房?jī)r(jià)為何陷入居高不下的“死循環(huán)”

國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵認(rèn)為，在一線(xiàn)、二線(xiàn)高等級(jí)的城市，資源稀缺性還存在，房?jī)r(jià)還有上漲的空間，部分三線(xiàn)城市和四線(xiàn)城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致崩盤(pán)（7月29日《經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)》）。

　　作為發(fā)改委的官員，李鐵對(duì)一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)未來(lái)趨勢(shì)的判斷有著足夠的依據(jù)。首先，他認(rèn)為，城市等級(jí)越高，輻射范圍就越廣。高行政等級(jí)城市的資源短缺是常態(tài)的，而且不可再生。戶(hù)籍制度導(dǎo)致了公共服務(wù)封閉式的格局難以打破，在這種情況下，資源短缺、公共服務(wù)的封閉，也促進(jìn)高等級(jí)城市房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。其次，城市所在地區(qū)的人均收入水平越高，也就越能支撐這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲幅度大于其他地區(qū)。最后，土地出讓金制度下的城市發(fā)展模式導(dǎo)致了一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)必然上漲。各級(jí)地方政府競(jìng)相開(kāi)辟工業(yè)區(qū)，壓低土地價(jià)格，賠錢(qián)搞招商引資，形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)，來(lái)支撐政府的GDP和財(cái)政收入。這個(gè)成本要通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高額的土地出讓金進(jìn)行彌補(bǔ)。

　　對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，盡管房?jī)r(jià)的不斷上漲已經(jīng)成為了生活巨大的壓力所在，尤其是對(duì)那些剛需人群來(lái)說(shuō)，高額的購(gòu)房款不僅要耗盡自己一生的收入，甚至還需要上一代的幫助和下一代的繼續(xù)付出，才能為自己換來(lái)一個(gè)居住之所，這不能不說(shuō)是一件令人辛酸的事情。

　　但現(xiàn)實(shí)就是這么殘酷，盡管?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控一刻也未有放松，但房?jī)r(jià)、尤其是一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)就猶如脫韁的野馬，少有下降的時(shí)候。7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為63個(gè)和55個(gè)，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為69個(gè)和68個(gè)。

　　這樣的數(shù)據(jù)說(shuō)明了什么？這意味著官方統(tǒng)計(jì)口徑下的全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲了13個(gè)月，后續(xù)樓市調(diào)控壓力仍很大。

　　在號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，房?jī)r(jià)為什么會(huì)越調(diào)越高？問(wèn)題到底出在什么地方？關(guān)于這個(gè)疑問(wèn)，專(zhuān)家學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士、人民大眾已經(jīng)給出了種種分析，幾乎涉及到和房?jī)r(jià)、和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的方方面面，再次進(jìn)行贅述已沒(méi)有任何意義。倒是這兩天的一則消息頗能從另一方面說(shuō)明房?jī)r(jià)不斷飆升的原因。

　　審計(jì)署官網(wǎng)發(fā)布消息表示，根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，審計(jì)署將組織全國(guó)審計(jì)機(jī)關(guān)對(duì)政府性債務(wù)進(jìn)行審計(jì)。本次全國(guó)性審計(jì)工作將于8月1日起全面展開(kāi)，全國(guó)審計(jì)機(jī)關(guān)將對(duì)中央、省、市、縣、鄉(xiāng)五級(jí)政府性債務(wù)進(jìn)行徹底摸底和測(cè)評(píng)。

　　據(jù)了解，本次審計(jì)是最近三年來(lái)，審計(jì)署第三次“把脈”地方政府性債務(wù)。第一次是2011年，審計(jì)署審計(jì)了1979年以來(lái)到2010年底，全國(guó)31個(gè)省市區(qū)的地方政府性債務(wù)；第二次是2012年11月至2013年2月，審計(jì)署選取全國(guó)36個(gè)地區(qū)（15個(gè)省及其所屬的15個(gè)省會(huì)城市、3個(gè)直轄市及其所屬的3個(gè)市轄區(qū)），審計(jì)了2011年和2012年的地方政府性債務(wù)。

　　值得注意的是，上述36個(gè)地區(qū)的地方債審計(jì)結(jié)果已于6月公布。在該份審計(jì)結(jié)果公告和上月27日審計(jì)署審計(jì)長(zhǎng)劉家義向全國(guó)人大常委會(huì)所作的報(bào)告中，審計(jì)署兩次對(duì)地方債敲響警鐘，強(qiáng)調(diào)目前地方債存在個(gè)別地方政府債臺(tái)高筑、資不抵債、違規(guī)融資變相集資等問(wèn)題。

　　而此次審計(jì)署再次啟動(dòng)對(duì)地方債進(jìn)行審計(jì)，說(shuō)明地方債的問(wèn)題仍然很?chē)?yán)重。

　　6月份，審計(jì)署發(fā)布的《審計(jì)公告》指出，有9個(gè)省會(huì)城市負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)率超過(guò)100%，最高的達(dá)188.95%，如加上政府負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)，債務(wù)率最高的達(dá)219.57%。

　　報(bào)告還指出，一些地區(qū)債務(wù)償還過(guò)度依賴(lài)土地收入、高速公路、政府還貸二級(jí)公路，甚至陷入借新債還舊債的“循環(huán)”。例如被審計(jì)的36個(gè)地區(qū)中，4個(gè)省、17個(gè)省會(huì)城市以土地出讓收入作為償債來(lái)源。

　　這說(shuō)明了什么？這是不是說(shuō)明了一些地方政府本身就不希望房?jī)r(jià)掉下去?因?yàn)橹挥芯S持高房?jī)r(jià)，才能維持土地市場(chǎng)交易的紅火；土地市場(chǎng)交易紅火了，政府手中的地才能賣(mài)出去；政府手中的地賣(mài)出去了，政府才能有錢(qián)還債。

　　這就是一個(gè)“死循環(huán)”。（山岳）

來(lái)源：中國(guó)商報(bào)

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