企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)同比大幅攀升。

　　然而，蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《中國建設(shè)報(bào)·中國住房》記者采訪時認(rèn)為，隨著新政的出臺和實(shí)施，從二季度開始市場并不容樂觀，“新政對消費(fèi)者購房預(yù)期的影響還是比較大的，不能一味地認(rèn)為個稅的從嚴(yán)征收對新房市場有多大的利好，我個人預(yù)期二三季度特別是二季度成交量可能會明顯下滑?！?/p>

　　市場或進(jìn)入新周期

　　在此前公布的一季度業(yè)績中，融創(chuàng)、恒大分別以147%、114%的同比增幅名列前茅?！叭趧?chuàng)和恒大都很典型，通過數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，其銷售平均價(jià)格約為每平方米6000元左右，屬于去庫存的狀態(tài)?！笨硕鸨狈绞聵I(yè)部商業(yè)咨詢中心總經(jīng)理龔安華表示，同屬去庫存狀態(tài)的還有業(yè)績增幅達(dá)88%的世茂房地產(chǎn)。“世茂已放棄了純高端的路線，這三家房企的共同點(diǎn)都是在做‘剛需’和改善性需求領(lǐng)域，對客戶有明確的細(xì)分，都抓住了市場需求?！?/p>

　　“這實(shí)際上也是預(yù)料之內(nèi)的。”宋延慶認(rèn)為，一季度銷售業(yè)績的大增，首先離不開市場整體的改善，其次，很多房企已經(jīng)主動調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，都加大了中小套型的供應(yīng)量和供應(yīng)比例。

　　　而隨著銷售狀況的改善，土地市場也持續(xù)活躍。如近期龍湖、融創(chuàng)在長三角地區(qū)通過招拍掛或收購項(xiàng)目等方式已獲取多宗地塊，又如萬科已在今年一季度新增項(xiàng)目達(dá)20個。

　　龔安華表示，“國五條”及各地細(xì)則的落地，并不會影響房企拿地的積極性，這是由企業(yè)發(fā)展的需要決定的，但房企推盤的節(jié)奏與策略或?qū)l(fā)生較大變化。

　　“就北京一些一線城市來說，我認(rèn)為‘國五條’雖然對二手房市場起到了一定抑制作用，但是在短期內(nèi)對新建商品房的價(jià)格影響并不大。因?yàn)檫@些城市土地供應(yīng)量還是偏少。”龔安華認(rèn)為，從供需矛盾上看，總體上未來房企的推盤節(jié)奏會放慢，特別是市區(qū)樓盤。在供給緊縮的情況下，價(jià)格下降并不樂觀。

　　對于二季度市場的銷售預(yù)期，宋延慶也認(rèn)為很難保持一季度的同比高速增長。這一方面由于去年二季度銷售基值已較高，另一方面，調(diào)控將使購房者進(jìn)入一定時間的觀望期，這將明顯影響到房企業(yè)績。

　　“從二季度開始，一些開發(fā)商很可能會延緩?fù)票P或者減小推盤量。進(jìn)一步‘以價(jià)換量’的可能會很小，在現(xiàn)金流穩(wěn)定情況下，不會像去年跑量那么瘋狂。我認(rèn)為今年的市場主題將是‘降本增效’，即降低成本、提高效益?！?/p>

　　房企面臨再調(diào)整

　　在各地調(diào)控細(xì)則和“限價(jià)令”出臺后，部分房價(jià)上漲壓力較大的城市開始對上市項(xiàng)目的價(jià)格采取更嚴(yán)格的調(diào)控措施。如北京媒體報(bào)道顯示，自3月下旬起，北京已暫停多個熱銷項(xiàng)目的網(wǎng)簽，同時，部分項(xiàng)目因要求漲價(jià)而被主管部門暫發(fā)預(yù)售許可證。更有消息人士指，北京市住建委已開始分批約談高端項(xiàng)目。同時，廣州近期也有多個擬漲價(jià)新盤未能拿到預(yù)售證，入市項(xiàng)目大減，故許多開發(fā)商目前正在考慮調(diào)整產(chǎn)品和價(jià)格方案。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從調(diào)控手段角度來講，通過強(qiáng)化20%個稅征收，一定程度上會把投機(jī)、投資需求擠出房地產(chǎn)市場，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性，這將間接決定市場產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)變化。此前，萬科、金地等多家房企也曾向記者證實(shí)，將繼續(xù)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，適當(dāng)降低高端產(chǎn)品的比例，應(yīng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控。而以龍湖為例，一季度，其“天街”系列住宅產(chǎn)品因其“剛需”及首改的定位，獲得不錯的效益。如成都金楠天街推出的77 109平方米產(chǎn)品銷售額超過10億元、套數(shù)超1000套；杭州下沙時代天街下的住宅滟瀾山也取得了5億元、500套的銷售成績。

　　“我認(rèn)為房企在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面應(yīng)有兩方面的方向?！贬槍ζ髽I(yè)產(chǎn)品調(diào)整，龔安華對記者表示，“一是加大中低端產(chǎn)品和改善型需求產(chǎn)品的比例，二是做特色化產(chǎn)品，比如養(yǎng)老產(chǎn)品。像綠城、萬科，有一部分產(chǎn)品已經(jīng)開始主打養(yǎng)老公寓，這些都是針對市場需求變化做的積極性調(diào)整。”

　　宋延慶則提醒，從消費(fèi)者的需求考慮，當(dāng)前房企都在關(guān)注“剛需”或改善型需求產(chǎn)品無疑是正確的，但未來這一細(xì)分市場的競爭恐將異常慘烈?！敖ㄗh把市場與產(chǎn)品進(jìn)行再細(xì)分，如更多關(guān)注‘首改’市場，多增加略高于‘剛需’產(chǎn)品的開發(fā)，這可能是開發(fā)商的一個新機(jī)遇。”

來源：中國建設(shè)報(bào)

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