以房養(yǎng)老：緩解“有資產(chǎn)沒現(xiàn)金”壓力

　　“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，被市場(chǎng)普遍稱作“以房養(yǎng)老”模式，也叫作“住房反向按揭”，相當(dāng)于住房抵押消費(fèi)貸款，即老人將付清貸款的房子抵押給保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)綜合考慮房主年齡、健康狀況、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后價(jià)值等因素，定期發(fā)放給房主一定數(shù)額的養(yǎng)老金用于養(yǎng)老，或者由房主自主決定將養(yǎng)老金直接購(gòu)買保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品（包括養(yǎng)老社區(qū)的入住資格等），待房主去世后，房產(chǎn)要么歸金融機(jī)構(gòu)所有，要么由房主家人按照金融機(jī)構(gòu)約定的住房抵押消費(fèi)貸款利率向金融機(jī)構(gòu)贖回。

　　每個(gè)人都將老去，但時(shí)至今日，中國(guó)巨大的老齡化壓力和社會(huì)養(yǎng)老保障缺口，推動(dòng)著一度在局部城市試點(diǎn)的“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)入了“倒計(jì)時(shí)”階段。

　　國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）于上周五正式對(duì)外發(fā)布，《意見》明確提出為解決當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的“融資難”、“運(yùn)營(yíng)難”等難題，“鼓勵(lì)探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，這是國(guó)務(wù)院首次明確“以房養(yǎng)老”模式。據(jù)了解，該模式的具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃有望明年一季度出臺(tái)。

　　盤活存量不動(dòng)產(chǎn)

　　“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，被市場(chǎng)普遍稱作“以房養(yǎng)老”模式。某專業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，簡(jiǎn)單而言，該模式也叫作“住房反向按揭”，相當(dāng)于住房抵押消費(fèi)貸款，即老人將付清貸款的房子抵押給保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)綜合考慮房主年齡、健康狀況、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后價(jià)值等因素，定期發(fā)放給房主一定數(shù)額的養(yǎng)老金用于養(yǎng)老，或者由房主自主決定將養(yǎng)老金直接購(gòu)買保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品（包括養(yǎng)老社區(qū)的入住資格等），待房主去世后，房產(chǎn)要么歸金融機(jī)構(gòu)所有，要么由房主家人按照金融機(jī)構(gòu)約定的住房抵押消費(fèi)貸款利率向金融機(jī)構(gòu)贖回。

　　現(xiàn)今，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化的快速發(fā)展階段，2012年底我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，預(yù)計(jì)到2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億，社會(huì)養(yǎng)老保障體系存在的巨大壓力已經(jīng)不言而喻。按照改革路線圖，到2020年我國(guó)將全面建成“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)”的養(yǎng)老服務(wù)體系。在業(yè)界看來(lái)，發(fā)源于美國(guó)上世紀(jì)八十年代的“以房養(yǎng)老”模式，能夠滿足一部分觀念開明的消費(fèi)人群的需求。

　　“如果‘以房養(yǎng)老’模式能夠在我國(guó)如期順利推進(jìn)，首要意義是盤活了老年人群存量的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，改變老年人群‘有資產(chǎn)沒現(xiàn)金’的局面，直接滿足其現(xiàn)實(shí)的養(yǎng)老保障需求，同時(shí)帶動(dòng)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展。”前述養(yǎng)老保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)人稱，這一模式有助于將老年人未來(lái)的資產(chǎn)價(jià)值提前變現(xiàn)，盤活這一人群沉睡的不動(dòng)產(chǎn)，提高老年人群的收入水平和消費(fèi)能力，最終成長(zhǎng)為一種商業(yè)化的補(bǔ)充養(yǎng)老工具。

　　但該負(fù)責(zé)人表示，改革能否順利推進(jìn)仍然取決于諸多因素，比如老年人群是否接受房屋抵押的模式，保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)是否契合這部分老年人群需求，未來(lái)的商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)能否吸引老年人群以抵押房屋的方式換取入住資格等。

　　不同于“以房換養(yǎng)”

　　近幾年來(lái)，南京、上海、北京、長(zhǎng)沙等城市曾經(jīng)自發(fā)興起所謂的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。如南京“溫泉留園”老年公寓早在2005年在全國(guó)率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”，擁有該市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡60歲以上的孤殘老人可自愿將房產(chǎn)抵押給留園，經(jīng)公證后入住留園，終身免交一切費(fèi)用，待老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有；2012年4月，南京出臺(tái)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》，首次以官方態(tài)度鼓勵(lì)“以房養(yǎng)老”，試點(diǎn)措施基本是以替老人出租房屋或賣房的方式來(lái)支付老人的養(yǎng)老院費(fèi)用，所謂的“以房養(yǎng)老”其實(shí)是“以房換養(yǎng)”。結(jié)果，由于老人不認(rèn)可、租賃市場(chǎng)尚不成熟等多重因素，上述試點(diǎn)因業(yè)務(wù)成交量極少而最終陷于停滯萎縮的局面。

　　相比之下，“以房養(yǎng)老”模式在國(guó)外已經(jīng)成熟運(yùn)行了多年，但市場(chǎng)人士提醒消費(fèi)者，西方人與中國(guó)人在家庭觀念、養(yǎng)老觀念、消費(fèi)觀念上存在巨大的差異性，萬(wàn)萬(wàn)不可忽視，并且國(guó)外高額遺產(chǎn)稅的征收也是重要因素，結(jié)果導(dǎo)致國(guó)外老人更加樂意將房產(chǎn)抵押后用于養(yǎng)老，子女中反對(duì)的也在少數(shù)。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著中國(guó)開征遺產(chǎn)稅的呼聲漸高和時(shí)間表的迫近，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的養(yǎng)老觀念和消費(fèi)觀念也在漸變過(guò)程中。

　　的確，隨著中國(guó)目前“421”家庭結(jié)構(gòu)的日趨明顯，養(yǎng)老全靠子女變得越來(lái)越不切實(shí)際，國(guó)人的家庭消費(fèi)觀和養(yǎng)老觀念正在變化中。一方面，越來(lái)越多的人員需要在年老后獲得基本保障體系以外的補(bǔ)充養(yǎng)老方式；另一方面，越來(lái)越多的老年人群不愿意給子女造成過(guò)多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和生活壓力，子女也在考慮老人入住養(yǎng)老院是否比在家里更加安全可靠。由此，“留下房子抵押,金融機(jī)構(gòu)為你養(yǎng)老”逐漸成為一種新型的養(yǎng)老方式并在局部地區(qū)生根發(fā)芽。輿論普遍認(rèn)為，和幾年前相比，此次“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)將帶來(lái)不一樣的消費(fèi)環(huán)境。

　　“好的養(yǎng)老產(chǎn)品”是關(guān)鍵

　　在采訪過(guò)程中，記者也遇到這樣的觀點(diǎn)?！俺鞘チ诵袆?dòng)能力，需要長(zhǎng)期護(hù)理，我才會(huì)考慮要不要去養(yǎng)老院，只要是老人，都不愿意去養(yǎng)老院，要我把房子抵押出去，得是什么樣的養(yǎng)老院才值得我這么干呢？”一位年近70歲依然健朗、每月退休金近3000元、擁有市值近400萬(wàn)元房產(chǎn)的老人對(duì)記者這樣說(shuō)。

　　顯然，“以房養(yǎng)老”的主體是擁有房產(chǎn)的老年人，房產(chǎn)成為老年人進(jìn)入商業(yè)養(yǎng)老院的“通行證”。在擁有一定房產(chǎn)和退休金收入的老年人看來(lái)，養(yǎng)老院里均是垂垂老者，少了許多生氣，能不能遇到說(shuō)得上話的人還是未知數(shù)，因此對(duì)于他們而言，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的品質(zhì)如何將是自己決定是否選擇“以房養(yǎng)老”、入住商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的重要因素。

　　“對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)供應(yīng)商來(lái)說(shuō)，好的養(yǎng)老產(chǎn)品包括養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)至關(guān)重要，這離不開政策的扶持。”前述養(yǎng)老保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)人稱，根據(jù)此次《意見》，各地要促進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生資源進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)和居民家庭，并且衛(wèi)生管理部門要支持“有條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)，二級(jí)以上綜合醫(yī)院應(yīng)當(dāng)開設(shè)老年病科，增加老年病床數(shù)量，做好老年慢性病防治和康復(fù)護(hù)理。而據(jù)記者此前調(diào)查，具有一定品質(zhì)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)“入駐”商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是老年人群選擇商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的首要考慮因素。按照國(guó)務(wù)院部署，我國(guó)正在探索醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作的新模式，加快推進(jìn)面向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)試點(diǎn)。

　　此外，《意見》在完善稅費(fèi)優(yōu)惠政策上有了明確規(guī)定，對(duì)于非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)將免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對(duì)于營(yíng)利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)則“減半征收”有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，并且養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的用電、用水、用氣、用熱將按居民生活類價(jià)格執(zhí)行。

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

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