房產(chǎn)稅試點擴容五大懸疑

在上海、北京、廣州等地“地王”涌現(xiàn)，土地市場不斷升溫的情況下，再次傳出房產(chǎn)稅試點擴容的消息，意味著調(diào)控力度還將收緊。不過業(yè)內(nèi)人士提醒說，不必對此抱有太高的期望值，因為房產(chǎn)稅也無法解決樓市本身存在的問題。

　　房產(chǎn)稅擴容在即

　　此前不久公布的《關于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。而且發(fā)展改革委有關負責人就此也曾表示“今年會有具體動作”。一時間，房產(chǎn)稅擴容成為焦點話題。

　　就在土地市場越來越熱、“地王”不斷涌現(xiàn)的當下，傳出房產(chǎn)稅擴容消息，可謂是意味深長。根據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全上海市共計出讓經(jīng)營性地塊21幅，相比上月增加10幅；成交金額170億元，環(huán)比上漲41.2%，為今年以來新高，并且相當于去年同期的72倍；5月經(jīng)營性用地的平均成交樓板價為14490元/平方米，環(huán)比上漲6.8%，連續(xù)第二個月突破萬元，并且創(chuàng)造了單月平均樓板價的歷史最高紀錄。

　　上海并非個例。包括北京、廣州、長沙等地頻現(xiàn)“地王”或高溢價成交。數(shù)據(jù)顯示，全國北上廣深四個一線城市前5個月土地出讓金1411.8億元，為去年同期的3.5倍。資金面的改善，使得房企有了更多的資金投入到土地市場，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度140多家上市房企中48%的企業(yè)速動比率在0.5以下，相比去年三季度約六成低于該標準情形而言，大部分房企資金面有所改善，有更充裕的資金投放于土地市場。

　　這種現(xiàn)象則促使住宅價格上漲預期繼續(xù)釋放。根據(jù)中國指數(shù)研究院[微博]公布的數(shù)據(jù)顯示， 5月份百城住宅平均價格自2012年6月起連續(xù)第12個月環(huán)比上漲。

　　面對這種現(xiàn)象，在房價上漲沖動異常強烈的前提下，傳出房產(chǎn)稅試點城市擴容的消息，其實不難讓人理解。

　　仍存五大懸疑

　　至于此，房產(chǎn)稅試點城市的擴容已成事實。不過，至于除了上海、重慶之外的第三個試點城市何時出現(xiàn)，以及是哪個城市、征稅對象是什么……等等，諸多疑問仍然懸而未決。

　　何時擴容？

　　關于房產(chǎn)稅試點城市擴容的消息，一直不絕于耳。但到底會在何時出現(xiàn)第三個試點城市，目前仍然不得而知。

　　據(jù)了解，目前呼聲最高的城市為杭州，但杭州市政府并未對此做出回應，相關主管部門的答復也非?；\統(tǒng)：等待上級通知。從今年年初，市場上一度傳出房產(chǎn)稅在杭州試點可能會在3月、5月或7月這幾個時間點。目前已進入6月，杭版房產(chǎn)稅仍未出臺。此外，另一熱點城市南京，在近期反而顯得風平浪靜了。

　　結合之前的做法，有關市場分析人士指出，目前盛傳房產(chǎn)稅試點擴容的消息，其實在很大程度上是出于“表姿態(tài)”需要。“之前北京、武漢、長沙等城市，因為房價一度上漲過快，而傳出要進行房產(chǎn)稅試點的消息。”這位人士如是說。而如今，房價上漲預期過高，自然而然便會有地方政府放風要征收房產(chǎn)稅。

　　至于何時會真正開始試點，業(yè)內(nèi)人士表示要根據(jù)各地的市場行情。如果房價上漲預期過大，超過當?shù)孛癖姵惺苣芰?，在近期出臺政策的可能性則非常大。

　　只是杭州？

　　為什么杭州試點的呼聲最大？有分析指出，對于新一輪房產(chǎn)稅試點城市的選擇，主管部門傾向于“能區(qū)別于其他城市的城市”，尤其是“分屬不同區(qū)域且房價過高、上漲過快的二線熱點城市”，便于為全國推廣積累經(jīng)驗。由此看來，杭州成為最具有代表性的選擇。

　　但這并非是杭州成為試點城市的唯一理由。德佑地產(chǎn)市場研究總監(jiān)陸騎麟表示，北京之前也曾有過類似的傳聞，還有武漢、長沙等城市也曾一度風傳要進行試點。因此在他看來，不單單只是杭州可能會試點。最終會是哪個城市？“要根據(jù)所在城市的房價漲幅、現(xiàn)有幅度等，以及所面臨調(diào)控的壓力來綜合判斷?！彼f，因此他認為符合條件的除了杭州之外，還包括南京等，甚至包括廣州、深圳等一線城市也有可能會成為下一個試點對象。

　　稅率會有多高？

　　稅率的高低，相信牽動著市場的心。

　　據(jù)稱，杭州試點方案將借鑒上海試點對增量房屋征收房產(chǎn)稅的模式，并在此基礎上劃定人均60平方米的免征面積，按照家庭為單位綜合計征。稅率分為兩檔，對普通住宅，以交易價格的0.4%的稅率征收；對于非普通住宅，以交易價格的0.8%的稅率征收。如果按照該稅率執(zhí)行，那么杭州稅率略高于上海水平。

　　考慮到目前房價上漲預期較大，新加入試點行列的城市，會不會提高稅率，以加大震懾威力，專家表示這得看所在城市的調(diào)控決心。不過，根據(jù)記者了解的情況來看，與上海、重慶大致相似，極有可能會成為新試點城市的必然選擇。北京大學公共經(jīng)濟研究中心研究員、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同指出，除非地方政策決意擯棄土地財政而加大征收力度，否則最大的可能就是沿襲之前的做法，當然稅率方面與重慶、上海相當。而從另外一個角度來說，由于房價中已經(jīng)包含了土地出讓金，因此這也決定了我國的房產(chǎn)稅稅率不會很高。

　　存量還是增量？

　　房產(chǎn)稅的征收對象是存量還是增量，還是兩者都征？

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，不管是增量還是存量都有可能，短期來看，增量的可能性較大。他進一步解釋說，由于對存量房征稅，尚存在較大的阻力，加之存量房已經(jīng)吸納了巨量社會資金，因此用力過猛，很有可能會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大沖擊，所以選擇增量開征，是一個比較可行的做法。

　　但這并非意味著對存量房就會“網(wǎng)開一面”，專家指出，等到條件成熟，存量房也會納入到征稅范圍內(nèi)。唯有如此，才能體現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)收入作用。

　　效果有多大？

　　不過業(yè)內(nèi)人士提醒說，房產(chǎn)稅不可能解決目前房地產(chǎn)市場上存在的諸多問題。因此即使擴大房產(chǎn)稅試點，也無法起到“包治百病”的作用。

　　韓世同表示，房產(chǎn)稅能夠抑制炒房和囤房行為，同時也能為政府提供穩(wěn)定的稅收，在一定程度上降低地方政府高價賣地的意愿。因此征收房產(chǎn)稅，對樓市調(diào)控有一定的輔助作用。

　　但是不可否認的是，目前樓市存在供應結構不合理等諸多問題，非房產(chǎn)稅所能解決，因此專家建議，除了房產(chǎn)稅之外，要從政策導向、土地供應、房企規(guī)范運作、稅收等多方面、全方位調(diào)控，才能達到預期效果。（文/本刊記者 甄愛軍）

來源：《理財周刊》

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